Алексей Ковальчук

Алексей Ковальчук

Акционер компании RED Development

Фото: Пресс-служба

Правильная оценка проблемного актива является залогом успешного выхода из сложной ситуации – Алексей Ковальчук

23 августа 2016, 13:10

Акционер компании подчеркнул, что он не намерен скрываться от проблем и рассчитывает на скорейшее возобновление проекта Loft Park

Москва. 23 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖМОСТЬ – Проблемные проекты на рынке столичной недвижимости, к сожалению, не редкость. И хотя, по информации столичных властей, официально "санкционная" волна экономического кризиса не принесла новых обманутых дольщиков, недовольные покупатели все-таки есть. Например, это соинвесторы проекта лофт-апартаментов на территории бывшей фабрики Петра Алексеева на севере Москвы – их стройка приостановлена. Девелопер проекта и банк-кредитор по-разному оценивают потенциал актива, считает акционер компании RED Development Алексей Ковальчук. По его мнению, именно эта проблема мешает скорейшему возобновлению реализации проекта Loft Park. Он рассказал "Интерфаксу" о том, почему считает проект крайне перспективным и как намерен действовать для выхода из сложившегося положения.

Проект апартаментов Loft Park вышел на рынок практически перед экономическим кризисом 2014 года. К возникновению проблем при его реализации привело неудачно выбранное время?

Не совсем так. Здесь имел место комплекс обстоятельств. Для компании проект начался в начале 2013 года с приобретения активов выведенного из города ткацкого предприятия за $85 млн. в рассрочку на четыре года. В половине корпусов после обследования было решено провести капитальный ремонт, а точнее реконструкцию с последующим приспособлением под лофт-апартаменты. А непригодные корпуса планировалось снести. Общая площадь проекта на тот момент составляла 90 тыс. кв.м.

Проект должны были реализовать в две очереди (первая чуть более 40 тыс. кв.м. в сохраненных четырех корпусах). Подготовка проекта заняла около года и в апреле 2013 года компания открыла продажи. Активные работы по реконструкции начались после согласования проектной документации в марте 2014 года с небольшим отставанием по срокам.

При этом в конце 2013 года акционеры компании решили реструктурировать существующие валютные обязательства перед продавцом актива и привлекли через АО "Арбита" рублевое финансирование "Абсолют-банка" на сумму около 3,2 млрд. рублей. Сумма покрывала задолженность и предусматривала расходы на строительство. Но о полном завершении проекта на эти деньги речи не велось, ведь только бюджет первой очереди оценивался в сумму немногим больше 2 млрд рублей (включая расходы на сети для проекта в целом).

При этом уже летом 2014 года мы поняли, что вторую очередь проекта можно реализовать гораздо более эффективно с точки зрения экономики. В июле 2015 год было получено положительное решение ГЗК на разработку документации, предполагающей увеличение объемов застройки до 150 тыс. кв.м.

На этом этапе все выглядит довольно позитивно. В чем суть существующих сейчас проблем с объектом?

Дело в том, что на фоне описываемых выше событий в связи с экономическим кризисом у нас практически встали продажи. На отсутствие продаж помимо общей экономической ситуации повлияло наше отставание по срокам, а самое главное — отсутствие возможности оформить проданные нами соинвесторам-покупателям метры и передать их людям в собственность. При этом обслуживание кредита с нас никто не снимал. Мы предложили банку несколько вариантов решения проблемы и, как нам тогда казалось, достигли взаимопонимания. У нас должно было появиться так необходимое нам время для получения нужных документов и возобновления денежных потоков. Понимание было достигнуто и с соинвесторами – с большинством из них были перезаключены договора с указанием новых сроков реализации проекта.

О достаточно реальной ситуации возвращения объекта в строй на тот момент свидетельствовал интерес к нему со стороны таких ключевых участников рынка, как компания "Мортон". Мы даже нашли инвестора, который был готов достроить первую очередь как самостоятельный проект, поскольку лофты – продукт специфичный и требует особого подхода к реализации, отличающегося от "классического" жилья. Но этим планам не дано было сбыться — банк вышел с предложением приобрести проект, с чем мы, подумав, и согласились, прекратив все действия по получению градостроительной документации.

И что же произошло потом?

А потом случилось то, что мне до сих пор трудно оценить однозначно. К структурам АО "Арбита" и ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева" (ЗАО "Фабрика"), которые были партнерами при реализации проекта, были поданы иски на небольшие суммы третьими лицами, которые сопровождались требованиями банкротства. В итоге в компании была введена процедура наблюдения, над которой банк получил контроль, выкупив задолженность.

Позже у "Абсолют-банка" возникли сомнения в целевом использовании кредита, хотя есть все документы, подтверждающие целевое расходования кредита и денежных средств, поступавших от продажи объектов.

19 июля 2016 года в Арбитражный суд г. Москвы принял решение о банкротстве застройщика ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева" и открыл в его отношении процедуру конкурсного производства. Мы подали апелляцию на решение Арбитражного суда Москвы, который не учел ряд обстоятельств и документов, подтверждающих целевое использование кредита. Апелляция назначена на 29 августа.

Но дело даже не в банкротстве. Мы с банком-партнером разошлись в подходе к вопросу дальнейшего существования актива. В законе указано, что есть три формы, которые применимы к структуре-банкроту: это внешне управление с последующим финансовым оздоровлением (санация), конкурсное производство и мировое соглашение. Конкурсное производство есть смысл вводить, когда очевидно, что платежеспособность структуры восстановить нельзя. Для меня и для других профессиональных участников рынка очевидно, что проект с потенциальной выручкой больше 20 млрд. рублей после получения разрешительной документации является реальным активом для восстановления платежеспособности.

Но банк настаивает на конкурсном производстве, предполагающем ликвидацию должника и распродажу активов с торгов в существующем виде. Я уверен, что поведенные сейчас торги вряд ли будут мегаконкурентными и принесут деньги выше номинала. А требования соинвесторов – это 1,1 млрд. рублей.

Ведутся ли переговоры с банком сейчас, чего именно вы добиваетесь?

Мы намерены добиваться внешнего управления, что позволит защитить интересы дольщиков и завершить строительство. Однако для этого требуется не реализация банкротства с конкурсной продажей имущества, а хотя бы банкротство, позволяющее санировать объект строительства, т.е. договориться о рассрочке на время получения документов для нового инвестора проекта, который достроит Loft Park и соблюдет все прежние договоренности с дольщиками-соинвесторами.

Нужны ли законодательные изменения чтобы гарантировать девелоперов и покупателей от возникновения подобных ситуаций впредь?

На мой взгляд, в нашей ситуации имеет место судебная ошибка. А от ошибок никто не застрахован.

Что касается наличия необходимых законов, защищающих интересы сторон, их хватает. На примере нашей ситуации можно четко увидеть, что существующий механизм банкротства предусмотрен законодательством в достаточной мере. Но суд принял, на наш взгляд, не оптимальное решение. Мы подадим апелляцию, если она не пройдет — мы подадим кассацию и т.д. И оценка, и торги, и все остальные процедуры будут оспариваться компанией и частными соинвесторами.

Что происходит на объекте, в какой он стадии, сколько апартаментов продано?

Из первичного проекта в 90 тыс. кв.м. продано немногим менее 9 тыс. кв.м., то есть около 10%. Договоры были заключены с 195 соинвесторами.

На площадке уже год ничего не происходит. Продажи остановлены примерно с середины 2015 года с тем, чтобы не было попыток обвинить компанию в неправомерном привлечении средств покупателей.

Откровенно говоря, даже если не принимать во внимание финансовые и юридические сложности, меня как бизнесмена крайне угнетает, что за целый год вместо работы над увеличением стоимости актива не было сделано ничего.

Некоторое время назад была озвучена информация о возможном вхождении в проект новых инвесторов. Удалось ли их привлечь?

Мы обсуждаем возможность вхождения в проект с двумя крупными инвесторами, включая озвученных ранее 3S Property Development и "Д-инвест". Если договоренности будут достигнуты, появится новый заемщик с достаточным обеспечением.

Я надеюсь на то, что удастся убедить кого-то из крупных девелоперов в перспективности этого проекта и совместными усилиями реализовать проект в полном объеме, расплатившись по кредиту "Абсолют-банка".

То есть, в любом случае планы по реализации укрупненного проекта в силе?

Два года назад мы приняли решение получить градостроительную документацию для проекта с учетом увеличения плотности застройки (а нормативы это позволяют) до 150-160 тыс кв.м. То есть, площадь застройки планировалось увеличить на 60-70 тыс кв.м. жилья. Проект предполагал создание общественных пространств, школы, детского сада.

Думаю, что в итоге проект может быть согласован на уровне 170-180 тыс. Хочется отдельно подчеркнуть, что это не место для массовой застройки, здесь нужно реализовать красивый нетиповой комплекс, вписывающийся в ландшафт. Кроме того, с московскими властями была достигнута предварительная договоренность о комплексной реконструкции набережной Головинских прудов и создании дополнительных общественных зон.

Какова экономика проекта в этом виде?

По нашим оценкам с учетом долга в проект требуется вложить еще около 7 млрд. рублей. Потенциальная выручка составит больше 20 млрд. рублей после получения разрешительной документации. Прибыль 10 млрд. рублей. Даже за годы существования проекта его характеристики улучшились. Так в шаговой доступности осенью заработает крупный ТПУ на Центральном кольце, что улучшит транспортную составляющую проекта.

Потенциал промышленных зон в границах города трудно переоценить – он огромен, а Северный округ в этом смысле один из самых перспективных. Это доказывают многочисленные проекты, появившиеся в округе, а также перспективные планы правительства Москвы по развитию промзон здесь. Так что локация будет только расти в цене, а инфраструктура повышать стоимость жилья.

Возвращаясь к нашему проекту, хочу напомнить, что земля здесь пока промышленного назначения: мы начали деятельность по переводу, но не довели ее до конца, поскольку над проектом сейчас работы не ведутся. Но как только статус будет понятен, мы намерены возобновить работу в этом направлении.

Во всяком случае, я прикладываю к этому все усилия, потому что не намерен разбрасываться активами. А репутация это такой же актив как земля, объекты и деньги. Кроме того, наш пример должен стать хорошим уроком девелоперскому сообществу в выстраивании отношений с кредитными организациями.

Не трудно отслеживать ход событий из Монако? Ведь вы сейчас там живете?

Не живу и уж точно не скрываюсь ни от кого, ни в Монако, ни в других не менее далеких краях. Я в курсе всех событий и активно в них участвую. Я в Москве и веду переговоры с потенциальными инвесторами.

Справка:

Комплекс Loft Park возводится на территории Московской тонкосуконной фабрики им. Петра Алексеева. Первоначально проект предполагал создание 90 тыс. кв.м лофт-апартаментов и развитой инфраструктуры. Позднее там планировалось построить 150 тыс. кв.м жилья. Однако девелопер столкнулся с финансовыми трудностями, а к его структурам поданы иски о банкротстве. Кредитор Loft Park — "Абсолют банка", принадлежащий фонду "Благосостояние". Долг структур Red Development перед "Абсолют банком" составляет около 3,2 млрд. рублей. Представители банка неоднократно заявляли, что им интересен не контроль в девелоперском проекте, а возврат долга – действия банка продиктованы тем, что банк усматривает в действиях заемщика признаки мошенничества, связанные с выводом средств.


Горячие
темы

Курс валют

USD

58,46

- 0,55

EUR

69,18

- 0,22

Курс валют

USD

58,46

- 0,55

EUR

69,18

- 0,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

166,665
($2,821)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,092,000
($172,631)


Объекты

602
(770 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка