Руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» отмечает, что от большинства других рисков покупатели новостроек защищены
Москва. 19 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Участники долевого строительства, защищенные 214-ФЗ и имеющие зарегистрированные ДДУ, имеют надежно защищенные права на квартиру в новостройке. Однако получение квартиры в срок никто не гарантирует, считает руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Логинов Дмитрий. Эксперт рассказал "Интерфаксу", что должен делать дольщик в случае затягивания сроков строительства.
Чего сейчас больше всего стоит опасаться дольщикам?
Я убежден, что главный страх дольщика при заключении договора долевого участия состоит в том, что дом не будет введен в эксплуатацию в сроки предусмотренные разрешением на строительство, а объект долевого строительства (квартира) не будет передана в сроки обусловленные ДДУ.
От большинства других рисков покупатель может максимально постараться обезопасить себя, проверив официальные источники с дополнительными сведениями о застройщике и самом объекте, почитав отзывы в социальных сетях и на форумах, посмотрев на наличие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках. В конце концов, на сайте Комитета г.Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются проблемными.
Тем не менее, процесс реализации инвестиционных проектов строительства весьма громоздок и по тем или иным причинам срок ввода в эксплуатацию может быть сдвинут. Особенно сейчас, когда мы живем в непростой экономической и политической ситуации, застройщики должны с особой тщательностью подходить к формированию концепции и ценообразованию проекта, которые позволят привлечь максимально широкую аудиторию потребителей.
Что делать, если жилой комплекс, в котором вы приобрели квартиру, задерживают по срокам?
Вы можете считать себя обманутым дольщиком. Ну, или как минимум дольщиком, ожидания которого обманули. Кстати, хочу напомнить, что 214-ФЗ подобного определения не содержит. Из всего российского законодательства можно выбрать несколько десятков нормативных актов, в которых данный термин встречается, но не в одном из них не дается исчерпывающего определения. Поскольку существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи квартиры, то обманутым дольщиком можно называть любого дольщика, в отношении которого этот срок был нарушен.
Допустим, человек подходит под приведенное выше определение. Что делать?
Не паниковать. Вы должны понимать, что 214-ФЗ и зарегистрированный ДДУ надежно защищают ваше право на квартиру в доме. Весь вопрос теперь только в том кода этот дом будет построен.
Остановка строительства объекта может быть краткосрочной (или периодически возобновляемой) и долгосрочной. Долгостроем принято считать объект, замороженный более чем на 6 месяцев, поскольку, согласно Градостроительному кодексу РФ, застройщик по истечении полугода бездействия обязан произвести работы по консервации объекта. В такой ситуации необходимо смотреть за действиями застройщика.
В какие сроки должна состояться передача объекта?
Согласно 214-ФЗ застройщик обязан предложить продлить срок передачи квартиры, путем заключения дополнительного соглашения, причем сделать он это должен заблаговременно (за два месяца). Подписывать это соглашение вы не обязаны, но сам факт получения такого предложения от застройщика можно отнести к положительным факторам, так как он остается в правовом поле и старается соблюдать закон.
Срок передачи объекта долевого строительства не может превышать срок действия разрешения на строительство. Поэтому следующим «маячком» правильного застройщика должно стать продление разрешения на строительство.
Эффективны ли объединения дольщиков, работа инициативных групп при нарушении сроков?
Именно на этой стадии кооперация дольщиков может сработать максимально эффективно. До нарушения обязательств застройщиком общение между дольщиками редко выходит за рамки социальных сетей. Но в случае остановок строительства участникам долевого строительства можно и нужно формировать свой представительский орган. Формирование инициативной группы дает существенные преимущества в получении информации у застройщика. В формате обычного общения застройщик не в состоянии предоставить развернутую информацию нескольким сотням покупателей. Инициативная группа способна подготовить наиболее острые вопросы и адресовать их строителям. Кроме того, если обычный дольщик общается с менеджером, то представители всех (или многих) дольщиков вправе рассчитывать на встречу с руководством компании.
Следует обращать внимание на поведение застройщика, затягивающего сроки, в информационном поле. Строители, столкнувшиеся с временными трудностями, заинтересованы в минимальном медийном освещении своих проблем, поэтому, для недопущения скандалов, будут стараться максимально подробно информировать своих дольщиков относительно причин задержки.
Так же не стоит сбрасывать со счетов то обстоятельство, что государственные органы, контролирующие вопросы долевого строительства приглашают на совещания, посвящённые проблемным объектам представителей участников долевого строительства.
У долгостроев снижаются шансы на достройку?
Не всегда. Надо отметить, что за пять месяцев 2016 года московским властям удалось исключить из перечня долгостроев и незавершенного строительства 23 объекта (по данным столичного департамента градостроительной политики). Это практически половина выполненного за весь прошлый год объема работ по избавлению столицы от таких проблемных объектов. За прошлый год, этот список «незавершенок» сократился на 50 объектов.
Довольно действенным механизмом защиты дольщиков в городе Москве является включение в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Контроль за деятельностью застройщиков 214-ФЗ относит к ведению субъекта Федерации, то есть к правительству города Москвы. Данный контроль включает в себя, в том числе и мониторинг целевого использования денежных средств дольщиков, а так же финансовой стабильности застройщиков. Правительство Москвы старается применять все возможные способы к уменьшению количества проблемных объектов, а, соответственно, и граждан в указанном реестре.
Какие способы существуют для защиты прав дольщиков?
Пропуск срока передачи квартиры открывает перед дольщиком два основных способа защиты своих прав: суды и жалобы в госорганы.
Если застройщик не передал в срок квартиру, то вы можете расторгнуть с ним договор либо потребовать взыскания штрафных санкций.
Просрочка передачи квартиры на два месяца позволяет отказаться от исполнения ДДУ, то есть расторгнуть его во внесудебном порядке. В этом случае застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Проценты начисляются за весь период пользования, а если дольщиком является физическое лицо, то они увеличиваются в два раза.
Это выгодно?
Многие дольщики, взяв в руки калькуляторы, производя расчет процентов, подлежащих взысканию, получают очень крупные суммы, что вызывает меркантильное желание пойти именно по этому пути. Но прежде чем принимать решение дольщик должен узнать о некоторых особенностях расторжения договора.
Во-первых, сформировавшаяся судебная практика взыскания процентов за пользование денежных средств позволяет застройщику просить суд уменьшать размеры взыскиваемой неустойки, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ. Суды, как правило, удовлетворяют данные просьбы и уменьшают неустойку на 70-80% от заявленных сумм.
Во-вторых, факт расторжения наступает раньше, чем происходит возврат денежных средств. В большинстве случаев задержки строительства вызваны финансовыми трудностями застройщика и удовлетворить требования по возврату денежных средств он просто не может. Взыскивать их приходиться в судебном порядке, что может занять 7-9 месяцев. При этом у бывшего дольщика нет никакой гарантии, что застройщик за этот период времени не уйдет в банкротство. В итоге бывший дольщик рискует остаться и без квартиры и без денег.
А второй путь - штрафы?
Если дольщики предпочли сохранить защиту, которую дает договор участия в долевом строительстве, то они сохраняют возможностью взыскивать с застройщика штрафные санкции за несвоевременную передачу квартиры. Размер штрафов аналогичен штрафам при расторжении договора, только взыскиваются они за период с момента, когда квартира должна быть передана, до момента, когда она фактически передана. В тот же иск можно включить требования компенсации убытков и морального вреда. Правда и в этом случае суды зачастую встают на сторону интересов застройщиков, кратно уменьшая требования истцов.
В завершении следует отметить, что каждый дольщик вправе самостоятельно решать, как осуществлять защиту своих прав. Но, если цель заключается в том что бы как можно быстрее получить заветные ключи от собственной квартиры, то наиболее разумной является стратегия сотрудничества с застройщиком в достижении общих целей. Ведь, в конечном счете, стройка - это ваш общий инвестиционный проект.
