Директор "Сбербанк управление активами" Василий Завьялов объясняет это российской ментальностью
Москва.30 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Инвестиции в недвижимость среди граждан России по-прежнему очень популярны. Правда в последнее время все больший интерес начинают вызывать коллективные инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), об этих и других инструментах инвестирования, а также о том, что ждет инвесторов в 2017 году, в интервью "Интерфаксу" рассказал директор "Сбербанк Управление Активами" Василий Завьялов.
За последние три года упал или наоборот вырос процент людей, которые вкладываются в недвижимость?
2016 год был рекордным на рынке жилой недвижимости по многим показателям: например, по количеству выданных ипотечных кредитов. Люди почувствовали, что они могут долгосрочно рассчитывать свой денежный поток: они могут брать долгосрочные кредиты, и количество ипотечных сделок значительно увеличилось, при том, что в России ипотека как класс активов для банков, на мой взгляд, уникальна. 95% ипотечных кредитов в стране обслуживается без единой просрочки: нигде в мире такого показателя нет.
Российские домохозяйства, склонны к инвестициям в недвижимость, и они очень дорожат этими инвестициями, то есть люди будут экономить на чем угодно, только не допустят дефолта по ипотеке. Это очень хороший показатель и Сбербанк – лидер рынка в области ипотечного кредитования: ипотечный портфель банка превышает 2,5 триллиона рублей.
Ипотека не очевидный инвестиционный инструмент в привычном понимании обывателя. Какие перспективы имеют ЗПИФН в России?
Мы очень позитивно оцениваем этот инструмент. Возможности структурирования цепочки "инвестор-продукт", которые открывает ЗПИФ недвижимости, очень хорошие. Не секрет, что в России большинство ЗПИФов используются для самых разных целей в ущерб основной базовой цели – коллективизации инвестиций. Примерно 80% всех фондов в России – это закрытые фонды. Но найти среди них по-настоящему розничные, где есть множество пайщиков-физических лиц, ориентированных исключительно на доходность, - непростая задача.
Я вам больше скажу: 90% рынка розничных ЗПИФ недвижимости сформировано линейкой продуктов "Сбербанк Управление Активами". Это стало возможным по двум причинам: у нас есть высокопрофессиональная экспертиза по недвижимости, а также качественная поддержка банка.
А какая сейчас текущая доходность с ЗПИФов? И какая потенциально возможная?
Доходности сегодня снижаются. Не секрет, что мы очень серьезно зависим от позиции регулятора. ЦБ в течение полугода держал паузу по смягчению политики, но буквально недавно опять начался новый цикл снижения ключевой ставки. Если Банк России продолжит ослабление, то целевая доходность наших фондов – напомню, сейчас она составляет 11-13% - будет снижаться. Наша задача давать положительную альфу к доходности по депозитам. Наша премия к доходности по депозитам всегда составляет примерно 3-4%. Это позволяет нам привлекать тех инвесторов, которые не удовлетворены доходностью по классическим банковским продуктам.
Существуют ли вообще риски у пайщиков? Каковы они?
Инвестиции в ЗПИФы недвижимости – это фактически инвестиции в рыночные активы со всеми вытекающими отсюда последствиями. Но стоит иметь в виду, что инвесторы в недвижимость уверены, что этот продукт обладает всеми качествами по сохранности капитала, присущими простой покупке объекта в личную собственность. Так примерно 42% накоплений физических лиц в России инвестируются в недвижимость.
Ближайший «конкурент» недвижимости – личные сбережения в виде наличных. Если говорить о традиционных инструментах фондового рынка, то только 3-4% людей в стране их используют. Отрыв, как видите, колоссальный.
Эту склонность российских граждан к инвестициям в недвижимость очень сложно преодолеть. Приоритетной задачей для людей традиционно остается улучшение жилищных условий себя и своей семьи, и только после решения этой задачи они задумываются о сохранении капитала. Вот мы стараемся в наших фондах использовать эту подсознательную любовь российских инвесторов к недвижимости. Это не хорошо и не плохо, но, например, профиль французского инвестора несколько другой. Там люди гораздо меньше заинтересованы в долгосрочных инвестициях в квадратные метры.
А чем это обусловлено?
Это российская ментальность обусловлена целым рядом фактором, прежде всего, 1991 годом: значительная пертурбация и ломка российской экономики привели к тому, что многие наши инвесторы потеряли значительную часть своих накоплений. И это история сидит в головах поколений до сих пор. Люди не готовы на подсознательном уровне весь свой капитал доверять фондовому рынку и даже банковским депозитам, а мы вот на этом пытаемся зарабатывать, ведь нам нравится недвижимость как класс активов.
Минстрой России сейчас предлагает создать аналог паевых фондов для инвестиций в арендное жилье. Как вы оцениваете такой инструмент?
Если есть желание инвестировать в жилую недвижимость, то ПИФ – это хороший и удобный инструмент, в том числе с целью извлечения рентного дохода.
Придут ли в этот продукт длинные деньги?
Все будет зависеть от доходности сдаваемых в аренду квартир, сейчас текущая рентабельность в районе 3-4% годовых. Она значительно уступает даже депозитам, поэтому с точки зрения бизнеса я пока не могу быть уверен, что массовый инвестор придет в подобного рода инструмент.
На мой взгляд, единственная возможность создания рентных жилых фондов – это покупать дешево те активы, которые сейчас продаются на рынке, но вот, к сожалению, дешево сейчас ничего не продается. Пока есть много альтернативных вариантов инвестирования с более высокой доходностью в недвижимости, долгосрочных денег в рентных жилых фондах мы пока не ожидаем.
То есть вы хотите сказать, что АИЖК не сможет привлечь в свой закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) по арендному жилью инвесторов?
Существует мнение, что АИЖК достаточно дешево покупает, поэтому в долгосрочной перспективе, с учетом возможностей АИЖК, мы можем рассчитывать, что они смогут сгенерировать конкурентную доходность для своих инвесторов.
Но все же отмечу, что в целом сделки покупки недвижимости на рынке, которые сейчас доступны для инвесторов, не несут в себе очевидной инвестиционной привлекательности.
Расскажите о портфеле активов фондов недвижимости УК «Сбербанк Управление Активами»? Каковы итоги работы в прошлом году?
Прошлый год у нас был достаточно удачным: мы запустили наш флагманский фонд «Сбербанк арендный бизнес», его сборы составили 5 млрд руб. – это деньги, которые мы собрали с пайщиков по всей стране. Сейчас у нас около 1200 инвесторов. Под управлением фонда находится более 160 тыс. кв. м складской недвижимости класса А.
Мы активно инвестируем в коммерческую недвижимость, там доходность выше. В 2016 г. своим пайщикам мы маркетировали доходность в 15% годовых на пятилетнем горизонте. У нас очень хороший продукт и в целом мы идем с положительной динамикой, есть реальные шансы заработать эту доходность для пайщиков.
У нас есть также линейка жилых фондов, которые мы в течение трех лет активно продвигаем. Здесь нам больше интересны инструменты в некоторой степени спекулятивного характера: мы покупаем жилье на ранней стадии, а потом реализуем в розницу с достаточно серьезной маржой.
На сегодняшний день у нас под управлением в 5 фондах недвижимости активов на общую сумму около 12,5 млрд руб. Мы планируем эту цифру увеличивать, как мне кажется, это у нас неплохо получается: 4 года назад активов под управлением было всего около 4 млрд руб. У нас есть амбициозная задача: каждый год расти на 30-40%. Выполним мы ее или нет, покажет время: 2017 год начался очень хорошо, надеюсь, что такая динамика продлится до конца года.
