Рынок учит быть более консервативными и, как следствие, оставаться устойчивыми, считает президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов
Москва. 5 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - В этом году Группа Becar отмечает юбилей – 25 лет. За это время компания пережила несколько кризисов, прошла путь от простого агентства недвижимости до компании полного цикла на рынке недвижимости, а также привела на российский рынок такие понятия, как asset management и agile-подход к ведению бизнеса. О перспективах восстановления рынка недвижимости, специализации городов и новых потребностях горожан, развитии в компании новых форматов и направлений в интервью «Интерфаксу» рассказал Александр Шарапов, президент Becar Asset Management Group.
Ваша компания на рынке коммерческой недвижимости РФ уже 25 лет. За это время он стал цивилизованным?
Рынок недвижимости в России начал свое развитие одновременно с запуском программы приватизации жилья в 1992 году. Мы запустили свой бизнес на несколько месяцев раньше.
Все мы начинали работать в условиях отсутствия элементарных правовых норм регулирования рынка. Сегодня у нас одна из лучших в мире систем федеральных гарантий для участников строительства. Рынок вышел из состояния младенчества и переживает период становления.
Безусловно, еще случаются ситуации, когда законодательная база слаба, противоречива, неэффективна, но в целом из рынка недвижимости навсегда ушли такие понятия, как, например, рейдерство. Еще 10 лет назад это понятие было для владельцев недвижимости и бизнеса в России по-настоящему страшной проблемой. А сегодня употребление этого термина чаще всего связано с желанием оправдать провал своего бизнеса.
Когда мы говорим о том, цивилизован ли рынок, в первую очередь мы подразумеваем, развит ли он. Рынок недвижимости не стоит особняком и не может стать цивилизованным отдельно от развития рынка в целом. Называть Россию развивающейся страной – недопустимо, ведь у нас развитая культура, общество, наука, техника. Но с точки зрения рыночных отношений мы, конечно же, развивающаяся страна.
Нашему финансовому рынку 25 лет – он молод, и флуктуация движения стоимости акций и валюты чрезмерно динамична. Я поддерживаю правительство, которое фиксирует инфляцию, чтобы сделать более стабильной всю экономическую систему. Этот шаг будет способствовать появлению длинных денег, а в этом случае сможет развиваться и арендное жилье, смогут стать массовыми вложения в дома престарелых, снова начнут совершаться сделки с торговыми и бизнес центрами, и их ценность увеличится. Западные деньги, которые взращивали рынок в России, из-за санкций ушли. Наши локальные игроки еще не нарастили мускулы – длинных денег на рынке все еще очень мало. Таким образом, рынок недвижимости страдает одновременно с финансовым рынком от недостатка долгосрочных инвестиций, отсутствия эффективной пенсионной системы, системы страхования жизни – основополагающими источниками тех самых длинных денег.
Российский рынок развивается по общемировым стандартам и правилам или у нас есть какие-то уникальные процессы?
Мы очень молоды, но развиваемся и нагоняем западные рынки стремительно. Нет, российский рынок не какой-то «особенный». Да, сегодня мы отстаем от Европы лет на 10, а от Америки и того больше, но вспомним: 25 лет назад между Россией и странами Запада была пропасть, и отставали мы на столетия. При этом, если мы посмотрим на такие развивающиеся страны, как Бразилия, Индия, Китай, то увидим очень схожую ситуацию на рынке недвижимости: недостаток собственных длинных денег и преобладание западных, неверие населения в финансовые рынки, массовые вложения в недвижимость. Например, «пенсионная однушка» - это не российское понятие. В Китае, Индии и Бразилии люди так же считают, что самая верная инвестиция – в покупку однокомнатной квартиры, которую можно сдавать в аренду в будущем. Следующий шаг – инвестиции в стрит-ритейл, офисные и гостиничные проекты.
Как вы считаете, российский рынок коммерческой недвижимости устойчив к кризисам? Он научился преодолевать трудности?
За прошедшие кризисы 1998, 2008, 2014 годов люди, работающие на рынке – девелоперы, консультанты, брокеры, строители, архитекторы – научились быть более аккуратными и осторожными. Рынок в принципе учит нас быть более консервативными, создавать подушки безопасности, запасаться на черный день ресурсами и, как следствие, оставаться устойчивыми. Рынок приучает к тому, что, если ты не готовишься к голодным временам, ты можешь оказаться в числе банкротов, каких за эти годы в России появились тысячи.
Что сейчас происходит, как можно охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости?
Рынок недвижимости зависим от экономического цикла, который обычно длится восемь-десять лет. В период "сбора урожая" необходимо запасать ресурсы не только для того, чтобы пережить "зиму", но и чтобы инвестировать в собственный рост, когда начнет ощущаться "потепление" - наступит новый цикл развития рынка. Но отсутствие длинных денег и санкции Запада привели к тому, что мы оказались в очень непростых "погодных условиях". Если на Западе сейчас экономическая "осень", время сбора урожая и подготовки к зиме, то у нас было очень холодное "лето", поэтому всем нам сейчас приходится непросто. Если мировой кризис придет, согласно циклу, в ближайшие два года, с одной стороны, пережить его вслед за этим сложным периодом будет тяжело. Но с другой стороны, мы уже так затянули пояса, что вряд ли очередной кризис сильно по нам ударит.
Какие сегменты чувствуют себя наиболее благоприятно в мире, что этому способствует?
Во всем мире сейчас растут сегменты недвижимости новых форматов, которые отвечают потребностям поколения миллениума – этот тренд приходит и в Россию. Мы видим развитие коворкингов, хостелов, задумываемся над понятием коливинга. Кризис привел к тому, что девелоперы начали создавать продукты, наполненные смыслом для конкретного потребителя. Только недавно мы перестали строить серийные дома, которые удовлетворяли массовый спрос в течение 20 лет, и сфокусировались на четко определенной целевой группе покупателей. Рынок осознает, что зоны в парадных и внутри дворов важны для существования социума и в них надо вкладываться, осмысливать, продумывать, так как именно среда обитания, которую создает в своем комплексе девелопер, будет являться конкурентным преимуществом, а не просто квартира, приобретенная в собственность.
Какие новые форматы породил кризис? Можно ли считать их "болезнью роста"? Они исчезнут при устранении причин кризиса?
Иногда в России говорят, что коворкингы, коливинги и прочие новомодные форматы – всего лишь гримаса кризиса, но это не так. Микроливинг (уменьшение площади жилья) пришел на все мировые рынки. Средняя площадь квартиры на Манхеттене уменьшилась с 35 до 26 кв. метров за последние 10 лет. Семьи с детьми уезжают в пригородные зоны, а молодежь, напротив, стремится находиться в самой гуще событий. Центр города занимает generation rent – новая аудитория на мировом рынке недвижимости. Эти люди – молодые профессионалы от 25 до 40 лет, у которых есть деньги, чтобы купить квартиру, но которые считают это лишним обременением. Они предпочитают арендовать недвижимость и прочее, не обременяя себя излишней собственностью. Они вкладывают свои деньги в акции и доходную недвижимость, но не хотят отягощать свою жизнь тем, что используют сами. Новое поколение не хочет платить за "понты", но готово платить за комфорт и удобство, коммуникацию с интересным сообществом.
А как и в каком направлении начнут развиваться российские регионы?
С развитием рынка города будут укрупняться: урбанизация населения растет невероятными темпами и процесс переселения из деревни в город будет лишь усиливаться. В какой-то момент крупным городам придется специализироваться, потому что, занимаясь всем подряд, невозможно конкурировать с Москвой. Какой-то фокус – на ИТ, биотехнологиях, искусстве, дизайне и моде – позволит городам притягивать к себе целевые группы. Чем раньше региональные власти осознают необходимость специализации своих регионов, выработают стратегию развития и приложат все усилия, чтобы сделать из своего города столицу какой-либо из областей науки, производства, искусства, тем раньше они смогут встать на путь развития.
Интересным примером здесь может послужить Берлин – место, куда сегодня стекается молодежь со всего мира, где рождаются стартапы и инновации. Берлин успешно борется за молодежь не только с континентальными европейскими городами, в том числе с Парижем, но и перетягивает перспективных молодых людей из Лондона и Америки. В Берлине сегодня кипит молодая энергия, он становится чем-то похож на Париж начала XX века, когда в этот город съезжались со всего мира авангардные художники и писатели. Сейчас Берлин живет в потоке сотворения аналогичного чуда, в первую очередь, в индустрии ИТ.
Как вы видите развитие рынка в ближайшие 5-10 лет?
Семь лет назад мы начали изучать формат multi-family – поселки арендного жилья в Америке. Сейчас в южных штатах нами приобретено уже более тысячи юнитов в семи проектах, два из которых успешно завершены. Доходность этих проектов в долларовом эквиваленте – 10-15% годовых, в первых, в которые мы входили во время бурного роста рынка – больше 20%. Такой опыт позволяет нам понимать, как живет рынок аренды в самом развитом с этой точки зрения национальном рынке Америки: колоссальные средства страховых, пенсионных, семейных фондов инвестируются в этот рынок. Мы понимаем, что эффективно запустить и развивать его можно, только развивая рынок финансовый.
Какие проекты ваша компания видит для себя как перспективные? Что потенциально интересно, а что уже реализуется?
В 2008 году наша компания стала частью глобальной сети NAI и видела развитие всех трендов рынка недвижимости. Когда офисы твоих коллег расположены в 55 странах мира, можно оперативно получить достоверную информацию о том, что происходит с тем или иным сегментом, а также понять, чем развивающийся российский рынок отличается от развитого рынка на Западе. В последние годы я и специалисты нашей компании много ездим и изучаем зарубежные рынки: не только в США, Британии и Европе, но и развивающиеся рынки Индии и Китая. Во всех своих проектах мы используем лучшие мировые практики.
Мы наблюдаем активный интерес к коворкингам во всем мире и, соответственно, считаем необходимым развивать этот формат в России. Наш проект GrowUp успешен, и мы мультиплицируем, находя партнеров и новые площадки для его эволюции: в первую очередь мы смотрим в сторону Санкт-Петербурга и Москвы, но готовы выходить с партнерами в другие регионы. Сейчас мы, к примеру, открываем коворкинг GrowUp в Казани совместно со Сбербанком.
Мы видим, как набирает обороты спрос на отели с микрокухнями и компактными номерами, но большими общественными площадями, и продвигаем в этой плоскости свою сеть апарт-отелей Vertical. На текущий момент в проработке у нас находится свыше 3000 номеров, более 600 – в процессе строительства. С партнерами мы строим арендное жилье для менеджеров среднего звена в Дубае.
Но сами жить вы предпочитаете в Лондоне?
Я считаю, что перспективы рынка недвижимости в России очень непростые и успешным здесь можно быть, только зная и понимая мировые тенденции. По этой причине я очень много езжу по миру, постоянно посещаю конференции, посвященные отельному бизнесу, коворкингам, коливингам и другим форматам. Мы смотрим лучшие идеи и практики мировых рынков, мы впитываем эти знания и применяем их. Мы стали членами института ассет-менеджмента, что помогает нам продвигать услуги эксплуатации и клининга: именно понимание того, как сделать процесс эксплуатации эффективным для собственника и автоматизировать его, позволяет нам быть конкурентоспособными.
Сегодня свыше 4 млн кв.м площадей находится у нас в управлении, на 3 200 объектах по всей России и в странах СНГ мы оказываем услуги facility management, а у нашего уборщика смартфон в руках становится более важным инструментом, чем метла.
Я учу своих сыновей в Англии, чтобы они осознали все самое передовое и ценное, что происходит сегодня в мире. Старший сын, которому в июне исполнилось 23 года, вернулся в Россию и начинает отдавать свои знания родной земле. Средний и младший сыновья в Лондоне, как следствие и мы с женой – наш интерес в изучении рынка и обучении наших детей. Но основной рынок для приложения своих знаний и опыта я по-прежнему вижу в России.
