Леонид Капров

Леонид Капров

Старший вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров

Фото: "Галс-Девелопмент"

Рост объема предложения в высоком сегменте – странный, но интересный феномен

10 июля 2017, 11:50

Вице-президент "Галс-Девелопмент" отмечает рост конкуренции на столичном рынке жилья высокого класса

Москва. 10 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – На рынке элитной недвижимости образовалось уникальное "окно" для покупки недвижимости, считает старший вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров. В интервью "Интерфаксу он рассказал о ценовых трендах и векторе развития столичной "элитки".

Каким оказалось первое полугодие 2017 г. для "Галс-Девелопмент"?

Несмотря на усилившуюся конкуренцию и увеличение объемов предложения в сегментах бизнес и элит с начала года, это был достаточно успешный период. Результаты первого полугодия 2017 г. превзошли аналогичные показатели 2016 года.

Что спровоцировало рост предложения?

Тренд был ожидаем. В начале 2016 г. вектор развития стал понятен, многие проекты были разморожены и к 2017 г. на рынок единовременно вышло большое количество квадратных метров. Только в сегменте элитной недвижимости объем предложения с начала года увеличился на 10% и на 15% — относительного того же периода прошлого года.

То есть, следуя рыночной логике, цены сегодня корректируются в приятную для покупателей сторону?

Совершенно верно. И в бизнес-классе, и в элитном сегменте сегодня мы фиксируем сокращение средней стоимости квадратного метра, что является следствием выхода на рынок новых проектов. Это обычная практика.

Когда ждать ценового дна?

С учетом текущих трендов, наоборот, скорее всего, произойдет увеличение стоимости, что в первую очередь будет связано с подорожанием строительных материалов. А когда начнется программа реновации, даже в тех масштабах, что определены сегодня, то, безусловно, стоимость будет расти, и расти – достаточно существенно.

Как еще повлияет программа реновации на высокий сегмент?

Программа реновации в большей степени затронет жилье комфорт-класса, в меньшей степени – сегменты бизнес и элит. В высоком сегменте речь пойдет только об изменениях, связанных с себестоимостью строительства и ценовым ростом, но не более того.

Вашей компании были бы интересны освободившиеся площадки в центре?

Безусловно, и не только в центре. Наши проекты бизнес-класса находятся и на Преображенской площади, и в Кунцевском районе... Мы рассматриваем любые площадки внутри МКАД, подходящие для строительства жилья, поскольку сегодня бизнес-класс востребован практически в любом месте. Москва стала достаточно гибким городом, в каждом районе есть лояльные жители, которые хотят улучшить условия проживания, кардинально не меняя локации.

Есть мнение, что строительство в центре почти себя исчерпало. Согласны?

Это справедливо только для коммерческой недвижимости, что является следствием политики города. Чтобы победить маятниковое движение, когда люди с утра едут в центр, а вечером обратно, офисы предлагаются для реализации в районе ТТК. А жилье в центре остается актуальным и будет актуальным всегда, площадок пока достаточно. При желании можно и на Остоженке найти объекты, которые нецелесообразно оставлять в том виде, в котором они существуют сегодня.

Какими характеристиками должна обладать площадка, чтобы она устроила "Галс-Девелопмент"?

Есть три критерия. Первый — местоположение, которое рассматривается не с точки зрения центр или не центр, а с точки зрения транспортной доступности, инфраструктуры, дополнительных преимуществ (зеленые территории и пр.). Второй критерий – адекватная цена. Третий – размер площадки. Комплексы площадью от 50 тыс. кв.м с экономической точки зрения строить эффективнее, чем проекты до 10 тыс. кв.м.

Расскажите о квартирографии: стали ли меньше площади за время кризиса?

Действительно, средние площади немного сокращаются относительно того, что мы видели в предыдущие периоды, однако тренд не связан с кризисом. Это история эволюции стандартов, покупатели стали взвешенно подходить к выбору жилья. Наверное, так всегда бывает, когда средства на приобретение приходится зарабатывать более тяжелым трудом.

На каких условиях вы работаете с риелторским сообществом?

Мы очень активно работаем с брокерами и консультантами в сегменте коммерческой недвижимости. Однако в сегменте жилой недвижимости, с учетом того, что компания давно стала мощным брендом, для нас это уже не так критично и важно. Покупатели, которые заинтересованы приобрести квартиру в Москве, в любом случае проверят предложение пяти ключевых девелоперов в городе. Все хотят знать цены от первоисточника, поэтому у нас нет необходимости привлекать брокеров.

А как же лояльность рынка?

Наша история, наши реализованные проекты в состоянии обеспечить нам ту же самую лояльность, которые обеспечивают брокеры. И самое главное – никакие брокеры не смогут обеспечить нелояльность нашим проектам, потому что они реализованы в срок и качественно.

Что приносит больший доход компании — жилье или коммерческая недвижимость?

В какой-то период ключевыми становятся коммерческие проекты, в какой-то – жилье. Сегодня жилье – более прогнозируемая и прозрачная часть нашего бизнеса. При этом "длинные", большие коммерческие проекты на определенном этапе тоже могут выйти на первый план. Например, при продаже активов.

Есть ли новости по "Пекину"?

Гостиница эффективно функционирует, у нее высокая средняя стоимость при стабильной заполняемости. Однако сегодня проект предлагается к продаже. Мы ждем покупателя, который заплатит за гостиницу адекватную цену.

Почему вы все-таки решили не реконструировать, а продать "Пекин"?

Гостиничный бизнес достаточно специфичен, он подходит для инвесторов, которые тяготеют к развитию этого направления.

Мы – девелоперская компания, нам непринципиально владеть гостиницами, поэтому мы хотим предоставить такую возможность тем, для кого это представляет больший интерес. Такие компании, инвесторы есть. Мы сейчас ведем с ними переговоры.

Кому может быть интересен этот знаковый для Москвы объект, какой может быть его дальнейшая судьба?

Это имиджевый проект, он будет интересен инвестору, для которого важны не просто здания, каких много, а уникальный объект с историей, яркой архитектурой. А будет ли там реконструкция под пятизвездочный отель или останется наш "Пекин" в том виде, в котором он есть сейчас (и это тоже очень хорошая гостиница), не столь важно.

В прошлом интервью "Интерфаксу" вы заявляли, что, по вашим оценкам, кризис 2014 г. найдет отражение на рынке в конце 2017-2018 гг. Ожидания оправдываются?

Как минимум в части коммерческой недвижимости прогноз оправдывается. Мы видим, что в 2017 г. в сегменте офисной недвижимости класса А и В планируется к вводу только 200 тыс. кв.м. Это минимальный ввод за последние 10 лет. В 2018 и 2019 гг. – примерно по 400 тыс. А ведь мы знаем, что если больше чем за год планируется ввод 400 кв.м, то по факту едва ли будет 300, а через два года и 300 кв.м может и не быть. Это приведет к дефициту качественной офисной недвижимости, особенно на фоне роста экономики, который сейчас фиксируется.

Что качается жилой недвижимости, то ситуация, по мере экономической стабилизации, подравнялась. Впрочем, выход на рынок большого объема предложения — тоже отголосок кризиса. Это странный, но интересный феномен.

Какие тренды возможны дальше?

Думаю, девелоперы с учетом того спроса, который сформируется в связи с дефицитом коммерческих площадей, начнут возвращаться на рынок коммерческой недвижимости. В сегменте жилья возможен перегрев с точки зрения предложения, с одной стороны, и увеличение себестоимости – с другой. Но каким-то образом надо будет выровнять ситуацию с точки зрения цен, и это означает, что цены не вырастут скачкообразно, но, тем не менее, будут повышаться.

Значит, сейчас удачное время для покупки недвижимости?

Именно так. Для потенциальных покупателей это уникальное окно. И оно не будет долгим. Именно сейчас существенно увеличилось предложение, но еще не выросла себестоимость, поэтому если кто-то принимает решение, лучше поторопиться.

Какие проекты "Галс-Девелопмент" импонируют больше всего вам лично?

Пожалуй, "Театральный дом" – апартаментный комплекс на Бульварном кольце, который мы вводим в эксплуатацию в конце этого года. Это будет жемчужина центра с фасадами в стиле модерн. Если говорить о бизнес-классе, то ЖК "Достояние" в Кунцево – тоже очень яркий, интересный проект. Впрочем, ряд можно перечислять долго. Особенно, с учетом наших текущих планов...


Горячие
темы

Курс валют

USD

58,46

- 0,55

EUR

69,18

- 0,22

Курс валют

USD

58,46

- 0,55

EUR

69,18

- 0,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

166,665
($2,821)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,092,000
($172,631)


Объекты

602
(770 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка