Роман Сычёв

Роман Сычёв

Генеральный директор компании Tekta Group

Фото: AlexSokol

Мы лучше откажемся от площадки, чем возьмем на себя излишние риски перед дольщиками

7 ноября 2017, 13:04

Застройщику важно обдуманно пользоваться заемными средствами, не создавая финансовых пирамид, рассказал "Интерфаксу" генеральный директор компании Tekta Group Роман Сычёв

Москва. 7 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Строительство уникальных зданий всегда вызывает пристальный интерес у всех участников рынка. Особенно, когда речь идет о жилье. О том, как реализуется проект самого высокого строящегося жилого комплекса в Северном административном округе Москвы и как будет строиться в будущем политика застройщика в столице, рассказал "Интерфакс-Недвижимость" генеральный директор компании Tekta Group Роман Сычёв.

Вы вышли на рынок с первым московским проектом в самый разгар кризиса. Что дает вам такую уверенность в успехе?

Компания была создана после кризиса 1998 года. Жилье мы начали строить в кризисном 2008 году, и то, что происходит сейчас, нас тоже не пугает. Кризисы для нас – это скорее возможности, нежели какие-то страхи.

В Подмосковье Tekta Group – застройщик известный. Нас знают и власти, и покупатели. У нас хорошая репутация. За десять лет работы в области мы построили и ввели в эксплуатацию около миллиона квадратных метров недвижимости, 15 тысяч человек уже живут в наших домах. Естественно, когда мы задумались о выходе в Москву с первым проектом, то очень внимательно смотрели на рынок.

Уверенность в своих силах складывается из простых вещей – поработав в Подмосковье, мы научились делать продукт. У нас получилось собрать квалифицированную команду, и что очень важно на нашем рынке – честную. Компания заработала денег, получила хорошую накопленную прибыль, нарастила собственный капитал и сегодня имеет прочное финансовое положение. Пришло понимание, что тот продукт, который мы сделали в Подмосковье, востребован и в Москве. При этом спрос в Москве выше, так что это нормальное рыночное решение. Вместе с тем мы придерживаемся определенной стратегии – это осторожная, аккуратная работа с продуктом при правильном выборе площадки и наличии собственных ресурсов. Очевидно, это очень хорошая стратегия для входа в новый регион.

Значит ли ваш выход в Москву, что в Подмосковье вы больше не вернетесь? Какие перспективы вы видите у обоих рынков?

В Подмосковье у нас остались площадки: мы внимательно рассматриваем возможности строительства на них, изучаем перспективы по цене, спросу, конкурентному окружению. И, конечно, считаем экономику проектов. Сейчас социальная нагрузка достаточно серьезная, себестоимость растет, а с учетом того, что цены в Подмосковье упали и спрос сокращается, мы должны учитывать рыночные риски, все посчитать и пересчитать по несколько раз. Это вопрос не только прибыли от текущего проекта, поскольку каждый из них влияет на финансовую устойчивость девелопера. Здесь важно не только развиваться, но и выполнить ранее взятые на себя обязательства, реализовать те проекты, что у нас уже есть.

Есть ли у вас долговая нагрузка?

Естественно есть. Но небольшая. В Подмосковье из семи комплексов мы построили пять, не привлекая банки вообще. На входе в Москву долговая нагрузка составляла только 40 млн рублей. Для девелопера это практически ноль. Мы никогда не выбираем даже половины лимита, который нам доступен и очень обдуманно пользуемся заемными финансовыми средствами, потому что именно непродуманное финансовое управление не позволяет правильно развиваться девелоперам, превращая их деятельность в финансовые пирамиды. Мы лучше откажемся от площадки, чем возьмем на себя излишние риски выполнения обязательств перед дольщиками. Наращивать финансовую нагрузку и нырять в долговой омут мы не хотим.

Рассматриваете ли вы еще площадки, кроме "Маяковского"?

Конечно, на 2018 год уже составлен график по выходу новых проектов. Сейчас у нас три новые площадки в Москве, по которым уже идет разработка архитектурных концепций и началось проектирование. Один объект премиальный, он находится недалеко от Кутузовского проспекта в окружении зеленой зоны. Второй проект предусматривает возведение жилья бизнес- и комфорт-класса вдоль Звенигородского шоссе, он рассчитан на деловых людей, которым важно жить в центре. Третий проект также будет сочетать в себе бизнес- и комфорт-класс. Здесь жилье мы будем строить у реки, поэтому у всех жителей появится своя набережная. Все проекты проработаны с точки зрения маркетинговых факторов, архитектурных решений и экономических параметров.

Как вы оцениваете состояние рынка столичных новостроек? Прежде всего, интересует его конкурентная составляющая.

Мы стараемся объективно оценивать свои силы. Сейчас конкуренция на рынке крайне высокая. По оценкам аналитиков, потребуется до 2,5 лет, чтобы распродать тот объем, который уже есть на рынке, а дальше предложения новых квартир будет только расти. Поэтому месторасположение для проекта застройки играет важнейшую роль в формировании продуктового предложения.

Сейчас мы сфокусированы на площадках в границах старой Москвы, при этом очень тщательно их выбираем и прорабатываем концептуально, чтобы в будущем создать и предложить востребованный продукт. Да, о таком подходе сейчас говорят все девелоперы, но важно еще и действовать так, как говоришь. Мы понимаем, что конкуренция высокая, а наше место на рынке еще очень скромное – девелоперов с одним объектом достаточно. Также мы понимаем, что наша сила – в хорошем знании и понимании рынка, умении прорабатывать проект до мелочей и деталей, и что важно – мы имеем реальный накопленный опыт качественного строительства.

Ваш пилотный проект в Москве реализуется в высококонкурентном районе. Ощущаете ли вы конкуренцию?

Конечно, ощущаем. И наши конкуренты ощущают. Начиная проект, мы всегда просчитываем несколько сценариев рыночного спроса и его влияние на экономику нашего продукта. Если при любом сценарии мы не обеспечиваем пороговую рентабельность, то не заходим в проект. В случае с ЖК «Маяковский» было то же самое: мы поняли нижнюю планку по рентабельности и запустили проект, конечно же, оценив риски. В ходе его реализации мы вносили улучшения, что позволило расширить спрос на квартиры и сохранить общую экономику.

Как идут продажи и когда вы планируете их завершить? Какие у вас отношения с соседями?

Я думаю, продажи продлятся не больше года после ввода объекта. Объективно сейчас объемы, которые остаются на балансе девелопера после завершения работ и ввода объекта в эксплуатацию, должны составлять от 15% до 40%, за исключением единичных наиболее удачных проектов. Это реалии рынка.

Сейчас у нас реализовано 40%. Продажи идут динамично. Конечно, есть месяцы, когда чуть не дотягиваем до плановых значений, есть месяцы, напротив, очень успешные, но в целом за период мы видим, что проект живет в соответствии с прогнозами.

Разнонаправленная динамика во многом объяснима поведением конкурентов. Например, кому-то из них нужно срочно собрать денег: снижаются цены, появляются дисконтные программы и спецпредложения, и покупатель, который сейчас очень чувствителен к цене, уходит к ним. Тогда падают продажи у всех вокруг. Когда конкуренты престают демпинговать, то все выравнивается. Наша ценовая политика не предусматривает демпинг. Мы не сторонники распродаж (акций, скидок и других ценовых уловок), поскольку понимаем – чтобы завершить проект успешно, да и в целом поддерживать устойчивость бизнеса, нужны стабильные денежные потоки и достаточная для дальнейшего развития норма рентабельности. Наверное, это наиболее консервативный, но осознанный подход, за все время работы он еще не подводил.

Есть ли у вас интересные ипотечные программы? Какова в целом доля ипотечных покупателей?

В зависимости от месяца, от четверти до половины сделок идет по ипотеке, иногда даже больше. В 2016 году доля покупателей по ипотеке составляла 15%, в 2017 году доля выросла до 47%. Ипотека – это необходимый источник финансирования покупки жилья, но не главное конкурентное преимущество, потому что для любого девелопера, у которого есть квалифицированные кадры, умеющие работать с банками и прочими партнерами, сделать хорошие программы – не проблема. Снижение ипотечных ставок, которое было таким стремительным в этом году, создало небольшой скачкообразный спрос, но с этим мы справились.

Чем вы выделяетесь среди локальных конкурентов?

Во-первых, работа в Московской области нас приучила к тому, что необходимо уделять внимание оптимизации бизнес-процессам и неэффективным костам, поэтому мы умеем считать себестоимость. Мы являемся девелопером полного цикла, а это значит, что у нас своя генподрядная организация, свой техзаказчик, механизация, управление фасадами, коммерческая служба, архитектурно-проектное бюро, эксплуатация. Поэтому, имея такую мощную структуру, никак не обойтись без оптимизации процессов и поддержки квалифицированной команды.

Во-вторых, у нас нет необходимости «быстро выскочить на площадку» и открыть продажи, лишь бы только начался денежный поток. Мы тщательно прорабатываем проект и, если нужно, меняем его, в зависимости от запросов рынка. Например, сначала в концепции ЖК «Маяковский» не было 25-метрового бассейна. В ходе изысканий, проектирования и разработки ИРД мы поняли, что наличие собственного бассейна для жителей – хорошее преимущество. В итоге, у жителей будет собственный спорткомплекс с бассейном, проект был одобрен – успешно прошел экспертизу, в том числе по всем требованиям к высотному строительству.

В-третьих, во время кризиса многие девелоперы стали «мельчить» квартиры, создавая новый формат «квартир-капсул» и выходить с малогабаритными по площади предложениями, но с минимальными бюджетами. Насколько комфортно в дальнейшем будет в них жить, волнует всех в последнюю очередь. У нас иной подход: мы не экономим на площадях и оправдали сегодняшний спрос – к нам идут люди за просторными и комфортными квартирами. Те, кто такие квартиры "не тянут", уходят к конкурентам. Это нормальная рыночная ситуация. Мы предлагаем тот продукт, которого в данной локации нет. Поэтому своего потребителя находим, а потребитель находит нас.

Город планирует реализовать масштабную программу реновации? Она пугает многих застройщиков своими объемами. Как вы ее воспринимаете?

Скорее, это повод задуматься. Например, совсем недавно, мы были готовы купить еще две площадки, но отказались, потому что планировали на них строительство жилья комфорт-класса, а это очень близко к тому, что по итогам реновации выйдет на рынок. Поэтому со стартом программы реновации самым уязвимым окажется массовый сегмент. Это обстоятельство заставляет фокусироваться на более комфортном и уж точно нетиповом жилье.

Готовы ли вы к работе с фондом долевого строительства по будущим объектам?

Да, готовы, несмотря на небольшой рост расходов. Когда мы страховали свою ответственность, то платили чуть меньше одного процента, сейчас отчисления составят 1,2% от стоимости квартиры по ДДУ. Рост в 0,3% – это несущественная надбавка. Если говорить про сам Фонд как идею, она очень своевременная, потому что это добавляет уверенности дольщику. Он понимает, что не останется с плакатом и детьми на улице.

С другой стороны, в дальнейшем возможна диверсификация застройщиков по надежности или еще каким-то критериям. Вот тут много вопросов, потому что критерии до сих пор не понятны. Размер компании на нынешнем девелоперском рынке не является залогом ее надежности. Для нас самое главное – спрос. Сейчас в Москве высокий уровень занятости, доступные ставки по ипотеке, хорошая динамика по спросу на новостройки. Если начавшееся оживление экономики будет стимулировать рост доходов населения, то это станет фундаментальным признаком, на котором можно строить стратегию девелоперского бизнеса на несколько лет вперед. Что мы и делаем.

Кстати, мы начали нашу беседу с вопроса про кризис. На самом деле кризиса нет. Есть новые реалии, в которых будет существовать девелоперский бизнес. Это новые условия, в которых надо просто качественно работать.


Горячие
темы

Курс валют

USD

58,46

- 0,55

EUR

69,18

- 0,22

Курс валют

USD

58,46

- 0,55

EUR

69,18

- 0,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

166,665
($2,821)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,092,000
($172,631)


Объекты

602
(770 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка