Константин Акимов

Константин Акимов

Управляющий партнер компании APD

Фото: пресс-служба компании

Рынка элитной недвижимости в России нет

2 апреля 2018, 10:32

Разрешить ситуацию поможет переход к сдаче полностью готовых к заселению объектов, считает управляющий партнер компании APD Константин Акимов

Москва. 2 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок элитного жилья в столице представлен десятками проектов. Однако далеко не все они удовлетворяют требованиям придирчивых покупателей. Одни эксперты считают, что это связано с ростом запросов состоятельных людей, другие уверены, что рынок просто еще не нашел верного вектора развития. В том, что на самом деле происходит и почему сложилась такая ситуация, помог разобраться управляющий партнер компании APD Константин Акимов.

Что, по вашему мнению, происходит на элитном рынке столицы. Как вы считаете, он развивается или стагнирует сейчас?

С одной стороны, предложение, представленное сегодня на рынке Москвы, избыточно. С другой – сам рынок является достаточно проблемным.

Скорее можно сказать, что он стагнирует. Несмотря на то, что Россия находится на втором месте после стран Ближнего Востока по количеству домов, которыми владеют ультра-богатые люди с достатком от 50$ млн (в среднем 3,5 дома на человека — по данным Knight Frank), большая часть этой недвижимости приобретается за рубежом (39% против 22%, приобретаемых в РФ). Это самый высокий показатель среди стран, лидирующий по числу долларовых миллионеров в мире. Одним из основных факторов такого поведения является комплексная привлекательность недвижимости, в том числе инвестиционная, которая, как показывает статистика, в России за последние несколько лет приблизилась к критично низкой отметке.

Причиной сложившейся ситуации является то, что продукт, который представлен как элитная недвижимость, по своим качественным характеристикам снизился до уровня бизнес-, а порой и эконом-класса. Хотя, возможно, этот сегмент просто топчется на месте, а бизнес и эконом активно развиваются. Это и объясняет тот факт, что искушенная российская элита, за последние годы резко расширившая свой кругозор и наблюдающая разницу в предложении на российском и зарубежном рынках, уже не готова всерьёз рассматривать то, что у нас предлагается как элитное жилье.

Каким же должно быть элитное жилье в общемировом понимании?

Это довольно длинный ряд с массой нюансов, позволяющих сделать жизнь не только комфортной, но и по-настоящему роскошной, утонченной. На изучение всех мелочей уходят годы, ещё больше — на понимание, как это создать.

Это должны быть тщательно спроектированные пространства, безупречные по своей архитектуре как сами по себе, так и с точки зрения их логики. Все должно, разумеется, идеально работать и обслуживаться.

Одним из интересных и важнейших качеств по-настоящему элитного жилья является то, что оно должно "красиво стареть". Мы и по сей день любуемся шедеврами мировой архитектуры, которые когда-то были созданы для состоятельных людей своего времени.

Peter Pennoyer, выдающихся архитектор, как-то очень точно заметил: дома, построенные из натуральных живых материалов, стареют как люди, у них со временем появляются особые неповторимые черты, делающие их ещё более прекрасными (как морщинки у взрослых), в то время, как "стеклянные и пластиковые коробки" просто уродливо умирают.

Поскольку элитная недвижимость — это далеко не только крыша над головой, приобретая такие дома, как и дорогие вещи, новый владелец ожидает, что они будут долго радовать и стареть красиво, становясь с годами только лучше, приобретая благородный налет времени, служа многим поколениям. Ультрамодные, однодневные решения противоречат самому пониманию аристократизма, с повышением класса на место моды неизбежно приходит стиль вне времени.

Меж тем, предложения действительно много. Нет ли затоваривания? Насколько серьезна конкуренция?

В Москве довольно много потребителей элитной недвижимости (по данным ежегодного исследования, в России на данный момент живет около 40 тыс. долларовых миллионеров, чей доход составляет 5 и более млн долларов). Очевидно, что все эти люди уже купили себе жилье (кто-то лучше, кто-то хуже). Устраивает ли оно их? Чаще нет, но желания переезжать в очередной недострой тоже нет. Ведь эти люди, как правило, прошли через многочисленные просмотры, ремонты, множество проблем с этим связанных, научились в ходе ремонта разбираться в сухих смесях и шпаклевках… Вполне естественно, что переживать эту историю заново у них нет ни малейшего желания, да ещё и за миллионы долларов.

А первичный рынок элитного жилья сегодня часто представляет только 3D визуализации того, как будет выглядеть будущая квартира. При этом, к сожалению, часто ни сроки строительства, ни качество объекта не отвечают заявленным. Люди устали и уже не решаются на перемены, опасаясь очередных сложностей. Несколько лет назад один мой весьма состоятельный товарищ, сам живущий в доме довольно среднего уровня, так ответил на вдохновенный рассказ о намечающемся проекте: “давай я постараюсь представить себе твой дом, а ты пока тоже представь себе мои деньги — так будет честно”. Мне кажется, это очень точно отражает настроение рынка.

К сожалению сегодня ситуация такова, что даже если дом сдан, далеко не факт, что в нем можно жить. Полноценным элитным жильем такой дом назвать нельзя, это скорее полуфабрикат. Рынок такой «элитной» недвижимости действительно затоварен. И ситуация давно не меняется. Прогрессируют на рынке только методы "уговаривания" и маркетинговые ухищрения, к которым за неимением настоящего продукта все больше и больше прибегают девелоперы. В таком сегменте отчаянной борьбы 3D изображений конкуренция действительно велика.

Изменить эту ситуацию может только переход к сдаче полностью готовых к заселению объектов. В этом плане закон об отмене долевого участия может существенно изменить ситуацию на рынке, сделав его чище и честнее по отношению к покупателям, которые тратят баснословные деньги и заслуживают, чтобы им предоставили готовый высококачественный продукт. Да и с рынка уйдут случайные игроки. Я думаю, у такого рынка большие перспективы для развития в России, но работать на нем гораздо сложнее, чем представляется создателям "полуфабрикатов". Например, некоторые попытки представить рынку элитные дома "с отделкой" разочаровали покупателей — ведь, в отличие от бетонных "свободных планировок" тут все бросается в глаза — качество отделки, выбранных материалов, работа инженерных систем, но прежде всего убогость пространства, планирования интерьерной архитектуры (а именно она и является главной ценностью элитного жилья).

Квартиры с дизайном считаются опасной темой на рынке. Есть мнение, что это сужает круг потенциальных покупателей.

Дело тут не в дизайне, тут нужно смотреть шире. Как сказала когда-то Edith Wharton, иногда правильно установленная дверь может привнести во внутренне пространство гораздо больше, чем все дизайнеры вместе взятые.

Очень важным фактором, как я уже сказал, который современные девелоперы и архитекторы, к сожалению, не принимают во внимание, является внутренняя архитектура пространства. Это целая наука с четкими правилами, чтобы сделать его комфортным и гармоничным. Всевозможные кустарные «фэн-шуйи» вызывают только улыбку. В правильно спроектированном пространстве, какой бы дизайн, а точнее декор, вы ни применили, хочется жить. И наоборот, если о внутренней архитектуре девелопер серьезно не задумывался, возникают ситуации, когда дизайн часто бессилен, и такие квартиры, действительно, очень сложно продать — они мало чем отличаются от того среднего уровня, где покупатель уже живет.

Сегодня по уровню жизни и комфорту Москва по многим показателям догнала и в чем-то даже перегнала лучшие мировые стандарты: рестораны, выставки, бутики, спа, автомобили, дороги… И только недвижимость — наиболее сложный и капиталоемкий продукт — продолжает оставаться в конце списка. Отсюда стагнация, подтверждающаяся стоящими продажами и ценами на жильё. Так что дело тут не в дизайне как таковом, а в правильном и гармоничном проектировании. О верности этого утверждения говорят наши продажи.

Вы создали новую компанию в не самый благоприятный для рынка период. Почему?

Создание собственной компании явилось скорее следствием накопленного опыта и четким пониманием потребности рынка. Сегодняшнему результату предшествуют много лет образования (включая в США), работа с лучшими мировыми архитекторами и дизайнерами, изучение оригинальных чертежей и книг о классической архитектуре (включая архивные), ну и конечно непосредственно управление строительством целого ряда объектов с использованием технологий проектного менеджмента, давно применяемыми во всем мире, но, к сожалению, пока неизвестными в России.

Кроме того, можно сказать, что мы с братом потомственные строители. И тот факт, что наш отец обладает многолетним опытом в этой сфере, повлиял не столько на наш выбор профессии, сколько на отношение к выбранному делу, на результат, которого нам удалось добиться в ходе многолетней работы. Мне в этом смысле очень близко высказывание Исаака Ньютона: "Если я видел дальше других, то лишь потому, что стоял на плечах гигантов".

Что было самым сложным при реализации вашего первого проекта в качестве самостоятельных игроков в APD?

Представьте себе балет, который идет час, слаженно и красиво, радуя зрителя. И мало кто задумывается, что этому предшествовали месяцы, а может быть, годы работы слаженной команды профессионалов. Процесс нашей работы очень схож с постановкой такого балета. И тут не самым сложным, может быть, но ключевым является создание и координация команды профессионалов, которые работали бы как единый организм, как оркестр.

Но мало найти настоящих профессионалов (которые, к слову сказать, в России по некоторым направлениям не уступают зарубежным коллегам) — необходимо настолько хорошо отладить все процессы, чтобы дать им возможность делать свою работу на 100% и в срок.

Наш отец, опытнейший строитель, любит повторять, что нет плохого подрядчика, есть некомпетентный заказчик. В том смысле, что правильно поставленные задачи, грамотное планирование процесса и осознание того результата, которого хочешь достичь, и являются основополагающими факторами успеха. В этом суть проектного управления, позволяющего качественно, в бюджет и в срок завершать проекты и достигать поставленных задач.

Например, в случае с Noble Row, мы начали сносить старый дом на площадке в первых числах января, а сдали новый уже в ноябре того же года. И это, возможно, один из самых сложных домов, построенных в элитном сегменте за последнее время. Здесь каждый элемент выверен, каждая деталь просчитана, соблюдены все законы проектирования и архитектуры. Значит, строить качественно — не обязательно долго.

Отечественные или зарубежные архитекторы и дизайнеры вам импонируют?

Для меня нет особой разницы зарубежный архитектор или отечественный — выдающиеся специалисты есть везде. Дело не в этом. Дело в умении начать с чего-то неизмеримого, мечты, декомпозировать до тысяч конкретных измерений и параметров, чтобы в результате все опять воплотилось в нечто неизмеримое. При создании уникального архитектурного объекта важен каждый элемент, от планировочных решений, до балясин на фасаде, напора воды в душе и звука каминных труб. Но только когда все эти нюансы учтены, создается ощущение мечты, которая стала реальностью.

Звездная команда предполагает космические затраты. Каково финансовое положение компании? С какими инвесторами вы предпочитаете работать?

Опять же, что считать затратами. Нужно четко разделять затраты и инвестиции (в том числе в выдающихся специалистов, участие которых способно в разы увеличить ценность создаваемого объекта).

Конечно, наряду с собственными инвестициями, у компании есть финансовые партнеры, которыми становятся в том числе и наши клиенты. Дома настолько отвечают их высоким требованиям, что у них возникает желание включиться в новые проекты компании. Для нас такое отношение является хорошим индикатором.

Реставрация – это обычно не то, с чем предпочитают работать девелоперы. Но вы реализуете такой проект в Санкт-Петербурге.

Санкт-Петербург — особый город. Для нас, с одной стороны, большая честь прикоснуться к истории в ходе реставрации дома, возведенного несколько столетий назад, с другой — колоссальная ответственность.

Проект разрабатывался очень долго, но это было очень интересное "путешествие". Но, наверное, благодаря правильности выбранного подхода, с самого первого дня все сложилось в нашу пользу. Одно из первых каменных зданий северной столицы служило штабом императорских конюшен, построенных при Елизавете Петровне. Из-за многочисленных изменений здание частично утратило своё первоначальное внешнее великолепие. Наша задача в этом проекте, помимо прочего, была вернуть первоначальный замысел и гармонию.

В обновленном доме будет все: от клубного этажа с уникальной инфраструктурой до тщательно спланированных роскошных покоев (просто квартирами их назвать сложно) с индивидуальными лифтами. Немного приоткрывая завесу, скажу, что в рамках этого проекта появятся первые в стране роскошные дуплексы, спроектированные в соответствии с мировыми архитектурными стандартами (не путать с двухэтажными квартирами). Локация дома заслуживает особого внимания — вдоль набережной Грибоедова, с видами на Спас-на-Крови и Конюшенную площадь, в самом зеленом месте в центре столицы – рядом Михайловский парк, Летний Сад, Марсово поле.

Какие еще проекты у вас в планах?

Проектов ещё несколько, но мы предпочитаем показывать, а не рассказывать.

А какие форматы вы считаете перспективными в элитном сегменте в будущем?

Элитное жилье может быть и многоквартирным, и клубным. Кстати, хочу сразу подчеркнуть, что в России нет клубных домов в их классическом понимании. У нас произошла подмена понятий. В классическом клубном доме есть определенная система регулирования, созданная клубом, с правами и обязанностями резидентов, есть строго прописанный регламент. В России на данный момент под клубным понимается дом с небольшим числом квартир, по сути малоквартирник.

Клубный же дом — это отлаженная система, где резиденты чувствуют себя комфортно и защищенно, где учтены их малейшие пожелания и предусмотрено все, чтобы обеспечить им должный комфорт.

Что могло бы способствовать качественно новому витку на рынке элитного жилья?

Собственно долгожданное появление элитного жилья.


Горячие
темы

Курс валют

USD

64,07

+ 0,59

EUR

74,18

+ 0,70

Курс валют

USD

64,07

+ 0,59

EUR

74,18

+ 0,70

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

167,509
($2,681)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

9,537,000
($148,856)


Объекты

513
(579 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка