Марина Любельская

Марина Любельская

Заместитель генерального директора Концерна "Крост"

Фото: пресс-служба КРОСТ

Спорт во дворах – экономический показатель проекта

16 июля 2018, 12:51

Востребованная спортивная инфраструктура повышает конкурентоспособность жилья, подчеркивает заместитель генерального директора Концерна "Крост"

Москва. 16 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Интерес к спорту, значительно выросший за последнее время в нашей стране, связан не только с подготовкой и проведением ЧМ по футболу. Скорее, это осознанное стремление к здоровому образу жизни, активности и здоровью. Но для занятий нужны условия. О том, как их создать, рассказала "Интерфаксу" заместитель генерального директора Концерна "Крост" Марина Любельская.

Существует ли объективная оценка обеспеченности комплекса спортивной инфраструктурой и как такая инфраструктура рассчитывается?

Для начала хочу подчеркнуть, что спорт неразделим с образом жизни. И говорить о чисто спортивных элементах мне представляется немного некорректным. А вот о том, что спорт объединяет людей, напоминать необходимо. И не только в дни больших спортивных мероприятий. Повседневный спорт должен становиться потребностью, привычной, как гигиенические процедуры. И в этом огромную роль играет территория возле дома. Единая, продуманная, просторная, ухоженная и оборудованная. Нам удалось создать такую и объединить ею большую группу домов.

Что касается нормативов: все, что связано со спортивной инфраструктурой, носит рекомендательный характер. Так что насыщенность зависит от концепции и конкуренции, конечно. Большие объемы строительства, которые мы видим сейчас в Московском регионе, заставляют застройщика бороться за покупателя. Иногда, с помощью спорта.

Как вы принимаете решение о составе инфраструктуры? Какова экономика этой составляющей проекта?

Мы профессионально относимся к девелоперской деятельности, а под этим подразумевается определенная схема работы, которая позволяет нам не просто придерживаться тенденций, но и создавать тренды самим. Мы постоянно отслеживаем: что было, что есть, и какие прогнозы на будущее.

Что касается рассмотрения вопроса в коммерческой плоскости, мы просчитываем, сколько рублей за квадратный метр мы готовы "вернуть" покупателям посредством качества концепции. Особенно это важно в условиях конкуренции.

По нашим расчетам, примерно от 18 до 23 тыс. рублей на кв.м нужно вкладывать, а по спортивной инфраструктуре – от 20 до 25 тыс. рублей за кв.м мы возвращаем покупателю за счет территории.

И чем же насыщается эта территория?

Тут еще важно не только чем, а как. То есть очень важен вопрос планирования, особенно, когда речь идет о квартальной застройке, как в нашем случае.

Мы, кстати, одни из первых имели в России опыт квартальной застройки, когда не с кем было даже посоветоваться, было некуда пойти, некого пригласить в проект. Мы, конечно, приглашали иностранцев, но и это был выход не на 100%. Зарубежные эксперты не воспринимали формата работы, когда частный инвестор сам решает вопрос, как будет финансироваться проект, сам строит и продает, и сам управляет. Нам пришлось убеждать многих западных звезд архитектуры, что для нас это не фантазия, а реальные проекты, за которые мы готовы нести ответственность многие десятилетия.

Конечно, вся планировка кварталов и больших территорий легла на нас. Для этого мы, делая акцент именно на территории двора и ландшафта, при строительном комплексе создали ландшафтный трест под 500 человек. Там и архитекторы свои, и 3D-дизайнеры, и проектировщики, и те, кто делают рабочую документацию, и часть людей с наших рабочих предприятий – все работают на индустрию ландшафта.

И мы, исходя из всего комплекса знаний, сформировали и реализовали интереснейший подход: создание уютных пространств. Не мелких, а именно уютных с точки зрения функционала.

В планировании территории мы отказались от плоских одноуровневых пространств. Многоуровневость и зонирование территории оказались намного интереснее. Так что никаких полян мы больше не делаем, какие бы именитые эксперты нам это ни предлагали. Это не уютно, мало кто чувствует себя комфортно, будучи постоянно на виду. Мы пришли к идее дворов и двориков, садов и парков, где стали делить территорию на лакуны. По архитектурному решению они могут быть разные – и треугольные, и квадратные, и круглые. От самых маленьких по метражу – как комната в квартире – до крупных спортплощадок. Эти приемы являются результатом наблюдений, опросов, общения с людьми, изучения литературы, процессов со всего мира. Вообще, я считаю, что люди должны постоянно учиться. Благодаря непрерывному процессу обучения появляются новые источники вдохновения. Идея не родится, если люди варятся в собственном соку.

Это справедливо не только для ландшафтных решений?

Конечно! Я считаю, что для таких взрослых компаний, как "КРОСТ" (в 1991 году Алексей Добашин создал "КРОСТ", а в 1992 году компания была официально зарегистрирована — ИФ) необходимо постоянное обновление. Именно в этом – ключ к долгожительству. С одной стороны, традиции передаются, а с другой – идет обновление за счет сегодняшних трендов. Это очень интересные процессы, когда исследовательская работа затрагивает все отрасли, включая корпоративные отношения. Эти корпоративные отношения оказывают прямое влияние на создание среды, в том числе – спортивной. Понимаешь, что ты создаешь в концепции «КРОСТ», где главный персонаж — клиент. Кто может транслировать идеи клиента? Продавец товара. Значит, заказчиком должен выступать он. И вместе с проектировщиками, архитекторами, скульпторами придумывать идеи, обсуждать концепции, создавать режим зарождения новых мыслей. Только так появляются интересные решения.

На каком этапе создания жилого комплекса происходит этот процесс?

Все происходит практически параллельно: посадка здания подразумевает наличие больших территорий и двора, инфраструктуры… Но это довольно длительный процесс. Ландшафт и все, что связано с инфраструктурой, имеет несколько этапов уточнений. Есть концепция, и есть рабочая документация. Постепенно они обрастают рабочими чертежами.

В целом наша главная задача – вернуть людей во дворы. Не просто оживить дворы, а сделать их привлекательными для людей. Когда мы проводили исследование, мы обнаружили, что взрослый человек в среднем проводит во дворе от 5 до 7 минут в день (мы не берем в расчет тех, кто гуляет с детьми и выгуливает животных). В результате нашей работы у нас во дворах жители комплексов проводят более часа ежедневно. И я считаю, что это экономический показатель. Нам удается не просто сделать двор и насытить его объектами спорта, но и сделать всю эту инфраструктуру востребованной.

Удалось ли справиться с этой задачей?

Вполне. Более того, мы видим определенную тенденцию к укреплению семей, проживающих в наших домах. Мы сделали многое для того, чтобы члены семьи проводили свой досуг вместе. Это спортивные и развлекательные площадки, обучающие пространства, места для отдыха, мини-зоопарки... Разнообразие функций позволяет людям любого возраста найти себе занятие по душе во дворе, провести время вместе, пообщаться, лучше понять друг друга. К тому же, это очень просто. Это одношаговое действие. Ведь выйти во двор всем вместе гораздо легче, чем собраться и поехать куда-то. Сегодня спорт настолько вошел в нашу жизнь, что мы поддерживаем идеи создания площадок для разного функционала. Например, мы делаем на базе теннисного корта со стандартным размером 36 на 18 м разную разметку под теннис, футбол, волейбол. Таким образом мы получаем несколько участков в одной. Дополнительно, мы сейчас развиваем тему круглогодичных катков, которые в летний период работают как роллердромы, а потом отдаются под фигурное катание, хоккей.

У нашей концепции появляются косвенные подтверждения успеха. В наших комплексах всегда повышается рождаемость. И это происходит не только за счет расширения семей, которые купили квартиры. У нас знакомятся и составляют новые семьи следующие поколения. Вы скажете, что так везде? Возможно, но "наши" дети имеют хорошие возможности для знакомства, общения. Согласитесь, в таком мегаполисе, как Москва, это редкость, граничащая с роскошью.

В целом могу сказать, что благодаря правильному формату запускаются очень важные процессы. Как только мы поставили для себя во главу угла тезис о возвращении людей во дворы, мы поняли, что нам поможет в этом возвращение к идее спорта во дворах. Но в отличие от советских времен, этому посылу нужно придать профессиональность. Для этого мы создали профессиональное обучающее и развивающее пространство. В сочетании с зонами отдыха, эта стратегия дает свои плоды. Сегодня мы смело можем сказать, что мы вырастили следующее поколение своих покупателей. Те, кто жил в наших домах, уже не будут довольствоваться другим подходом к организации пространства вне квартиры.

Помимо идеологии, такая стратегия повышает спрос?

Это дает возможность поддерживать стабильный спрос. Некоторые наши проекты несколько дороже, чем аналоги конкурентов в сходной локации, но даже это не мешает нам держать продажи на стабильном уровне. Для того, чтобы обеспечивать темп продаж на уровне 7% от общего числа (не менее 80-100 сделок по каждому из проектов), мы должны предлагать им больше, чем просто жилье. Люди должны чувствовать атмосферу, понимать, что это не просто продумано, но сделано с любовью. Покупатели чувствуют эту энергетику.

Что касается затрат, то может я вас удивлю, но для любого девелопера это доступно. Если каждый девелопер на квадратный метр своей общественной территории будет тратить по 15 тыс. рублей, это создаст совершенно новое качество. На нашем примере это очень хорошо видно. Правда, мы тратим даже больше – до 20 тыс. руб. – но у нас завышенные требования к себе в части повышения класса объектов. И это вполне возможно.

Девелоперы тратят свои средства на создание инфраструктуры. А за чей счет она потом поддерживается?

Нет однозначного ответа на этот вопрос. В нашей культуре проживания у людей исторически не сформирована "привычка" платить за содержание не только своего, но и общего. У нас нет ни одного объекта, в котором за содержание спортивной и любой другой инфраструктуры платят жители. В платежке графы "оплата за содержание инфраструктуры двора" нет. Владение имущественным комплексом – это то, что нам еще предстоит привить в людях.

Жители не содержат территорию, это прерогатива управляющей компании. Она обслуживает инфраструктуру из доходной части, которая формируется за счет эксплуатации.

Вы обязываете свои УК содержать эту инфраструктуру?

Конечно. Мы вменяем им это в обязанность. Другое дело, что деньги на это у них есть не всегда. Это не прибыльный бизнес. Мы часто дотируем содержание и всегда – развитие.

Отказ от долевого строительства повлияет на работу в этом направлении?

Я не думаю, что это концептуально повлияет. Статья расходов здесь далеко не самая заметная – менее 1% от стоимости проекта.

Станут ли такие стандарты жилья обязательными?

А они уже ими становятся. Во всяком случае, в Москве вектор вполне определенный. Урбан-блоки, сквозные подъезды, нежилые первые этажи, безбарьерное пространство – это все уже реализуется практически всеми.

Что касается инфраструктуры двора – я была бы рада, если бы наш подход также вошел в "обязательную программу". Но для этого нужна синергия между властью и бизнесом.


Горячие
темы

Курс валют

USD

65,81

+ 0,09

EUR

75,32

- 0,25

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

169,862
($2,569)

Курс валют

USD

65,81

+ 0,09

EUR

75,32

- 0,25

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

169,862
($2,569)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,423,000
($158,386)


Объекты

305
(306 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка