Павел Брызгалов

Павел Брызгалов

Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер"

Фото: пресс-служба компании

Чем ниже риск, тем будет выше цена — Павел Брызгалов

31 октября 2018, 14:03

Ценник на жилье в ближайшие три года может увеличиться на 30% и более, считает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер"

Москва. 31 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Законодательные изменения в сфере долевого строительства, вступившие в силу в этом году, вводят новые правила игры на первичном рынке недвижимости. Застройщики адаптируются к ним по-разному. О том, как с ними справляются застройщики, рассказал в интервью "Интерфаксу" директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.

Ни для кого не секрет, что ФСК "Лидер" является одним из крупнейших застройщиков столичного региона. Как вы оцениваете состояние рынка первичного жилья в Москве?

На сегодняшний день рынок находится в достаточно сложном переходном периоде, который несколько затянулся. В ближайшем будущем рынок жилья в Москве будет находиться в фазе балансировки в связи с выходом большого объема квадратных метров.

Кроме того, мы видим перетекание спроса из Подмосковья в Москву, на фоне которого происходит снижение ценовых коридоров покупки. Мы предполагаем, что в Москве на протяжении 2019 года будет некий переизбыток предложения. Поэтому на территории Подмосковья баланс спроса и предложения будет находиться в лучшем соотношении, чем в Москве на текущий момент.

Также сейчас вводятся существенные изменения в законодательном поле, которые сильно влияют на небольших застройщиков "средней руки", что приводит к существенной реструктуризации рынка и перераспределению сил.

Некоторые эксперты говорят о снижении спроса и угрозе затоваривания. Есть ли такие риски?

Такие риски в краткосрочной перспективе, конечно, есть. По итогам второго квартала 2018 года в Москве и Московской области застройщики получили двухлетний запас разрешений на строительство. В третьем квартале 2018 года они запустили в продажу достаточно большой объем проектов по этим разрешениям. Например, в Москве сейчас стартовали продажи порядка 2,2 млн квадратных метров жилья в новых корпусах. Пожалуй, это максимальное значение за последние 10 лет. В Московской области в продажу вышло порядка 1,4 млн "квадратов" жилья.

ФСК «Лидер» также вывела ЖК «Датский квартал» менее чем в 1 км от МКАД, а также ЖК «Настроение» и ЖК «Рихард», которые расположатся в Москве вблизи парков. В таких условиях конкуренция между застройщиками за покупателя станет более серьезной – выиграют продуманные проекты, с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью*.

При этом отчасти мы понимаем, что выведение большого количества проектов сделано вынужденно, так как держать разрешения и не давать им реализацию — это дорого, с точки зрения экономики. По нашему мнению, этот всплеск разовый и достаточно краткосрочный. Он обусловлен в первую очередь тем, что застройщики готовятся к переходу на расчеты по эскроу-счетам. Соответственно, многие будут формировать базу уже готового жилья, которое будет продаваться по договору купли-продажи без привлечения эскроу-счетов. Поэтому риск затоваривания есть, но связан он с тем, что застройщики формируют некий запас по жилым домам, чтобы смягчить переход к эскроу-счетам.

Некоторые застройщики выказывают недовольство в связи с необходимостью работы с эскроу-счетами? Вы согласны с ними?

Для нас это некоторое усложнение процесса, но мы понимаем, как его оптимизировать. С одной стороны, введение эскроу-счетов существенно увеличит капитал, который мы должны вкладывать в стройку. Соответственно увеличится и ценник на квартиры, который вырастет до 30%. Так или иначе, застройщику станет выгоднее строить жилье в максимально короткие сроки и выходить на продажу уже готового жилья, чтобы минимизировать использование эскроу-счетов. С учетом достаточно низкой маржинальности такое решение является единственным вариантом заработать деньги на строительном рынке.

Мы считаем, что в реформе есть белые пятна с точки зрения привлечения проектного финансирования, потому что в ней недостаточно хорошо разработаны механизмы обеспечения застройщиков кредитами таких объёмов, а речь идет о колоссальных суммах. Хватит ли у банков средств, чтобы выдавать кредиты в таком объеме, это очень большой вопрос для всех, и в первую очередь для самой банковской системы. Тем более, что ЦБ достаточно жестко очертил круг банков, которые могут заниматься проектным финансированием, что также осложняет процесс.

А что будет со спросом?

Я думаю, что кардинального снижения спроса, даже с учетом повышения ипотечных ставок, мы не увидим. В Москве пока все еще существует тренд на снижение ценника на квартиры. В условиях высокой конкуренции столичные застройщики могут себе позволить несколько снижать стоимость за счет маржинальности. Это небольшое снижение, но оно является неким корректирующим шагом при поддержании спроса.

К примеру, в сентябре мы вывели на рынок новый проект бизнес-класса – ЖК «Рихард» (Хорошевский р.-н ), в котором на старте продаж пока можно еще приобрести квартиру по цене от 4,9 млн рублей.*

Существенного изменения в балансе спроса и предложения мы не ощутим, если только по каким-то отдельным проектам в не самых хороших локациях. Однако надо отметить, что период привлекательных цен на рынке заканчивается, сегодня уже есть все предпосылки для формирования нового тренда, который направлен на рост стоимости недвижимости. На это влияет рост себестоимости строительных материалов, а также законодательные инициативы, о которых мы говорили выше.

Ваша компания вывела в этом году три крупных новых проекта. Чувствуете на своем примере обострение конкуренции?

Безусловно. Во-первых, это количественная конкуренция, она действительно увеличилась. Если еще два года назад в одной локации были один-два конкурента, то сейчас их может быть и пять, и десять, в зависимости от девелоперской активности этой локации. Конечно же, это усложняет борьбу за покупателя, но с другой стороны, это позволяет компаниям разрабатывать более качественные решения. Такая конкуренция запускает комплекс процессов, позволяющих компании выйти на новый качественный уровень, поэтому мы этой конкуренции даже рады.

Последние три проекта, которые мы вывели на рынок, отличаются не только продуманной инфраструктурой (в ЖК «Датский квартал», например, запроектированы муниципальные школа и 2 детских сада), но также сильной архитектурной составляющей и транспортной доступностью –ЖК «Рихард», над которым работала архитектурная мастерская «Атриум», расположен всего в 10 мин. пешком от метро «Полежаевская», а ЖК «Поколение» — всего в 8 мин. от МЦК и двух станций метро. В последнее время покупатели также стали больше внимания обращать на экологию, поэтому наш ЖК «Настроение» находится всего в 5 мин. пешком от Лосиного острова, а ЖК «Датский квартал» — рядом с лесом Гослесфонда.*

Как считаете, чем будут конкурировать застройщики в дальнейшем: бюджетами, концепциями, инфраструктурой, технологиями?

Как говорят полководцы, в бою все средства хороши. Поэтому эти стратегии являются разными компонентами, которые решают одну и ту же задачу — быть успешными на рынке. В зависимости от проекта, локации и внутренних бизнес-процессов, компании могут использовать те или иные комбинации. Однако только снижением цены, то есть ценовым демпингом, задачу успешной работы на рынке не решить. Ценовая война, как правило, всегда плохо заканчивается. Покупатели в какой-то момент начинают ждать, когда цена упадет еще ниже, и в итоге вообще перестают покупать.

Если говорить о постоянном улучшении качества продукта, то это тоже не панацея, которая решит проблему. Бесконечное улучшение качества продукта приводит к серьезному увеличению себестоимости. Тут надо искать какой-то баланс, все крупные застройщики сейчас этим озабочены.

Сегодня мы видим, что ставки по ипотеке вновь "поползли" вверх. Как это отразится на рынке и насколько важна "ипотечная" подпитка для рынка?

Уже на протяжении последних восьми лет ипотека является одним из самых мощных драйверов спроса. Если в начале развития ипотечных продуктов мы видели их долю на рынке недвижимости на уровне меньше 10%, то сейчас их доля достигает 70-80, а то и 90% по отдельным объектам. Поэтому влияние ипотеки переоценить сейчас сложно. Если ипотечное кредитование совсем убрать, то, боюсь, что реальный спрос на жилье упадет процентов на 60-70. Но речь об этом сейчас не идет, мы видим лишь очередное колебание ипотечных ставок. В течение этого года фиксировались и повышение, и понижение ставки, но на активность спроса это не оказало влияния.

Если представить, что ставка вырастет в два раза, то последствия для рынка будут однозначно. А если говорить о текущем локальном повышении, то в краткосрочном периоде здесь мы скорее предвидим некое увеличение спроса, потому что люди будут пытаться запрыгнуть в вагон уходящего поезда и взять ипотеку по наименьшей ставке. В настоящее время ставка находится на предельном уровне комфорта для заемщика, и лучше взять ипотеку сейчас.

В ближайшие несколько лет рынок жилого строительства ждут перемены. Насколько они критичны для рынка в целом и для "Лидера" в частности?

Действительно, изменения серьезные и глобальные. Они существенно поменяют рельеф рынка с точки зрения его профессиональных участников и застройщиков. Понятно, что целью реформы является повышение защищенности покупателя-дольщика, но мы знаем, что чем ниже риск, тем будет выше цена. Покупка строящегося объекта — это всегда определенный риск, поэтому государство предлагает дополнительные инструменты защиты покупателя, а это, в свою очередь, ложится на увеличение себестоимости и повышение цен на квартиры. Застройщики сейчас работают на пределе маржинальности (разница между ценой на жилье и его себестоимостью — ИФ). Мы честно и открыто говорим, что дополнительные издержки, которые появятся из-за изменений в законодательстве, перелягут на плечи покупателя. Поэтому существует сценарий, когда фактический объем строительства действительно сократится, а ценник на жилье существенно вырастет. В ближайшие три года он может увеличиться на 30% и более.

Но есть хорошая новость в том, что это будет происходить постепенно и резкого скачка цен не будет. Поэтому мы надеемся, что если этот сценарий будет реализован, то он не станет шоком для покупателя и будет время на адаптацию.

С другой стороны, не все компании смогут пробежать этот марафон. Мы либо столкнемся с каким-то укрупнением и объединением на рынке, либо увидим массовое банкротство. Если это случится, то возникнет вопрос, смогли ли эти меры защитить покупателя или наоборот поставили его в более рискованное положение. Покупатель, конечно, будет иметь гарантию на возврат этих средств, но у него же не цель вернуть деньги, его цель — получить квартиру. Поэтому с этой точки зрения еще непонятно, решили мы проблему или сейчас будет такой период, который ее усугубит.

То есть существует реальный риск банкротства некоторых застройщиков?

Конечно, поскольку будут существенные изменения финансовых настроек внутри компании и стратегии реализации проекта. Не секрет, что на рынке есть большое количество непрофессионалов. Но есть и компании, которые целенаправленно занимаются девелопментом и знают, какие шаги нужно предпринять, чтобы успешно работать с законодательными изменениями. К сожалению, не могу поручиться за всех застройщиков.

*Партнерский материал


Горячие
темы

Курс валют

USD

65,99

- 0,63

EUR

74,90

- 0,64

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

172,432
($2,613)

Курс валют

USD

65,99

- 0,63

EUR

74,90

- 0,64

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

172,432
($2,613)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,640,000
($130,925)


Объекты

565
(937 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка