Директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка РФ прогнозирует обострение борьбы за ликвидность
Объем портфеля кредитов Сбербанка РФ, предоставленных застройщикам, составляет 600 млрд рублей, просрочка по этим кредитам равняется 0,7%, сообщил директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка РФ Алексей Чувин на VII саммите Института Адама Смита "Недвижимость в России".
По его словам, просрочка растет, но малыми темпами – быстрее Сбербанку удается создавать резервы.
У Сбербанка 130 кредитных договоров, общее число проектов – 111, сообщил А.Чуев. Проекты, в основном, находятся в инвестиционной фазе, на стадии финансирования. Из 130 кредитов, выделенных Сбербанком сектору строительства и недвижимости, компании "Сбербанк капитал" (100%-ная дочерняя компания Сбербанка, которая будет аккумулировать объекты, находящиеся в залоге у Сбербанка) передано лишь два контракта – с компаниями "Капитал групп" и "Макромир".
В настоящее время из всего портфеля кредитов, выделенных девелоперам, реструктуризированы кредиты на общую сумму $600 млн, отметил А.Чувин.
"В принципе, большинство активов застройщиков можно грамотно реструктурировать, и тогда они смогут пройди "красную зону". Но иногда мы проделываем продажу активов, хотя пока это не массовый процесс", - пояснил эксперт.
А. Чувин назвал основной причиной возникновения у девелоперов проблем по кредитам "распыление компаниями денег на проекты, которые не приносят cash-floor", в том числе скупку земельных участков.
Многие девелоперы приобретали проекты и участки за счет коротких денег и облигационных выпусков, отметил эксперт. И первыми рухнули те, у кого подошли оферты.
Проблемой последних лет была также мода на IPO, раздувание бумажных программ и проектов в расчете на размещение. "И этот пузырь тоже лопнул в числе первых", - отметил эксперт.
Среди других причин проблем отрасли А.Чувин назвал низкие требования некоторых девелоперов к качеству проектов, месту, концепции, к управлению стоимостью и объектом. Сейчас все эти огрехи, по его словам, "начали всплывать", так как рынок уже "не проглатывает" подобные проекты также легко, как до кризиса.
Сославшись на данные мониторинга Сбербанком рынка торговой недвижимости, А.Чувин отметил, что по очень удачным объектам почти нет снижения арендных ставок. "Сейчас тяжелее тем, кто брал кредиты на рефинансирование, когда рынок уже "сидел". Поэтому целый ряд объектов балансирует на грани перехода в фазовую неспособность платить по кредитам. Для выхода из этой ситуации надо или частичное погашение делать или привлекать другие источники финансирования", - рекомендует эксперт.
По офисной недвижимости ситуация более резкая, так как есть значительное падение арендных ставок по офисам класса А и В, которые кредитовал Сбербанк. "Сейчас мы приходим к ставкам 2004 года – $500 – 550 за кв. метр. Но это не страшно, если мы раньше финансировали на этом уровне, то можно и сейчас. Все раньше говорили, что в Москве страшный дефицит площадей, сейчас же площадей вакантных много, и непонятно, где золотая середина", - говорит докладчик.
Стоит напомнить, что началом кризиса банки сразу прекратили выдачу кредитов, где могли – повысили ставки, чтобы компенсировать свои растущие издержки по стоимости активов. Все длинные кредиты банки неофициально закрыли. "Кредиты по-прежнему действуют 15-летние, но больше 7 лет Сбербанк не рассматривает, а другие, думаю, еще короче. Резко ужесточились требования к условиям обеспечения и доходности", - рассказал А. Чувин.
По его мнению, о состоянии банка можно судить по его поведению.
Когда банк старается выжить (если есть возможность выжить за счет других банков), он ведет агрессивную политику – досрочно требует вернуть кредит или провоцирует перекредитовку заемщика. Это плохая тактика выживания, которая стала правилом для некоторых банков, считает А. Чувин.
"У кого есть еще ликвидность, используют слабости заемщика, приводят его в "сговорчивое" состояние... То есть банки могут приостановить финансирование, повышают ставки по действующим кредитам или выставляют жесткие условия реструктуризации", - сообщил докладчик.
Третья группа – самая малочисленная. "Она не обязательно занимается спасением заемщиков. Банки позволяют мягкие виды реструктуризации, могут предоставить дополнительное финансирование на посильных для заемщика условиях", - рассказал А. Чувин.
Говоря о развитии Сбербанка, эксперт отметил, что не сильно рассчитывает на рост новых договоров. "Будем кредитовать лучшие объекты, дофинансировать проекты от 70% стадии готовности и выше. Котлованы сейчас никто не будет финансировать. Также будем финансировать под бюджет. У всех девелоперов возникли госзаказы, и у банков в том числе", - поделился планами А.Чувин.
По его словам банк будет кредитовать "Сбербанк Капитал", который уже работает, но проектов в нем пока еще не много. В случае передачи залогов в "Сбербанк капитал" компания может в течение какого-то времени эксплуатировать эти активы, а затем продать их на "хорошем рынке", если представится такая возможность. Но в этом случае, по мнению эксперта, лучше брать профессиональные управляющие компании
По его мнению, осенью у банков и девелоперов может наступить очень тяжелая ситуация. "Банки опубликуют отчеты по просроченным кредитам, и у них могут возникнуть проблемы", - заявил А.Чувин.
"Может сложиться ситуация, которая вызовет дополнительную волну и она захлестнет рынок. Одна волна кризисов в банковской сфере может наложиться на другую, и ситуация будет очень тяжелой", - предполагает докладчик.
По словам эксперта, проблемные банки и девелоперы начнут "сбрасывать" недвижимость. Осенью может начаться борьба за ликвидность девелоперских компаний, и на рынок может быть выброшено много активов, что приведет к очередному падению цен на недвижимость.
"Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги на закрытие ликвидности компании", - подытожил А.Чувин.
Сергей Велесевич
