Для многих владельцев элитной, особенно загородной недвижимости, ставка налога в 0,1% "просто мечта", считает управляющий партнер компании Blackwood
Налог на недвижимость, который призван заменить налог на имущество физических лиц и земельный налог, будет введен в России не ранее 2012 года с максимальной ставкой 0,1%.
Предполагается, что плательщиками нового налога станут организации и физические лица, являющиеся собственниками недвижимости. Однако при этом для организаций будет сохранен налог на имущество в отношении имущества, которое не относится к жилым помещениям и земельным участкам. Названные объекты будут облагаться новым налогом на недвижимость. Что касается физических лиц, то объектами налогообложения для них станут здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также земельные участки.
Налоговой базой будет служить кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января нового налогового периода. При этом для физических лиц будут введены стандартные и социальные вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу.
Однако федеральный закон о налоге на недвижимость установит лишь диапазон налога – конкретный его уровень будут выбирать уже муниципалитеты.
По мнению управляющего партнера Blackwood, скорее всего, желание властей привлечь больше денег в бюджет заставит их установить максимальную ставку налога.
"Введение той или иной ставки налога на недвижимость обычно преследует государственные цели ограничить или привлечь инвестиции в этот сектор. Именно этот принцип надо ставить во главу угла, а просто цели наполнения муниципальных бюджетов", - считает К.Ковалев.
Говоря о западном опыте, эксперт приводит в качестве примера Лондон, который является одним из самых открытых для инвестиций городов. В результате рынок здесь был сильно перегрет. Это приводило к недоступности жилья для рядовых граждан, так как Лондон превращается в интернациональную столицу и мировой финансовый центр, рассказывает спикер.
"В Париже или городах Германии искусственно ограничивают инвестиции в недвижимость. В результате падения цен в этих регионах были минимальными в условиях кризиса. Эти рынки не очень привлекательные для иностранных инвестиций. В Германии и для внутреннего рынка вложение в несколько квартир не очень привлекательно. В этих странах за счет налогов исключена спекулятивная составляющая в секторе недвижимости", - говорит К. Ковалев.
"В России же таких ограничений не было. В результате около 10% жилья luxuary класса покупалась исключительно в инвестиционных целях, в бизнес-классе – около 20%", - рассказывает эксперт.
По мнению К.Ковалева, для многих владельцев элитной, особенно загородной недвижимости, ставка налога в 0,1% - "просто мечта".
"Некоторым уже сейчас приходится выплачивать от 0,1 до 2% от кадастровой цены, которая обычно еще ниже рыночной. Уже сейчас сумма крупной сделки часто приравнивается к кадастровой оценке земли. С этим возникает налоговая база, достигающая порой 2%. Получается, что с загородного дома стоимостью $1 млн собственник выплачивает в год по $20 тыс.", - рассказывает управляющий партнер Blackwood.
По его словам, собственники домов в коттеджных поселках уже начинают задумываться о расходах на содержание недвижимости. Так, например, обслуживание и налоги на коттедж от $3 млн до $15 млн могут обходиться собственнику от $5 тыс. до $15 тыс. в месяц, что для некоторых становится тяжелой обузой.
"В России покупатели пока не учитывают сумму налогов, эксплуатации и прочих платежей в стоимости недвижимости. Но потихоньку начинают задумываться, нужен ли им бассейн или прочие излишества на территории дачного поселка, которые становятся в результате накладными для собственника. На Западе это играет большую роль: чем выше ежегодные платежи, тем ниже стоимость имущества. Для юридических лиц ставка аренды также достигает уже 2%, что является существенным платежом и сказывается на стоимости объектов, например, офисного центра", - говорит эксперт.
По его словам, на Западе самую существенную роль в стоимости играет не квадратный метр, а количество спален и налоги с объекта.
"Если налог на недвижимость будет составлять 0,1%, то это никак не повлияет на собственников любого сегмента жилой недвижимости. Если налоговая база будет составлять выше 1-2%, то это может существенно сказаться на собственниках элитного жилья и малообеспеченных слоях населения", - считает спикер.
По его мнению, закон должен быть направлен на то, чтобы обеспечить средний класс качественным и комфортным жильем, исключить спекулятивную составляющую в нем.
"В ближайшие годы стоимость обслуживания и налоги на недвижимость станут существенной составляющей, которая будет влиять на снижение стоимости объектов недвижимости", - прогнозирует К.Ковалев.
Сергей Велесевич
