Михаил Гольдберг

Михаил Гольдберг

Руководитель Аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования

Фото: Vremyachkina Natalia

Насколько на самом деле подешевело жилье в России?

22 февраля 2017, 16:31

Руководитель Аналитического центра АИЖК считает, что в реальном выражении цены упали на 30% за четыре года

Москва. 22 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В мае 2012 года президент РФ в так называемом "майском указе" сформулировал ключевые направления жилищной политики до 2018 год, одной из задач которой было снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса. О выполнении этой задачи говорит тот факт, что в реальном выражении цены на жилье в России упали на 30% за четыре года, считает руководитель Аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Михаил Гольдберг.

Он напомнил, что в период 2012-2014 годов цены на нефть превышали 100$/баррель, а реальные доходы населения росли примерно на 4-5% в год. По данным Росреестра, в этот период в год регистрировалось порядка 4 млн прав в сделках с жильем (что приблизительно соответствует 2,6 млн проданных квартир). На первичном рынке, по оценкам АИЖК, доля ипотеки составляла около 30%. Более 2/3 населения покупали новое жилье за счет собственных средств и не нуждались в кредитной поддержке.

При этом строительство нового многоквартирного жилья в 2012 году составляло 37,3 млн кв. метров, что явно было недостаточно. Все эти факторы создавали повышенный, в том числе инвестиционный, спрос на жилье. Это привело к опережающему росту цен на типовое жилье. Так, в 2012 году цены на жилье на первичном рынке, согласно данным Росстата, выросли на 11%, на вторичном рынке — на 12%, а инфляция за этот период составила всего 6,6%.

Чтобы переломить эту ситуацию, правительством РФ была разработана программа "Жилье для российской семьи". Она предусматривала строительство 25 млн кв. метров жилья на государственных участках. Предполагалось, что с использованием механизма АИЖК застройщик сможет получить компенсацию на строительство инженерной инфраструктуры (но не более чем на 4 тыс. рублей на 1 кв.м). На таких участках должны были строиться дома, квартиры в которых продавались гражданам-участникам программы по цене на 20% ниже рыночных (но не более чем 30-35 тыс. рублей за кв. метр). Условием участия гражданина в программе было отнесение его к определенной социальной категории. Предполагалось, что спрос на жилье, возводимое в рамках программы, намного превысит предложение.

В ходе реализации программы выяснилось, что регионы не готовы предоставлять действительно привлекательные для строительства участки в крупных городах, где на такое жилье был бы сформирован высокий спрос. А в том случае, если такие участки находились, застройщики по экономическим причинам не торопились участвовать в программе — кто захочет продавать квартиру по цене 30-35 тыс. рублей за квадратный метр, если ее можно продать по 50, 70 или 100 тыс. рублей. В результате, региональные власти не смогли ни отобрать участки, ни сформировать списки граждан, желающих участвовать в программе. На текущий момент в рамках программы ЖРС продано менее 1,5 млн кв. метров жилья. В рамках отобранных проектов получены разрешения на строительство 5,5 млн кв. метров жилья экономического класса в 216 проектах в 58 субъектах Российской Федерации. Совместными усилиями регионы отобрали около 74 тыс. из примерно 460 тыс. семей для участия в программе. При этом большинство из желающих участвовать в ней собирались приобретать жилье в ипотеку, ставки по которой тогда составляли около 12%.

Все изменилось с началом экономического кризиса, вызванного действием внешних негативных факторов. Уже в конце 2014 года произошла девальвация рубля, ключевая ставка выросла до 17%, резко выросла инфляция, стали снижаться реальные зарплаты и доходы населения. Ставки по ипотеке в новостройках фактически выросли до запретительных 15-18%, возникла реальная угроза для строительства жилья в целом. В этих условиях правительство направило ресурсы (до 18,6 млрд рублей) на программу субсидирования процентных ставок на приобретение жилья в новостройках до 12% годовых. Благодаря этому общий объем стройки в 2015 году поставил рекорд — было введено более 85 млн кв. метров жилья, из них более 50 млн кв. метров в многоквартирных домах (остальное — индивидуальное жилищное строительство).

Интересно отметить, что одним из положительных результатов программы субсидирования стал переток спроса на жилье на первичный рынок. Это отразилось на ценах на жилье на вторичном рынке: владельцам старого жилого фонда пришлось пересматривать свои завышенные ценовые ожидания, в то время как цены на новое типовое жилье падали медленнее за счет государственной поддержки.

В результате, цели, поставленные в Указе 600, были достигнуты: с начала 2013 года цены на жилье в реальном выражении (за вычетом инфляции) снизились более, чем на 30%.

Конечно, снижение реальных цен произошло не только из-за роста строительства жилья, покупаемого, в том числе в рамках программы субсидирования, но и за счет ухода с рынка инвестиционного спроса, роста инфляции. Рынок жилья постепенно пришел к балансу — количество сделок с жильем по итогам 2016 года оценивается примерно в 2-2,3 млн, однако программа субсидирования поддержала спрос именно на первичное жилье — цены на него с 2015 года стабилизировались, а на вторичном ощутимо снижались в номинальном выражении.

Для сравнения — в третьем квартале 2016 года почти половина сделок по покупке жилья в новых домах происходила за счет ипотеки, и это — несомненно, заслуга действия программы субсидирования. Ее результаты прямо повлияли на объемы строящегося жилья. Объемы многоквартирного жилищного строительства, несмотря на сложную экономическую ситуацию, составили в 2016 году, по предварительным оценкам, 48,2 млн кв. м (всего на 0,9 млн кв. м ниже уровня рекордного 2015 года).

Сейчас, когда рыночные ставки по ипотеке вновь составляют 11,5-12,5%, а спрэд между ставками по кредитам на вторичном и первичном рынке составляет 0,5 п.п., (еще год назад — 2-4 п.п.) в прямом субсидировании ипотечных ставок нет необходимости. Дальнейшее снижение ставок будет происходить за счет развития инфраструктуры ипотечного рынка, развития новых форм фондирования ипотеки (ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК) и общего снижения процентных ставок в экономике.

Напомним, что всего, за март 2015 — декабрь 2016 в рамках программы субсидирования выдано 513 тыс. кредитов на 928 млрд рублей, что составляет около 37% всех ипотечных кредитов, выданных за этот период. Населением приобретено 25,7 млн кв. метров жилья на первичном рынке (28% от площади квартир в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию за этот период), а объем привлеченных в строительство жилья средств составляет 1,5 трлн рублей, из которых 37% — собственные средства заемщиков (средства первого взноса). По оценкам АИЖК, на каждый рубль бюджетных средств, в жилищное строительство было привлечено более 100 рублей частных инвестиций. Всего, в рамках программы субсидирования, профинансировано строительство более 27 млн кв. м стандартного жилья. Это больше, чем первоначальная цель в 25 млн кв. метров жилья экономического класса, поставленная четыре года назад при формировании новой жилищной политики.


Горячие
темы

Курс валют

USD

59,41

- 0,50

EUR

69,64

- 0,04

Курс валют

USD

59,41

- 0,50

EUR

69,64

- 0,04

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

167,560
($2,810)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,356,000
($174,313)


Объекты

331
(333 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка