Дмитрий Трубников

Дмитрий Трубников

Финансовый директор ГК "А101"

Фото: А 101

Минимизация рисков будет основной заслугой компенсационного фонда

6 июня 2017, 17:17

Главное, чтобы не было "стоп-крана": пока не отладим процессы, дальше не идем, считает финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников

Москва. 6 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – По информации Минстроя РФ, в настоящее время на территории страны более 5,5 тыс. застройщиков возводят 14 тыс. объектов с привлечением средств населения. Для того, чтобы население не потеряло деньги и доверие к отрасли, застройщики обязаны выполнять свои обещания. А для этого, они должны быть финансово устойчивы, подчеркивает финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников.

Эксперт отмечает, что при оценке финансовой устойчивости компании необходимо учитывать несколько критериев.

"Первый критерий – наличие земельного банка, который показывает долгосрочные перспективы застройщика. Второй – история деятельности компании: реализованные проекты, персональное портфолио менеджмента. Если сама компания только появилась на рынке, это вовсе не означает, что она не сможет качественно реализовывать проекты. Однако надежность такой компании всегда ниже. Третий критерий – дееспособность собственной системы продаж застройщика, что крайне важно в сложившихся условиях. Небольшие компании часто пользуются услугами брокеров. В условиях падающего рынка стратегия "передачи права продажи" брокеру может оказаться рискованной — в этом случае застройщику сложнее реагировать на изменение потребительского спроса", — отмечает эксперт.

При этом он подчеркивает, что важно и то, кто и как будет оценивать застройщиков.

"ФЗ-214 накладывает на застройщиков обязательство быть финансово открытыми, и это правильно. Другой вопрос – кто будет оценивать подобную информацию? Насколько потенциальный покупатель готов воспринимать эти цифры? Хватит ли ему финансовой грамотности? Застройщик обязан продемонстрировать максимальную прозрачность намерений: от наличия умений до наличия экспертиз. Отчетность – один из способов донести эту информацию. Можно вспомнить еще об одном аспекте — покупатель должен был проверять не только само наличие страховки у застройщика, но и, кто является страховщиком. Многие ли задавали себе подобные вопросы? Этот вопрос не волновал покупателя и уже, наверное, не будет – на смену страхованию придет Компенсационный фонд", — напоминает эксперт.

Д.Трубников отмечает, что создаваемый фонд минимизирует риски, но очень много переменных пока не известно.

"Если все получится, то минимизация рисков будет основной заслугой фонда и его потенциальной проблемой. Существует универсальное правило прямой корреляции риск-доходности: чем выше доходность, тем выше риск, который берет на себя инвестор. В данном случае, когда государство гарантирует компенсацию в случае банкротства застройщика, у дольщиков возникает искушение входить в менее надежные проекты: в проекты с ценой ниже рыночной, в проекты застройщиков с непонятной историей, потому что появляется дополнительный гарант в виде государства", — опасается эксперт.

Также, по его мнению, есть опасения и у застройщиков – участников будущего фонда.

"Первое – это размер ставки. Обещанный 1%, если ставка будет плоской — это справедливая цифра, которая более-менее соотносится с текущим рынком, но нигде не зафиксирована предельная ставка. Это существенно для строительного процесса в силу его длительности, особенно в существующих низкомаржинальных условиях. Второе, будет ли данная ставка плоской или дифференцированной? Логика подсказывает, что должна быть дифференцированной. Более надежные должны платить меньше, менее надежные – больше. И тут мы снова возвращаемся к разговору об оценке устойчивости застройщика. Успешная реализация нескольких проектов не гарантирует, что у компании все хорошо в текущей ситуации. И, напротив, стартап может оказаться надежным и доходным. Анализ текущего портфеля – сложная задача, потому что нужно понимать себестоимость проекта, рыночную конъюнктуру, способность застройщика решить проблемы с подключением инженерии и с финансированием данного проекта. Профессиональные рейтинговые агентства работают над присвоением рейтинга одной компании полгода. Как это сделать оперативно, ведь только в одной Москве мы имеем дело с 250 застройщиками", — отмечает эксперт.

Кроме того, начало работы фонда может затормозить рыночные процессы в отрасли.

"Крайне важно избежать повторения ситуации с Росреестром в начале этого года, когда практически была остановлена регистрация ДДУ — денежный поток для застройщика необходим "как воздух". Перерыв чреват торможением на этапе строительства и срывом сроков. Согласно ФЗ-214 получение денег от дольщиков невозможно до его регистрации. Торможение темпов строительства в первую очередь могут продемонстрировать "небольшие" застройщики, не способные перекрыть денежный поток за счет других проектов и не имеющие финансовой подушки. Начало работы Компенсационного фонда должно совпасть, как представляется, с переходным периодом, который поможет и застройщикам адаптировать внутренние процессы, и фонду отладить рабочие механизмы. Думаю, шести месяцев для рынка будет достаточно. Главное, чтобы не было "стоп-крана": пока не отладим процессы, дальше не идем", — подчеркнул Д.Трубников.


Горячие
темы

Курс валют

USD

58,90

+ 0,19

EUR

69,43

+ 0,03

Курс валют

USD

58,90

+ 0,19

EUR

69,43

+ 0,03

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

166,630
($2,830)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,276,000
($174,461)


Объекты

682
(740 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка