Иван Романов

Иван Романов

Генеральный директор "ЛСР. Недвижимость-Москва"

Фото: Группа ЛСР

Застройщикам нужно разрешить пользоваться эскроу-счетами по мере выполнения работ

13 сентября 2018, 10:36

Москва. 13 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Изменения в сфере долевого законодательства (214-ФЗ) продолжаются в России не первый год. В частности, с 1 июля вступили в силу очередные поправки, которые ужесточили финансовые требования к застройщикам, а также закрепили новую систему взаимоотношений с банками. Строительным компаниям предлагается использовать эскроу-счета, на которых аккумулируются средства дольщиков. Эти деньги будут оставаться нетронутыми до конца строительства, а реализация проекта должна осуществляться при помощи банковских кредитов. В этом году эскроу-счета — вещь добровольная, но со следующего года станет обязательной.

Таким образом, в России начался постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию. При этом в Минстрое РФ неоднократно заявляли, что новая система вызывает много вопросов и у строительных компаний, и у банков, в связи с чем уже вступившие в силу поправки будут корректироваться. Генеральный директор "ЛСР. Недвижимость-Москва" Иван Романов рассказал, какие положения законодательства можно было бы пересмотреть в первую очередь и как меняется рынок в новых условиях.

Западный опыт и российская действительность

Эксперт отмечает, что при изменении системы финансирования строительства в России, стоит присмотреться к зарубежным практикам. В частности, к немецкой модели, которая успешно защищает средства граждан и при этом не создает дополнительной нагрузки на застройщиков.

"В немецкой модели отсутствует термин "долевое строительство". Этапы процесса покупки жилья у застройщика включают заключение договора купли-продажи, он должен быть нотариально заверен, поскольку речь ведется также о продаже земельного участка, на котором возводится дом. Нотариус вносит предварительную запись в поземельную книгу, что предоставляет гарантию об освобождении от обременений участка. Строительство здания, передача объекта покупателю. Долевые платежи привязаны к завершению определенного этапа строительных работ. Застройщик может выставить до семи счетов по долевым платежам. На финальном этапе нотариус удаляет предварительную запись о собственности и вносит постоянную. У каждого объекта есть два расчетных счета: для средств от покупателей и для остальных переводов по проекту после одобрения банка. Эти средства всегда разделены, а деньги покупателей можно применить только для строительства конкретного объекта недвижимости, в этом есть некоторое сходство с российской моделью финансирования. Преимущества немецкой модели заключаются в том, что застройщику необходима лишь малая часть от всей суммы финансирования для обеспечения ликвидности. А риск задолженности покупателя в случае банкротства застройщика сводится к минимуму, поскольку приобретатель оплачивает ход строительства лишь после завершения определенных этапов работ", — рассказал И.Романов.

Он отметил, что немецкая модель работает больше 40 лет и последний раз корректировалась в 2012 году. В действующей российской версии закона эскроу-счета должны оставаться неприкосновенными до окончания строительства. По замыслу авторов нормативного акта, такой подход обеспечит сохранность средств граждан. При этом, эксперты рынка отмечают, что такая система сопряжена с возможным замедлением темпов строительства и сокращением объемов ввода жилья.

"С одной стороны, эскроу-счета повышают безопасность покупателей на рынке. С другой, это все же не идеальная модель. Более оптимальным вариантом представляется возможность высвобождать средства с эскроу-счетов и передавать их застройщикам по мере выполнения определенных этапов строительства. В частности, для поддержания текущих объемов строительства. Средства дольщиков составляют 3,7 трлн. рублей − это те деньги, которые сейчас обеспечиваются за счет привлечения средств граждан. Смогут ли банки освоить подобный объем в краткосрочной перспективе? А без этого прежних темпов строительства может больше не быть", — считает И. Романов.

Тектонические изменения на рынке

Все изменения, которые происходят в финансировании строительства, неизбежно приведут к переменам на рынке. Наиболее отчетливо они проявятся после 1 июля 2019 года, когда эскроу-счета станут обязательными. Как пояснил эксперт, новые правила игры повлекут за собой рост затрат девелопера и, соответственно, отразятся на конечной стоимости предложения.

"По прогнозам, себестоимость стройки может вырасти на несколько процентов, что приведет к повышению стоимости недвижимости, а в перспективе — к снижению темпов строительства. Большинство экспертов полагает, что квартиры в новых условиях могут подорожать в среднем на 2-3%. После 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны хранить деньги дольщиков на эскроу-счетах и утратят возможность ими пользоваться. В этих условиях продажа квартир по сниженной цене на начальных этапах строительства станет бессмысленной, а некоторым застройщикам будет выгоднее продавать только готовое жилье, без скидок", — пояснил И. Романов.

Однако ожидание этих перемен в свою очередь значительно подстегнуло спрос на жилье в текущем моменте. "Однозначно все понимают, что на рынке происходят тектонические изменения. Эта неопределенность и ожидание изменений подстегнули многих граждан на принятие решения о покупке квартиры. Это лето отличается от предыдущих необычайной активностью, например, продажи квартир в московском регионе "Группы ЛСР" выросли по отношению к августу прошлого года более чем в два раза, где рост в бизнес-классе, представленный флагманским проектом "ЗИЛАРТ" и новым ЖК "Ленинглаdка 58" составил 43%. Мы связываем это с тем, что покупатели понимают, что изменения могут привести к повышению затрат застройщиков и к росту цен, в том числе, из-за соотношения спроса и предложения, поскольку объем строительства может сократиться", — резюмировал И. Романов.


Горячие
темы

Курс валют

USD

66,62

- 1,38

EUR

75,54

- 1,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

172,039
($2,611)

Курс валют

USD

66,62

- 1,38

EUR

75,54

- 1,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

172,039
($2,611)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,722,000
($130,925)


Объекты

565
(937 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка