Jones Lang LaSalle определила восемь причин, почему в ближайшем будущем инвесторы будут рассматривать торговые центры прайм-класса на этих рынках
Москва. 26 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Согласно результатам отчета компании Jones Lang LaSalle, Большая пятёрка стран центральной Европы - Франция, Германия, Италия, Испания и Великобритания – в 2009 году вернут себе лидирующие позиции на рынке торговой недвижимости.
В 2004 году в общем объёме европейских инвестиций в торговые центры инвестиции в страны Большой пятёрки составляли 80%, однако в 2008 году эта доля снизилась до 45%. Текущие рыночные условия дают возможность Большой пятерке повысить свою долю рынка, утверждают специалисты компании.
Глава исследовательского отдела по торговой недвижимости Jones Lang LaSalle в Европе Нэвилл Мосс (Neville Moss), чьи слова приводятся в отчете, отмечает, что «сейчас инвесторы фокусируют внимание на недвижимости с показателями высокой устойчивости». «Они всё больше принимают во внимание такие основополагающие факторы как рыночная ситуация, местоположение, масштаб, состав арендаторов, мерчендайзинг и качество. Мы уверены, что торговые центры в более зрелых странах Европы предлагают именно такие характеристики», - говорит он.
Руководитель европейского отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Джереми Эдди (Jeremy Eddy), делает прогноз на 2009 год. «По мере того, как мы приближаемся к 2009 г., мы надеемся, что потрясения, перенесенные во второй половине 2008 года, ослабеют и ликвидность повысится. Хрупкие экономики влияют на снижение ставок аренды и прибыльности инвестиций, и ни один рынок Европы не будет защищён, в том числе это скажется и на Большой пятерке», - уверяет он.
Специалист отмечает, что ожидает «дальнейшего снижения цен на недвижимость». «Это процесс, который уже достаточно давно наблюдается в Великобритании и сейчас набирает обороты в континентальной Европе. Эта ценовая коррекция откроет значительные возможности для инвесторов, имеющих достаточное количество собственных средств», - считает Д. Эдди.
По сего словам, агрессивный рынок инвестиций, который наблюдался в 2003 - 2007 годах, привёл «к конвергенции и гомогенизации доходов по всей Европе, когда постоянно растущий объем капитала снизил доходы на зрелых рынках, и для обеспечения своих требований по доходности инвесторы начали искать новые рынки».
Снижение разницы между доходностями распространилось и на подсегменты, отмечает эксперт, поскольку рынок перестал адекватно оценивать разницу между активами разного качества. «Поэтому мы ожидаем возврата к большей разнице доходностей между странами, в подсекторах, так и по профилям риска. Мы ожидаем, что по мере того, как пройдет ценовая корректировка, снизятся желание или необходимость брать дополнительный риск, за пределами зрелых рынков», - прогнозирует он.
Jones Lang LaSalle называет в своем исследовании восемь причин, почему в ближайшем будущем инвесторы будут рассматривать торговые центры прайм-класса на этих рынках.
Первая причина – это крупные и стабильные экономики. Специалисты компании уверены, что после периода экономической нестабильности инвесторы будут ориентироваться на зрелые рынки, которые характеризуются большей прозрачностью, ликвидностью и стабильностью, т.е. на Большую пятёрку. Хотя эти рынки могут и не принести самые высокие прибыли, они обеспечат потенциально более высокую безопасность доходов благодаря высокоразвитому ритейлу и стабильности экономик, полагают в Jones Lang LaSalle.
В числе причин эксперты называют и зрелость рынков. Они заверяют, что «с 62% всего предложения торговых центров инвестиционного качества, страны Большой пятёрки будут привлекательными для инвесторов благодаря своей долгой истории, особенно в тот период, когда инвесторы стремятся вкладывать средства в завершенные, приносящие доход активы, а не в новые проекты». Также, по мнению специалистов компании, привлекательной будет реверсивная природа многих торговых центров (когда арендные ставки по существующим договорам аренды ниже текущих рыночных уровней), особенно в период медленного или отрицательного роста арендной платы.
Следующая причина - планируемые проекты. Ограничительные условия планирования в городах Пятерки помогли защитить их от чрезмерного девелопмента, напоминают в JLL. Это поможет снизить рискованность инвестиций, так как новые торговые центры будут представлять ценность за счет их недостаточного количества. Однако этот фактор нужно рассматривать с учётом уровня арендной платы и результатов деятельности торговых центров в сложившейся ситуации, отмечают эксперты.
Немаловажную роль играет и прозрачность рынка. Вследствие неопределённой экономической обстановки прозрачность будет для инвесторов ключевым фактором, а все пять рынков являются высоко прозрачными.
Пятерка имеет в активе только развитые инвестиционные рынки, что тоже является немаловажным фактором. За последние пять лет состав инвесторов существенно расширился, в значительной степени в связи с ростом торговли как сектора коммерческой недвижимости. Также выросло предложение и качество специалистов в этом сегменте. Появились институциональные и многосекторные фонды, которых привлекли защитные характеристики торговых центров и диверсификация арендаторов на рынке торговой недвижимости.
Исторически являясь менее волатильными, чем другие сектора, торговые центры подвержены меньшему риску по отношению к арендаторам, благодаря диверсифицированным доходам и возможностям увеличивать стоимость за счет реконструкции и активного управления, что является ключевым фактором привлечения инвесторов.
Еще одним фактором является многообразие форм инвестирования в странах Пятерки. Появились многочисленные инструменты инвестирования, развитие которых обеспечивает широкий доступ к рынку.
Специализированный характер этих активов позволяет специалистам извлекать более высокие доходы из торговых центров. Но это не отталкивает менее специализированных инвесторов. Ключевым условием выхода на рынок для них является наличие надежных компаний по управлению недвижимостью, а в странах Пятёрки данная услуга является давно и хорошо сложившейся.
Кроме того, торговые центры сохраняют свой потенциал большей эффективности, чем другие виды розничной торговли, так как они активно управляются, с возможностью увеличивать свою стоимость за счёт управления фондами путём получения дополнительных доходов или всесторонней реконструкции. Стратегический подход к сдаче в аренду и профессиональный менеджмент используются чтобы максимизировать рост доходов, минимизировать уровень вакантных площадей и обеспечить эффективную работу торгового центра, правильно позиционируя его на высоко конкурентных рынках.
Директор по России и СНГ (отдел экономических и стратегических исследований) компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин отмечает, что компания ожидает «сохранения высокого интереса к странам с сильным потребительским сектором, которые предложат более агрессивный рост ставок аренды в торговом секторе». Причем это будет происходить «параллельно с укреплением позиций наиболее развитых рынков».
Согласно прогнозу эксперта, не станет исключением и российский рынок.
«Российский рынок ритейла по-прежнему имеет значительный потенциал, и после коррекции, вероятно, сохранит привлекательность, в том числе за счет разницы ставок доходности с развитыми странами. К тому же, среди инвесторов по-прежнему велико число тех, кто ориентируется на максимальную доходность с готовностью пойти для этого на более высокие риски», - считает В. Пантюшин.
Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (JLL) предоставляет финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Оборот компании в 2007 году составил $2,7 млрд. Компания имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах. Портфель компании составляет более 111,5 млн кв. метров по всему миру. LaSalle Investment Management - подразделение по управлению инвестициями, управляет активами стоимостью более $54 млрд.
