Москва. 11 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Чтобы московское жилье стало по-настоящему доступным, то есть, чтобы семья, получающая средний по городу месячный доход, могла позволить себе приобрести на первичном рынке квартиру средней стоимости в ипотеку, цены на недвижимость должны упасть на 40-50%, а ставки по ипотечным кредитам составлять 2,5-3%. К такому выводу пришли эксперты компании Panorama Estate при исследовании доступности столичного жилья.
Аналитики управления стратегического анализа компании Panorama Estate оперируют в исследовании данными официальных источников - Росстата и ЦБ РФ, а также собственными данными. "Доступность" рассматривается как возможность приобрести в ипотеку квартиру средней рыночной стоимости площадью 50 кв. метров на первичном рынке столицы семьёй, в которой есть два получающих среднюю по Москве зарплату взрослых человека. Доля ежемесячных выплат по аннуитетному платежу из семейного бюджета должна составлять не более 50% суммарного месячного дохода.
Средние доходы населения довольно далеки от средних выплат по ипотеке как в рублях, так и в валюте, и именно это является основным фактором "недоступности" жилья.
По данным компании, на протяжении двух последних лет величина "разрыва" (разность между средней ежемесячной выплатой по ипотеке и среднемесячной начисленной заработной платой одного члена семьи) колеблется в районе отметки 30 000 рублей. Существенное увеличение "разрыва" в I квартале 2009 года, практически до 60 000 рублей, объясняется ростом рублёвых цен на недвижимость, вызванных девальвацией национальной валюты и снижением реальных доходов населения в условиях развивающегося финансового кризиса, поясняют аналитики.
Как отмечается в обзоре, величина "недоступности" жилья (величина на которую доступная стоимость отстает от реальной) колеблется последние два года в диапазоне от 43% до 67% в рублях и от 39% до 61% в долларах. "Фактически это означает, что именно настолько должна упасть средняя цена квадратного метра жилья в Москве, чтобы оно стало доступно для большинства населения", - поясняют эксперты.
Вторым параметром, который может сблизить ежемесячные ипотечные выплаты и доходы населения, является процентная ставка по кредиту, считают в компании Panorama Estate. В соответствии с расчетом, по итогам 2008 года при уменьшении ставок по ипотечным кредитам до уровня около 3%, можно будет говорить о доступности столичного жилья.
"Такой уровень процентной ставки, конечно, убыточен для банков, но в данной ситуации мы видим реальный механизм воплощения социальной программы по доступному жилью в жизнь – перекладывание части "процентной" ответственности с конечного покупателя на городской бюджет", - считают аналитики.
По мнению компании, вариант со снижением цен является чисто теоретическим и как инструмент воплощения социальной программы его рассматривать нельзя, ведь средняя цена квадратного метра определяется рыночными механизмами, а именно соотношением спроса и предложения, и регулирование данной величины извне не представляется возможным. Даже сейчас, когда валютные цены столичной недвижимости начали снижаться в связи с резким сокращением спроса, жилье все равно не стало более доступным из-за уменьшения доходов населения, отмечают специалисты.
По мнению аналитиков, второй тип корректировки - уменьшение ставок по ипотечным кредитам - выглядит более "управляемым".
"Все-таки процентные ставки, в отличие от среднерыночных цен, устанавливаются решением реальных людей. Очевидно, что для банков кредитные ставки на уровне 3% являются неприемлемыми, ведь они ниже ставок по депозитам и приносят кредитным организациям лишь убыток. Но с точки зрения социальной программы, заявленной властями, тут есть пространство для манёвра", - предполагают в компании.
Как фантазируют в Panorama Estate, нужно "ограничивать процентную ставку для конечного потребителя на некотором уровне, а оставшееся процентное "бремя" перекладывать на городской бюджет, то есть субсидировать. В идеальном варианте, рассчитанном экспертами, этим уровнем должна быть ставка в 3%, кажущаяся аналитикам довольно утопичной.
Эксперты компании пришли к выводу: "чем выше будет помощь государства в части погашения ипотечных процентов, тем ниже будет реальная ставка кредита для конечного покупателя, и, соответственно, тем доступнее станет вожделенная покупка квартиры для жителей столицы. Если же добавить к этому необходимость увеличения предложения жилья на рынке и, как следствие, снижение средней цены на квадратный метр, то можно будет говорить о синергетическом эффекте, который сможет вовлечь в ипотеку слои населения со средним достатком. И вот в этом случае можно уже будет реально говорить о доступном жилье".
