Суд отказал "Офис Риэлти" в возмещении НДС из-за искажения стоимости земли

7 октября 2016, 10:17

Москва. 7 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Игра на стоимости зданий и участка земли не помогла компании "Офис Риэлти" снизить налоговую нагрузку и вычесть НДС: в споре с ФНС суд встал на сторону налоговиков. Здания и сооружения при продаже облагаются НДС, а земля — нет, значит, подобный спор может коснуться любого покупателя комплекса недвижимости, прогнозируют эксперты.

Проверив первичную налоговую декларацию ООО "Офис Риэлти" по НДС за третий квартал 2013 года, налоговая служба выявила неуплату налога на 32,8 млн рублей и обязала компанию уменьшить заявленный к возмещению НДС (374,8 млн рублей). В июне 2013 года компания купила у ООО "Индустриальный парк "Внуково-3" земельный участок (76 тыс. кв. м) вместе со складом и зданиями КПП 1 и 2. Для этого она взяла кредит в Альфа-банке и заем у ООО "Группа компаний О-Си-Эс".

По данным ФНС, при покупке недвижимости "Офис Риэлти" искусственно завысила цену здания и занизила стоимость земельного участка в Подмосковье. Компания обратилась в суд, который вначале встал на ее сторону, но во второй апелляции решение полностью было отменено и признана правота ФНС. Как следует из материалов дела, за землю компания заплатила 3,5 млн рублей (или 4,5 тыс. рублей за сотку — НДС не облагается), за недвижимость — 2,7 млрд рублей (НДС — 405 млн рублей). При этом по кадастровому паспорту участка от марта 2012 года он стоит 43,5 млн рублей (57 тыс. рублей за сотку).

Инспекция установила, что среднерыночная цена 100 кв. м. во Внуковском районе Московской области составляет не менее 250 тыс. рублей. В соответствии с техническим паспортом на здание складского комплекса инвентаризационная стоимость объекта составила 7,2 млн рублей. По договору ипотеки к кредитному договору с Альфа-банком здание склада площадью 57 тыс. 318 кв.м оценено в 1,4 млрд рублей, земельный участок — в 154,6 млн рублей.

В апреле 2012 года ООО "Индустриальный парк "Внуково-3" заказало у ООО "Производственно-научная компания "Южная" проектировку и здания Корпуса № 3, зданий КПП 1 и 2 за 2,56 млрд рублей (НДС — 383,8 млн рублей). "Южная" привлекла в качестве генподрядчика "ПСК-Монтаж" за 2,52 млрд рублей (НДС — 384,17 млн рублей). При этом "Южная" работает по упрощенной системе налогообложения и не платит НДС. Поэтому заявленный к возмещению налог фактически не исчислялся и не уплачивался в бюджет, говорится в решении суда.

Проанализировав документы, налоговики сделали вывод о необоснованном увеличении стоимости строительно-монтажных работ (в среднем в 2-3 раза). Как установила инспекция, большую часть денег, которые "Офис Риэлти" перечислил ООО "Индустриальный парк "Внуково-3", компания потратила не на расчеты с подрядчиками, а перевела кипрской компании Leabrand Limited, а та в качестве дивидендов — Saline Assets Limited c Британских Виргинских островов. При этом "Индустриальный парк "Внуково-3" не имеет персонала, а единственный получатель дохода — это гендиректор.

Увеличения стоимости зданий удалось добиться путем завышения стоимости работ по металлоконструкциям (в 1,8 раза), сэндвич-панелям и инженерным сетям. Завышая стоимость зданий, реализация которых подлежит обложению НДС, стороны сделки тем самым увеличили размер возможного налогового вычета, компании являются взаимозависимыми и согласовывали свои действия при продаже недвижимости, указывает суд.

Налоговики также установили неправомерное применение вычета по НДС по услугам, оказанным контрагентом ООО "Б.И.Д.С.". Компания выиграла тендер, но стоимость ее услуг оказалась на 689 млн рублей больше изначальной заявки. Суд установил, что другие претенденты на тендер были фиктивными, сама компания "Б.И.Д.С." не имеет деловой репутации и персонала и получает деньги только от "Офис Риэлти", а сделка понадобилась для "создания фиктивного документооборота" и вычета по НДС.

В итоге суд полностью отказал "Офис Риэлти". Решение устояло в кассации, а в августе Верховный суд РФ отказал компании в принятии дела к рассмотрению.

Как правило, застройщики работают на инвестиционных договорах: заказчик за счет средств инвестора организует строительство объекта, предназначенного для инвестора, а финансирование поступает поэтапно, поясняет старший юрист BGP Litigation Денис Савин. "Затраты по сводному счету-фактуре передаются, только если инвестор не выступает в качестве застройщика и в договоре между инвестором и заказчиком отсутствует возможность передачи затрат в течение всего срока капитального строительства, а также прямо указано на передачу объекта и затрат на его строительство только после окончания и ввода в эксплуатацию. Эта конструкция позволяет не платить с сумм финансирования, перечисляемых инвестором застройщику, не только НДС, но и налог на прибыль организации", — отмечет он.

Однако, по словам юриста, при предъявлении инвестором НДС к возмещению налоговая инспекция проверит первичные документы не только инвестора, но и его контрагентов, а особый интерес здесь вызовут затраты всех субподрядных организаций.

Проблема распределения стоимости зданий и земельного участка, на котором они расположены, существовала практически всегда: участки и недвижимость обычно продаются в рамках одного договора, но при этом здания и сооружения облагаются НДС, а земля — нет, говорит руководитель юридического департамента АГК "МЭФ-Аудит" Александр Овеснов.

"Соответственно, покупатель такого комплексного объекта заинтересован, чтобы большая часть стоимости относилась к объектам капитального строительства, а меньшая — к стоимости земельного участка. Таким образом, подобный спор теоретически может возникнуть у любого налогоплательщика, являющегося покупателем подобного комплекса недвижимости. Налоговый орган всегда будет заинтересован посчитать, что цена на землю в договоре является заниженной. Вопрос лишь в том, насколько будут убедительны доводы сторон для судебного производства", — отмечает А.Овеснов.

В деле ООО "Офис Риэлти" отказано в возмещении НДС на сумму 375 млн рублей. Инспекторы установили искусственное завышение стоимости складских комплексов при многократном занижении стоимости земельных участков. Данное дело показало, что контролеры могут вменять компаниям в вину получение необоснованной налоговой выгоды, пересчитать налоговые обязательства, при этом трансфертные правила не применяются, ведь сделка неконтролируемая, указывает Д.Савин.

По его словам, в свете новой судебной практики покупателям недвижимости с целью успешного возмещения НДС следует фактически провести "мини-камеральную проверку": "Это позволит убедиться, что налоги были уплачены, а инспекторы не признают покупателя получателем необоснованной налоговой выгоды".

По словам А.Овеснова, сейчас суды более глубоко изучают такие вопросы, как движение денежных средств по сделке (источник средств у покупателя, дальнейшее движение у продавца), а также историю приобретения прав на спорное имущество продавцом и, соответственно, уплату налогов по этой цепочке взаимоотношений.


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка