Рос базовых цен на московские квартиры продолжится в течение ближайших трех лет
Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба", считает, что основной причиной роста цен на длительном промежутке времени является воздействие монетарного фактора.
По его мнению, базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике. "Базовым уровнем или (справедливой ценой) мы называем такой уровень цен, который соответствует текущему денежному предложению в российской экономике", - пояснил собеседник "ИФ-Недвижимость".
На промежутках длительностью 1- 2 года цены могут отклоняться от базового уровня в пределах плюс-минус 20%. Фактором таких ценовых колебаний относительно базового уровня цен выступают дисбалансы объемов платежеспособного спроса и предложения.
По словам И. Шулькова, примеры явных дисбалансов платежеспособного спроса и предложения наблюдались летом 2004 – весной 2005 года (когда было снижение спроса по причине банковского мини-кризиса), летом 2005 – осенью 2006 года (период бурного роста цен вследствие ограниченного объема предложения после вступления в силу ФЗ №214 о долевом строительстве), осенью 2006- осенью 2007 года (стагнация объемов платежеспособного спроса вследствие снижения доступности жилья и снижения покупательской способности).
Однако, поскольку объем денежной массы в российской экономике последние 10 лет увеличивался то и базовый уровень цен на недвижимость рос пропорционально с учетом курсовой разницы, утверждает эксперт.
"Поэтому в периоды стагнации спроса на рынке наблюдается не снижение цен на 15-20%, а лишь остановка роста или небольшая коррекция вниз до 5%, поскольку растущий объем денежного предложения в стране оказывает ценам на недвижимость последние 10 лет поддержку снизу", - рассуждает И. Шульков.
С учетом прогноза ЦБ об увеличении объема денежной массы в экономике в 2008 -2010 годах, эксперт предполагает, что базовый уровень цен продолжит увеличиваться.
"То есть с ростом объемов строительства, цены на рынке будут менее подвержены конъюнктурным всплескам в отдельные периоды с "забеганием" вперед и последующим топтанием на месте или небольшим снижением, а будут больше соответствовать базовому уровню", - пояснил он.
По прогнозам И. Шулькова, ориентиры ценовой динамики при условии политической и социально-экономической стабильности в стране в рублевом исчислении составят в 2008 году – 30-35%, в 2009 - 25 – 30 %, в 2010 – 20 – 25%. "Динамика долларовых цен будет зависеть от изменения валютного курса доллара/рубль", - уточняет аналитик.
