Предстоящий отказ от долевого строительства и ценовой демпинг стали главными темами на рынке новостроек Московского региона в 2017 году
Москва. 25 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - В 2017 году рынок новостроек Московского региона провел в ожидании очередного витка "нормативной революции". Известие об отказе от долевого строительства только подлило масло в огонь. В последний вагон "уходящего поезда" пытались запрыгнуть как девелоперы, так и покупатели.
Москва: всем строиться
Главным трендом рынка новостроек Москвы в 2017 году стала "война ценников", обусловленная спешкой. "В преддверии кардинальных изменений законодательства девелоперы ускорили вывод в продажу новых очередей проектов. Аудитория потенциальных покупателей квартир стала уходить в новые дома на ранней стадии, делая выбор в пользу цены", - отмечает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова.
По данным "Инком-Недвижимость", объем предложения корпусов и домов с квартирами в экспозиции в Москве в 2017 году приблизился к четырем сотням. Для сравнения: в конце прошлого года, их было не более 230. До 50% всех новостроек Московского региона сосредоточено в портфелях пяти крупнейших девелоперов.
"С 2014 года объем предложения вырос в два раза. Самые востребованные квартиры - в недорогом сегменте. Данный сегмент поддерживает рынок в разогретом состоянии", - прокомментировал начальник отдела продаж департамента новостроек Валерий Кочетков.
Согласно подсчетам руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой Девелопмент" Екатерины Поповой-Щелкан, с начала года на рынок Москвы вышло около 60 новых проектов. Почти половина лотов возводится в проектах комфорт-класса - 45%, на долю бизнес-класса приходится чуть меньше - 40%, к переходному формату "комфорт+" и "бизнес-" относится около 10% лотов.
Эксперт также отметила, что средний бюджет сделки с однушками в 2017 году составил 7,4 млн рублей, двушками - 11,5 млн рублей, трешками - 17 млн рублей. Средний размер сделок с четырехкомнатными квартирами - 25,8 млн рублей.
По наблюдениям аналитиков компании "Миэль-Новостройки", за год стоимость "квадрата" в новостройках Москвы в экономклассе упала на 7,5% до 109 тыс. рублей. Снижение в бизнес-классе, до 246,5 тыс. рублей за кв.м, составило 1,4%. За год показатель вырос только в комфорт-классе (на 2,7%) до 153,4 тыс. руб. за кв.м.
"При этом всем очевидно: дисконт не может быть бесконечным без ущерба для бизнеса", - прокомментировала О.Барабанова.
Подмосковье: вязкие метры
Текущий год прошел достаточно болезненно для первичного рынка Подмосковья. По оценке директора по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Татьяны Подкидышевой, многие локации Подмосковья "перегреты", а интересы покупателей все чаще устремляются в сторону Москвы, включая "новую", где появилось много интересных по цене и качеству предложений.
"2017 год окончательно подтвердил то, о чем говорилось раньше: Подмосковье "вязнет" в том количестве квадратных метров, которое было выведено на рынок. Однако есть территории, в которых сегмент новостроек чувствует себя более уверенно. Это районы вблизи МКАД, обеспеченные метро или удобным ж/д транспортом", - говорит эксперт, уточняя, что в первую очередь имеет в виду новостройки в Реутове, Химках, Мытищах, Красногорске.
По словам экспертов "Инком-Недвижимость", наиболее дорогое жилье экспонировалось в Химках - средняя стоимость лота здесь составила 6,7 млн рублей. Минимальная цена предложения установлена в Павлово-Посадском районе - 1,9 млн рублей.
Спрос был стабилен, но покупатели сохраняли осторожность: тщательно изучали предложение, историю компании и объекта.
"Можно отметить, что покупатель стал более разборчив и образован: он разбирается не только в классах жилья, но также в нюансах строительства и отделки, следит за изменениями законодательства, готов общаться с представителями застройщика, что называется, на равных", - рассказала "Интерфаксу" директор по продукту девелоперской группы "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.
По словам управляющего партнера "Метриум Групп", участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, выбирая жилье в области, покупатели стремятся приобрести как можно большую площадь, компенсируя тем самым удаленность от центра и отсутствие столичной прописки.
"Полагаю, что по итогам 2017 года спрос в Подмосковье останется на уровне прошлого года, либо немного возрастет за счет увеличения числа ипотечных сделок, однако докризисного уровня он не достигнет", - добавляет эксперт.
"Новая" Москва: ипотечный бум
Как рассказали "Интерфаксу" в ГК "А101", на рынке "новой" Москвы в настоящее время экспонируется 485 тыс. кв.м. Средняя цена "квадрата" в новостройках - 107 тыс. рублей, минимальная - 68 тыс. рублей, максимальная - 184 тыс. рублей.
"В течение года бюджет покупки вырос на 3%. Основной рост пришелся на сделки с ипотекой. При этом финансовое состояние покупателя не меняется - увеличение бюджетов на покупку жилья происходит только за счет снижения ставки ипотеки", - считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.
По наблюдениям О.Барабановой, основу спроса составляют жители ЮЗАО. "Вторая заметная категория - люди в возрасте, которым не нужно работать с 9 до 18, которые устали от мегаполиса и хотят "жить в лесу", но чтобы этот "лес" был с привычными условиями цивилизации и находился рядом", - говорит она.
В 2018 году эксперты ожидают дальнейшего увеличение доли ипотеки в структуре продаж (с 50 до 65%). "При условии дальнейшего снижения ипотечной ставки вплоть до значения в 7% с учетом субсидий от застройщиков и программы господдержки рождаемости, мы увидим не только рост доли ипотеки, но и изменение матрицы продаж - увеличение доли многокомнатных "семейных" квартир", - прогнозирует Д.Цветов.
Ждем перемен
Предстоящие изменения 214 ФЗ только ускорят процесс вывода на рынок новых проектов. В первом полугодии ожидается рекордное количество "премьер" и новых очередей. Преимущественно это будут проекты комплексного освоения территорий бывших промзон.
"Прогнозировать, как поведут себя цены, сложно. Рынок действительно испытывает серьезное давление: высокой конкуренции, накопленного объема предложения и ожидаемого пополнения "остатками" от реновации через три года", - говорит О.Барабанова.
В IKON Development возможный рост цен оценивают на уровне 3-5%. "Причем данный рост будет связан даже не столько с положительными тенденциями на рынке и укрупнением списка игроков, сколько с продолжающимся повышением цен на строительные материалы", - считает генеральный директор компании Евгения Акимова.
Из-за ужесточения законодательства в перспективе нескольких лет возможен уход с рынка слабых игроков, на горизонте новый конкурент - государство.
"Можно прогнозировать ослабление позиций крупных застройщиков, ориентированных в основном на низкоценовой сегмент недвижимости: покупательская способность целевой аудитории таких проектов снижается быстрее, при этом более качественный продукт становится все доступнее", - прогнозирует М.Могилевцева-Головина.
"Мы чувствуем, что в ближайшее время девелоперы столкнутся с нарастанием конкуренции. Очевиден тренд на укрупнение отрасли: небольшие компании вынуждены уходить, рынок консолидируется и это означает ожесточение конкуренции, усиление борьбы за внимание целевой аудитории. Поэтому девелоперам необходимо максимально оптимизировать затраты, находить новые инструменты финансирования, при этом постоянно совершенствуя свой продукт", - прокомментировал в свою очередь первый вице-президент Группы "Эталон" Дмитрий Кашинский.
Впрочем, главной интригой ближайших лет по-прежнему остается отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию. Ждать осталось недолго: очередной виток "нормативной революции" произойдет уже в июле 2018 года.
