Причиной этого станет не только коронавирус, но и снижение предложения на рынке, считает председатель совета директоров "Гипрогор Проект"
Москва. 21 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – О возможности массового исхода жителей мегаполисов в загородные дома говорят с начала прихода пандемии в Россию. Однако, практическая сторона этого вопроса несколько сложнее – купить хотят многие, но не сейчас, да и продавать особенно нечего, рассказал "Интерфаксу" председатель Совета директоров Градостроительного института пространственного моделирования и развития "Гипрогор Проект" Андрей Шишкин.
На фоне режима самоизоляции эксперты отмечают значительный рост спроса на аренду и покупку загородных домов и дач по всей России. Сохранится ли этот тренд после выхода из режима самоизоляции?
Сейчас рано говорить о формировании устойчивого спроса на загородную недвижимость. Во-первых, как показывает опыт предыдущих кризисов, продажи в начальный период действительно существенно растут. Однако затем следует значительное уменьшение спроса и цен, что в данном случае будет связано не только с улучшением эпидемиологической ситуации в среднесрочной перспективе (пока эксперты прогнозируют появление вакцины против COVID-19 к началу следующего года), но и со снижением доходов населения. Во-вторых, в кризис не ясно, в какую сторону движутся цены, поэтому и продавцы, и покупатели недвижимости, в том числе и загородной, обычно занимают выжидательную позицию.
Именно поэтому потенциальные покупатели предпочитают сейчас отложить приобретение недвижимости и пока арендовать ее, что также подталкивает растущий спрос на аренду. Думаю, что он как раз сохранится и даже будет расти.
И если говорить о спросе на загородное жилье, то наиболее вероятен подъем цен на 15–20% в форматах таунхаусов и квартир в малоэтажных домах. И причиной этого станет не столько коронавирус, сколько существенное снижение предложения на этом рынке.
Будут ли девелоперы переориентироваться на малоэтажное строительство с учетом того, что пандемия повысила спрос на загородную недвижимость?
Малоэтажные проекты, навряд ли, будут доминировать на рынке новостроек в ближайшее время. Сейчас новые проекты наиболее популярных форматов малоэтажной недвижимости (таунхаусы и многоквартирные дома высотой не более трех этажей) просто не выходят на рынок, что связано с несколькими факторами. Это экономически невыгодно бизнесу, так как с одинаковой площади участка можно намного больше заработать, строя и продавая квартиры в многоэтажных домах. Загородные участки требуют также прокладки коммуникаций (дороги, газ, инженерия), затраты на инфраструктуру могут составлять для девелопера до 20% от стоимости проекта. Кроме этого, ситуацию усугубила реформа долевого строительства, которая распространила требования к застройщику не только на многоэтажки, но и на малоэтажное жилье (в том числе коттеджи и таунхаусы). И раньше компаний, которые рисковали вкладывать собственные или заемные средства в постройку поселков с инфраструктурой, дорогами, коммуникациями и готовыми домами, было мало. А сейчас еще меньшее число застройщиков оказались в состоянии работать по измененным правилам.
Считаю, что девелоперы переориентируются на малоэтажку только в случае введения, с одной стороны, ограничений на высотное строительство и поддержки малоэтажного строительства со стороны государства, с другой стороны.
Какие еще проблемы существуют в России в сфере малоэтажного строительства?
Я уже говорил о том, что рентабельность в малоэтажном строительстве существенно меньше по сравнению с многоэтажкой. Поэтому нет заинтересованности со стороны строительных компаний и малоэтажное домостроение фактически отдано на откуп индивидуальным застройщикам, мелким компаниям, строящим по 5 домов в поле. Только 4% (около 3 млн кв.м) ежегодного ввода малоэтажного жилья в России - это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное - индивидуальное жилищное строительство.
Кроме того, существуют определенные трудности в решении земельных вопросов под МЖС. Основная заключается в отсутствии подготовленных земельных участков, обеспеченных необходимой инфраструктурой. Также существуют проблемы с изменением категории земель, выдачей разрешительной документации, получением технических условий на подключение к сетям.
Минстрой России разработал программу поддержки развития индивидуального жилого строительства и предлагает до 2024 года выделить на нее почти 138 млрд рублей. Какие сложности могут возникнуть, если строительство частных домов будет поставлено на поток?
Программа предусматривает набор серьезных мер поддержки, и развитие индустриального домостроения - одна из них. Напомню, что индустриальное строительство - это строительство, которое ведется путем массового заводского изготовления строительных деталей и конструкций и их последующего монтажа на строительной площадке. Это позволяет снизить сроки строительства, обеспечить более высокое качество и на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями.
При этом индустриальное домостроение не должно означать тиражирование однотипного стандартного жилья. Как и применение типовых проектов индивидуальных жилых домов, также предусмотренное проектом госпрограммы. Именно поэтому здесь возрастает роль профессиональных градостроителей и архитекторов, способных создать разнообразную и комфортную среду.
Также очень важно обеспечить рынок малоэтажного домостроения необходимым количеством современных и экономичных стройматериалов.
Какие объекты малоэтажного строительства будут наиболее востребованы в ближайшей перспективе и почему?
Проект госпрограммы, о котором мы говорили выше, предусматривает смешанную малоэтажную модель строительства, плавно перетекающую в многоэтажную застройку в черте города, совмещение на одной территории различных типов малоэтажных зданий. Это согласуется с существующим трендом мультиформатности застройки за последние 10 лет.
