Эксперты отмечают инертность сегмента первичного жилья и его замедленную реакцию на события
Москва. 23 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Переход застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета стал самым значимым событием этого года. Иногда казалось, что кроме этого в сегменте новостроек вообще ничего не происходило. Но, как выяснилось, было много всего интересного, напомнили эксперты рынка.
Цены взлетели
"Столичные девелоперы продолжают наращивать объёмы ввода жилья. В Москве в 1-3 квартале 2019 г. введено в эксплуатацию более 3 637 тыс. кв. м жилья, что в 2 раза больше, чем в январе-сентябре 2018 года (1 797 тыс. кв. м). В Московской области по итогам 9 месяцев текущего года было сдано госкомиссии около 5 760 тыс. кв. м, это на 9% меньше введенного объёма жилья за аналогичный период 2018 года (6 308 тыс. кв. м). Распределение введённого в строй жилья между Москвой и Подмосковьем по итогам января-сентября 2019 года составило 39%:61% соответственно. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля столицы удвоилась", - говорит директор по продукту "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.
При этом, по словам директора по развитию компании "Метриум" Натальи Сазоновой, наблюдается быстрый рост цен на рынке первичного жилья: средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте новостроек достигла к ноябрю 173 тыс. руб., что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдений.
Согласен с коллегой и управляющий партнер "S.A. Ricci жилая недвижимость" Сергей Егоров, который отмечает, что по сравнению с концом 2018 г. средняя цена выросла на 7-8%.
"Среди причин, обуславливающих увеличение стоимости квадратного метра в новостройках, необходимо отметить инфляцию и состоявшийся переход на новую модель финансирования в ряде проектов, который, впрочем, использовали и застройщики, продолжающие работать по старым правилам, чтобы обосновать рост цен в своих ЖК. Такой интенсивный рост цен логичным образом сказался на спросе, который начал сужаться во второй половине года. Тем не менее, по данным Росреестра по Москве за январь – октябрь 2019 г. было заключено 88 572 ДДУ, что больше на 9,1% по отношению к аналогичному периоду 2018 года", - добавляет управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.
Ипотечная палочка-выручалочка
Другим не менее важным событием года коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим называет снижение ипотечных ставок, "которое, как уже показала практика, может поддержать спрос практически в любой ситуации, поскольку сокращает размер ежемесячного ипотечного платежа".
По мнению эксперта, эта мера оказалась очень своевременной для рынка первичного жилья.
Соглашается с коллегой и директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Ирина Туманова, которая отмечает, что на протяжении года банки реагировали на рыночные тенденции традиционно с некоторой задержкой, стабильно улучшая условия ипотечного кредитования.
"По нашим прогнозам, в ближайшие три-шесть месяцев ипотечные ставки в массовом порядке могут понизиться еще на 0,25-0,5%. Но это не говорит о том, что ипотека будет более доступной. На сегодняшний день закредитованность россиян остается достаточно высокой на фоне понижающихся доходов населения. В результате ипотека все больше и больше становится непосильной. Тем более, понижающийся тренд в любой момент может развернуться в обратную сторону, отреагировав на внешние и внутренние экономические, политические события", - говорит эксперт.
Какую новостройку вам еще надо?
Другой важный тренд 2019 года, по словам Боим из ГК "А101" – окончательный переход от конкуренции между проектами к конкуренции локаций.
"Качество формализованного продукта, то есть квартир, уже известно покупателям во всех классах, а главным критерием при выборе становятся возможности района. Поэтому девелоперы расширяют компетенции в неожиданных для себя областях – или должны расширять, чтобы через два-три года оставаться конкурентными. Началось это несколько раньше, после обязанности строить «нежилые» первые этажи, но очень быстро стало понятно, что street-retail не может решить все задачи. На рынке стали появляться проекты, ориентированные, с одной стороны, на повышение качества среды или как минимум достижение wow-эффекта от нее, а с другой – на привлечение инвесторов разного калибра".
О повышенных требованиях покупателя говорит и Могилевцева-Головина из компании "Сити-XXI век". "Потребитель стал еще более требовательным. Рынок уже показал потребителю, что такое действительно качественный девелоперский продукт, на меньшее покупатель уже не согласен. Важно, что сейчас потребитель ищет не только квартиру, он ищет сервис – поэтому многие девелоперы сейчас сосредоточены на развитии сервиса на этапе продажи и потстпродажном этапе, особенно важным для развития лояльности является качественное управление недвижимостью после ввода в эксплуатацию и заселения", - считает эксперт.
Соглашается с коллегами и директор по маркетингу ГК "Инград" Анна Соколова, которая также говорит, что покупатели сегодня стали более требовательными.
"Для их (покупателей – ИФ) привлечения необходимо тщательно продумывать каждую мелочь. Все больше внимания к отделке квартиры. Наша компания опирается на запросы покупателей для формирования более качественного и разнообразного продукта. В 2019 году мы впервые начали продажу квартир с ремонтом в проектах бизнес-класса. Причем эта отделка по праву может быть названа премиальной, ведь она включает качественные материалы и оборудование от брендов с мировым именем", - рассказывает эксперт.
Без потрясений
Тем не менее, эксперты с оптимизмом смотрят в будущее, причем касается это не только столичных девелоперов, но региональных застройщиков.
"Считаем, что каких-либо глобальных изменений на рынке в нашем сегменте в следующем году не произойдет – покупатели будут приобретать квартиры, уделяя большое внимание качеству проектов: с учетом локации, инфраструктуры, планировочных решений. Надеемся, что ипотечные ставки будут снижаться, стимулируя спрос на жилье", - отмечает генеральный директор Группы "Эталон" Геннадий Щербина.
Поддерживает коллегу начальник департамента продаж "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад" Юлия Паршина: "На рынке резких потрясений ждать не стоит. Стоимость жилья, скорее всего, подрастет в пределах инфляции в обозримом будущем. Конечно, не у всех застройщиков цены будут одинаковые. Многое зависит от того, насколько популярен тот или иной проект у потребителей, по каким правилам реализуется и т.д. Крупным компаниям, таким как "Группа ЛСР", гораздо проще адаптироваться ко всем изменениям, а, значит, и предложить хорошие условия своим клиентам".
Солидарны с коллегами и столичные эксперты. "В первой половине 2020 ситуация на рынке новостроек столицы стабилизируется, так как дальнейший рост цен будет сдерживаться платежеспособным спросом, который, в свою очередь, ограничен отсутствием перспектив увеличения доходов населения. Помимо этого, в среднесрочной перспективе можно ожидать сокращение объемов предложения в реализации, однако наращивание темпов строительства в рамках программы реновации позволит избежать дефицита предложения - уже сейчас в стройке находится более полутора миллионов кв. м.", - уверен директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Как резюмирует Сазонова из "Метриум", столичный рынок недвижимости имеет инертный характер.
"Любые события в политике и экономике оказывают влияние на спрос с определенным лагом по времени, который обычно составляет 3-4 месяца. Собственно, именно такую картину мы сейчас и наблюдаем. Начиная с августа 2019 года, ставки по ипотеке снижаются. Несмотря на это, во второй половине года количество зарегистрированных ДДУ показывает отрицательную динамику относительно аналогичного периода прошлого года, тогда как предыдущие месяцы были более успешными. Таким образом, рынок до сих пор находится под влиянием высоких ипотечных ставок начала года. Положительную динамику спроса из-за снижения процентов по кредиту, полагаю, мы увидим не ранее начала 2020 года, все из-за инертности рынка", - заключает эксперт.
