Коммерческая недвижимость: пульс нитевидный

7 июля 2020, 11:38

ТЦ7

Фото: Интерфакс

Сегменты рынка отреагировали на пандемию в различной степени

Москва. 7 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Российские власти приняли ряд антикризисных мер для поддержки экономики в связи со вспышкой коронавирусной инфекции COVID-19. Но повезло далеко не всем: рынок коммерческой недвижимости в этот список не попал. Во всяком случае, точно не весь. Как прошла первая половина года для сегмента, и что его ждет впереди, "Интерфакс" узнал у экспертов рынка.

Тяжело в учении, в бою – нелегче

"Если рассматривать все сегменты коммерческой недвижимости, то наибольше всего пострадали ритейл и стрит-ритейл в период ограничительных мер, действующих по всей России", — считают аналитики Colliers International, напоминая, что огромным ударом для владельцев торговых объектов, помещений и арендаторов было снижение покупательской активности, что привело к сокращениям доходов у сторон, так как на тот момент функционировать оффлайн могли магазины с товарами первой необходимости.

Согласны с коллегами и в компании CBRE, где отмечают, что рынок торговой недвижимости Москвы начал испытывать на себе негативные последствия одним из первых, наряду с гостиничным бизнесом, туристической отраслью и общественным питанием.

"Особенно сильно пострадали в текущей ситуации операторы fashion-ритейла, развлечения (кинотеатры, детские клубы), а также рестораны и кафе. Спад экономической активности в апреле, несомненно, приведет к банкротству многих небольших компаний. Многие бренды и ресторанные сети уже заявили об оптимизации, что скажется на их представленности в торговых центрах. Существует риск закрытия небольших магазинов, которые занимают от 50 до 300 кв. м, а также более крупных форматов. В этом случае доля свободных площадей может превысить 10% к концу года", — говорят аналитики, добавляя, что последствия распространения пандемии станут катализатором развития уже существующих трендов на рынке, а некоторые форматы окончательно уйдут, и еще большее количество объектов будет нуждаться в пересмотре концепции. Пандемия в первую очередь отразится на изменении в потребительском поведении (рост лояльности к покупкам онлайн), снижении потребительского спроса в краткосрочном и среднесрочном периоде.

"В целом из-за сложившейся ситуации люди чаще всего делали покупки онлайн в целях безопасности", — считают эксперты Colliers International, отмечая при этом, что общий объем торговых площадей в Москве, введенный в первом полугодии, составил больше половины (61,1%) от прогнозируемого объема ввода по итогам всего 2020 г. Тогда как в регионах не было открыто ни одного нового профессионального торгового центра.

Подтверждает слова коллег аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Евгения Сафонова, которая отмечает, что прогноз по новому строительству от января 2020 года был пересмотрен на 40%.

"По итогам года мы ожидаем, что в России будет построено около 350 тыс. кв. м торговых площадей, из которых около 230 тыс. кв. м приходится на Москву. Рост объема нового строительства в Москве по сравнению с прошлым годом связан с вводом сразу нескольких объектов крупного размера (торговой площадью более 40 тыс. кв. м). До начала пандемии доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составляла 8%. В связи с закрытием некоторых операторов из-за финансовых трудностей, мы ожидаем ротацию арендаторов в торговых объектах и увеличение вакансии до 13-15% в конце 2020 года", — говорит она.

Гостиницы не сдаются

Но не только торговлю чуть не похоронил коронавирус: несладко пришлось и гостиничному сегменту.

"Введенные ограничения, самоизоляция существенно отразились на динамике рынка. Если обычно в период кризисов менялась структура спроса гостиниц, когда один сегмент замещал другой. То в период пандемии гостиницы столкнулись с ситуацией, когда гостей просто стало минимальное количество и загрузка резко снизилась до показателей менее 10%, для некоторых объектов менее 5%. По гостиничному рынку Москвы за полугодие мы ожидаем снижение на уровне 55% (более, чем в два раза) по загрузке до 35%", — говорят аналитики CBRE.

Они отмечают, что по прогнозам компании, тариф за полугодие составит порядка 6,5 тыс. рублей – снижение на 12% относительно аналогичного периода 2019 года. Доходность на номер сократится на 60%. Кроме того, прогнозы относительно бума внутреннего туризма не оправдались – ограничения принимающих регионов, неопределённость в отношении рекомендаций Роспотребнадзора стали причиной отмены и переносов туров и отдыха россиян.

"В целом, в течение первых двух месяцев года основные гостиничные рынки РФ демонстрировали «умеренный оптимизм» и прирост показателей как по загрузке, так и по средней цене на номер. Однако, начиная с середины марта работа гостиничного сектора страны была практически парализована из-за введения со стороны государства жестких ограничительных мер на поездки и работу отдельных секторов экономики в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции. По этой причине механизмы функционирования гостиниц в российских городах в апреле-июне нельзя назвать рыночными, несмотря на постепенное – и конца мая/начала июня — снижение ограничительных мер на поездки и перемещения граждан в большей части российских регионов. Значительная доля спроса генерируется госсектором (размещение врачей) по фиксированным тарифам или, в отдельных случаях, бесплатно, а объемы прочих сегментов бизнеса (длительное проживание, размещение граждан, которые не смогли выехать из России из-за закрытия границ, размещение самоизолирующихся граждан, редких командированных сотрудников) крайне незначительны и суммарно обеспечивают менее 10% загрузки", — говорит партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Усенко.

Более оптимистичен в своих прогнозах генеральный директор Ales Capital Андрей Дегтярев: появление возможности перемещаться по стране, безусловно, помогло гостиничной отрасли. В июне начались активные индивидуальные бронирования, и это позволяет игрокам рынка хотя бы минимально окупать свои затраты.

"Вполне вероятно, что в июле-августе загрузка гостиниц по основным турнаправлениям достигнет 50%. При этом ключевой мотив сегодняшних туристов — просто вырваться из дома, они готовы ехать в другой город даже при отсутствии инфраструктуры — музеи, парки, рестораны только начинают открываться. Однако именно это пока сдерживает групповые бронирования, спроса на них нет, так как этому типу туристов нужна не просто гостиница, а культурная программа", — говорит он, добавляя, что идет оживление и в корпоративном сегменте — начались бронирования на осень, обсуждаются мероприятия. В то же время в загородном сегменте ситуация намного лучше — в Московской и Ленинградской области дома отдыха с весны переполнены.

У страха в офисах глаза велики

Конечно, говорят в CBRE, пандемия повлияла на динамику развития рынка офисной недвижимости, который в прошлом году и в начале этого года был очень активен.

"По итогам 2020 года, по нашим прогнозам, в эксплуатацию будет введено не более 300 тыс. кв. м. из ожидаемых в начале года порядка 600 тыс. кв. м. Во II квартале 2020 года объем нового предложения составил всего 5,1 тыс. кв. м против 92,2 тыс. кв. м во II квартале 2019 года. Ввод в эксплуатацию 12 бизнес-центров, изначально намеченный на этот период, был перенесен на более поздний срок, по большинству объектов — на III квартал. Таким образом, объем нового предложения в 1 полугодии 2020 года составил 60,9 тыс. кв. м, что почти в 2 раза уступает значению за аналогичный период прошлого года (119,7 тыс. кв. м)", — говорят эксперты, добавляя, что тенденция к переносу сроков ввода в эксплуатацию, скорее всего, сохранится и во второй половине года.

Повлияла пандемия и на спрос потенциальных арендаторов, рассказывает аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Полина Афанасьева, который был перенаправлен в сторону более экономичных вариантов размещения, и объем сделок в классе А в апреле-мае 2020 г. снизился на 68% по сравнению с аналогичным показателем 2019 года.

Согласен с коллегой директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин, который отмечает, что в большей степени пандемия повлияла на спрос в офисном сегменте, активность потенциальных арендаторов в этот период снизилась.

"В первую очередь это связано с тем, что они начали пересматривать свои запросы на площади. В то же время мы видели, что на московском рынке совершались сделки, в том числе рекордные. Мы тоже закрывали сделки и продолжали переговоры по фазе "Браво" офисного парка Comcity. Ввод второй очереди в эксплуатацию планируется на 2022 год, но мы уже сейчас видим высокий интерес к проекту со стороны арендаторов", — говорит он.

По словам аналитиков Colliers International, низкие темпы ввода во II квартале позволят нивелировать динамику роста доли свободных площадей, сделав ее умеренной.

В CBRE считают, что в скором времени офисный рынок Москвы стабилизуется. Дальнейшая динамика будет зависеть от скорости восстановления бизнес активности в целом. Частично работодатели продолжат использовать подход удаленной работы. Компании буду чаще обращаться к формату гибкого офисного пространства.

Того же мнения придерживается Обайдин, который считает, что осенью активность в бизнес-центрах полностью восстановится и вернется к уровню, который был до пандемии.

"Про долгосрочные перспективы пока говорить преждевременно, так как оценить влияние пандемии на офисный рынок мы сможем не раньше чем через 6-12 месяцев. Сейчас у большинства компаний продолжают действовать текущие договоры аренды, и какие-либо корректировки занимаемых площадей будут происходить по истечении этих сроков", — поясняет эксперт.

Ничего не заметили

Наименее пострадавшим от коронавируса эксперты признали складской сегмент.

"Ограничительные меры, принятые властями, и ситуация в целом, оказали минимальное влияние на складской рынок – деловая активность сохранилась на нормальном для рынка уровне. Конечно, некоторые компании занимали выжидательную позицию в течение апреля-мая и не занимались активным поиском новых площадей, но к середине июня и они возобновили свои проекты. Мы ожидаем хороший результат с точки зрения объёма спроса по итогам II квартала 2020 г. и первого полугодия в целом", — говорят в CBRE.

Некоторые изменения в спросе имели структурный характер. На фоне пандемии и изменения покупательского поведения объем спроса на склады «последней мили» по итогам первого полугодия 2020 года увеличился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным показателем 2019 года, рассказал Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.

«По мере проникновения онлайн-покупок в повседневную жизнь потребность клиентов получить заказ как можно скорее возрастает. В условиях самоизоляции люди смогли оценить преимущества покупок онлайн, и, вероятно, в дальнейшем данная тенденция закрепится. К примеру, в США уже порядка 20-25% всех Интернет-заказов доставляются день в день, вероятно, что такое будущее ждет и нас. В связи с этим игроки e-commerce и e-grocery стремятся сократить время доставки, размещаясь в черте города», — рассказал эксперт. Он уверен, что высокий спрос на городские склады будет стимулировать новый девелопмент, даже с учетом его высокой стоимости и кризисных явлений в экономике. «В ближайшие 2 года мы ожидаем выхода на рынок до 400 тыс кв. м новых складских площадей в Москве за счет как строительства новых объектов, так и редевелопмента старых. Однако это только частично удовлетворит потребность в складах последней мили, поэтому в перспективе 5 лет девелопмент городских складов будет очень актуальной историей», — прогнозирует Фомиченко.

Пока же ввод сосредоточен за границами МКАД. "По итогам первого полугодия в Московском регионе было введено в эксплуатацию порядка 120-150 тыс. кв. м складских площадей. Однако, мы отмечаем, что данная цифра носит предварительный характер и может быть пересмотрена в конце второго квартала 2020 года", — говорит аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Андрей Киселев.

Эксперты компании Colliers International добавляют, что до конца года прогнозируется ввод порядка 470 тыс. кв. м складских помещений, в основном спекулятивных проектов (более 270 тыс. кв. м), находящихся на высокой стадии технической готовности. Совокупный объем нового предложения в 2020 г. составит чуть более 800 тыс. кв. м. Если российская экономика начнет восстановление в 2021 г., ожидается рекордный за последние годы объем строительства – 1,1 млн кв. м. Снижение ключевой ставки положительно отразится на активности девелоперов, привлекающих банковские займы для строительства складов.


Горячие
темы

Курс валют

USD

73,64

+ 0,60

EUR

87,17

+ 0,55

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

73,64

+ 0,60

EUR

87,17

+ 0,55

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка