Законопроект сейчас проходит согласование
Москва. 10 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Зачастую арендодатели скрывают информацию о сдаче жилья и не платят налоги. Но сейчас Минстрой прорабатывает единую систему, где будут содержаться все данные о сдающемся жилье и апартаментах. Эксперты рассказали "Интерфаксу", зачем нужна такая платформа в РФ.
Предложение Минстроя
В пятницу стало известно, что Минстрой разработал законопроект о создании государственной информационной системы учета договоров аренды для регистрации арендного жилья, апартаментов и даже машиномест.
Причем в документе указано, что владельцы и их арендаторы в течение 30 дней с момента заключения договора или внесения изменений в него должны будут разместить информацию об их сроках и размере платы в данной системе. Также через неё будут вестись все расчеты.
В Минстрое сообщили, что законопроект находится на этапе разработки и проходит согласование c органами власти. Планируется, что к весенней сессии его внесут в Госдуму для обсуждения.
Нормативная работа в части развития рынка арендного жилья ведется в соответствии с поручением президента. Также необходимость разработки определена "дорожной картой".
"Проект направлен на защиту интересов граждан за счет создания прозрачных и понятных условий для заключения договоров аренды, введения удобных механизмов взаимодействия сторон с применением современных цифровых технологий и соблюдением норм законодательства РФ, а также защиты участников рынка арендного жилья от злоупотреблений экономически более сильной стороны договора", - рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Он подчеркнул, что Единая цифровая платформа будет создана в форме государственной информационной системы (ГИС) и на 100% принадлежать государству. Для создания и эксплуатации системы планируют привлечь частного инвестора, а оператором системы будет Минстрой.
"Для реализации проекта рассматривается вариант концессии – концессионером будет являться консорциум инвесторов с участием ДОМ.РФ. Все бизнес-платформы останутся и будут работать как работали", – уточнил Стасишин.
Обеление рынка
Эксперты считают, что создание ГИС арендной жилья значительно поможет вывести этот рынок из серой зоны. Сейчас собственники жилья не могут защитить его, а арендаторов могут в любой момент выставить. Также в квартирах может проживать большое количество мигрантов, процветать преступность.
"Считаю (создание ГИС арендного жилья- ИФ) первым реальным шагом к тому, чтобы создать цивилизованные условия как для арендодателей, так и для арендаторов. Но если гражданин или юрлицо захочет обойти закон - эту лазейку он, по возможности, найдёт и использует, такое действительно исключать нельзя", - отметил депутат Госдумы Александр Якубовский.
Отсутствие единой валидной базы арендного жилья приводит к наличию большого числа неактуальных объявлений.
Также эксперты считают, что ГИС станет первым шагом для обеспечения прозрачности рынка. Но для полноценного развития нужны не столько учетные или карательные, сколько экономические механизмы.
"Сейчас практически отсутствуют рыночные проекты арендного жилья, которое бы создавали девелоперы или инвесторы. Пока не возникнут такие проекты и системные игроки, возможности ГИС, как и любой другой системы, будут ограничены", - заявил управляющий директор Группы "Самолет" Андрей Перегудов.
Он уточнил, что "Самолет" в 2022 году выпустит на рынок проект арендного жилья.
Также два арендных проекта в Екатеринбурге и Тюмени совместно с ДОМ.РФ реализует "Брусника".
Штрафы
Отмечается, что Минстрой предложил внести поправки в Кодекс об административных правонарушениях. Так, планируется ввести штрафы для тех, кто не будет проводить расчеты через ГИС. Они составят от 500 до 2,5 тыс. рублей для физлиц, от 5 до 10 тыс. рублей для юрлиц.
Сейчас отсутствие отношений по найму жилья приводит к недополучению до 150 млрд рублей налогов в бюджет РФ в год. По оценкам экспертов, налоги с аренды жилья не платят порядка 80-90% владельцев недвижимости.
По словам гендиректора РАСК Фёдора Выломова, будет сложно контролировать размещение объявлений на всех площадках и соцсетях, нужно будет также задействовать Росреестр и Налоговую службу, проводить регулярные проверки квартир. Также бюджетные затраты на этот контроль могут нивелировать тот же налоговый эффект от обеления рынка. Эксперт считает, что важно выдержать баланс, а интересы граждан должны быть всегда в приоритете.
"Акцент на штрафах, как на мотивации, неверен. Если мы посмотрим проект закона, то увидим, что суммы штрафов, особенно на фоне стоимости аренды в крупных городах - мизерные. На мой взгляд, основная мотивация - это запрос арендаторов на возможность официально арендовать жилье", - добавил Якубовский.
Эксперты сходятся на том, что нужно проводить разъяснительную работу с населением, раскрывая преимущества легальной схемы, а не акцентировать внимание на наказании.
Удобство использования
Эксперты считают, что ГИС арендного жилья должна быть удобной, простой и безопасной в использовании.
"Условно, если арендодатель размещает сведения в ГИС о своем имуществе, то у него решаются проблемы с юридическим оформлением сделки, поиском надежного арендатора, сохранностью его имущества в ходе сдачи в аренду и так далее. Именно такие сервисы способны обелить значительную часть рынка", - пояснил Выломов.
Он считает, что это приведет к накопленному эффекту и популяризации сервиса среди населения. Со временем должны формироваться и определенные привычки у самих людей. Эти инструменты, по мнению Выломова, должны решить существующие проблемы арендодателей и арендаторов, среди которых - платежеспособность и взаимное доверие.
"Чтобы новый механизм успешно работал, и количество законопослушных налогоплательщиков росло, необходимо максимально упростить процесс оформления и подачи документов в налоговую и ужесточить ответственность за уклонение от уплаты налогов. Как вариант, можно предусмотреть ответственность и для арендаторов жилья, которые нелегально снимают квартиры", - предложил управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.
Такого же мнения придерживается и директор по операционному управлению "Брусники" Александр Щиголь. Он назвал создание единой платформы для регистрации договоров позитивным шагом.
"В случае если рынку будет предоставлен простой сервис для хранения документов, расчетов, автоматической оплаты налогов, возможно, часть арендодателей и арендаторов выйдут из "серой" зоны, а права арендатора будут дополнительно защищены. Распространение этого сервиса приведет к повышению прозрачности рынка и окажет существенное влияние на ценообразование. Кто будет в конечном счете платить за эти изменения, покажет время", – сказал Щиголь.
Можно скидку
Чтобы люди охотнее пользовались новой ГИС, сначала можно предложить им скидки и налоговые льготы для безболезненного перехода, считают эксперты.
Эксперт площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Павел Склянчук отмечая важность обеления рынка аренды, говорит, что процесс надо запускать с налоговых стимулов и усиления защиты жилищных прав граждан.
"Поэтому регистрация в системе должна носить заявительный характер, а сведения из неё должны передаваться в ГИС ЖКХ, чтобы управляющие организации могли помочь соседям урегулировать конфликтные ситуации", - сказал он.
Эксперты называют важным фактором политику государства в части инструментов поощрения и наказания.
"На первом этапе действовать, вероятно, нужно методами, предполагающими не только штрафы, но и позитивную мотивацию. Например, в августе Минстрой предлагал предоставлять арендаторам налоговый вычет на сумму платежей и одновременно снизить госпошлины за регистрацию долгосрочного договора аренды", - заявил Щиголь.
Он подчеркнул, что выравнивание конкурентной среды в арендном секторе важно. Без выполнения этого условия массового строительства арендного жилья не будет.
