Рыночная ипотека уже двузначная, следующую планку ставка может преодолеть совсем скоро
Москва. 11 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Консенсус-прогноз итогов заседаний Центробанка по ключевой ставке 11 февраля — новое повышение, до 9,5%. Как жить в таких условиях и выполнять нацпроект по улучшению жилищных условий россиян — рассказывают участники рынка.
"Жду повышения на 100 б. п. на ближайшем заседании. Во-первых, такое решение заложено в цены облигационного рынка, то есть такое значительное повышение ставки сейчас не станет вызовом для инвесторов, учитывая уровень турбулентности на рынках. Во-вторых, оно оправдано значительным отклонением инфляции от цели в 4% — по всей видимости, по итогам января уровень годовой инфляции составит 9% г/г", — сформулировала общее мнение практически всех опрошенных экспертов руководитель Центра макроэкономического анализа "Альфа-банка" Наталия Орлова.
Остановить мгновенье, договариваться или уходить в фасадизм
Банки ищут способы оставить ипотеку привлекательной даже при росте ставок, потому что спрос на жилье напрямую зависит от ее доступности. Ставки по льготным программам государство пока готово субсидировать, но 7% на новостройки скоро закончатся.
Так что совместный поиск компромиссов стал насущной проблемой. Решают ее по-разному.
"Для своих клиентов ВТБ запустил программу предодобренной ипотеки, которая позволяет зафиксировать текущую ставку для потенциального заемщика и застраховать его от возможных внешних рисков на будущее", — сообщила, в частности, пресс-служба ВТБ.
При этом крупнейшие банки уже провели раунд повышения ключевых ставок в январе, но не исключают, что возможен и дальнейший рост. Хотя пока о нем говорить не готовы.
"Если ЦБ на ближайшем заседании увеличит ключевую ставку до 9,5%, то рыночные (то есть не субсидируемые в рамках государственных программ поддержки заемщиков) ставки по ипотеке могут повыситься до 11,5–12,0% годовых", — считает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
Другой вариант — попытки замаскировать условия. Как в архитектуре: одна стена от исторического здания, а за ней — новый куб из стекла и бетона. Примерно так сейчас выглядят предложения ряда застройщиков и банков как по потребительским кредитам, так и по ипотечным. Например, заявленная в рекламе ставка действует в течение первого года, а вот потом — обычная, двузначная.
Более гуманный вариант — комбинация льготных программ, сниженной ставки на первый год и предложений зарплатным клиентам. Совместными усилиями банки и девелоперы конструируют кредиты со сниженной на весь срок ставкой, но структурировать их приходится все более изобретательно.
Верить в Центробанк и правительство
Если предпринимаемые Центробанком меры помогут сдержать инфляцию, а правительство будет субсидировать льготные программы и дальше (в том или ином виде), будущее может стать светлым, считает большинство опрошенных экспертов.
"Не стоит забывать о цикличности политики ЦБ РФ в отношении ключевой ставки. Сейчас она находится в районе пика, но при достижении таргетов по инфляции регулятор снова должен начать снижение стоимости денег в экономике. В результате заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях", — считают в ВТБ.
Не так оптимистичен в оценке ситуации президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", д.э.н., профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
"Часть девелоперских проектов будет заморожена. Впрочем, этот процесс уже начался: в минувшем году было расторгнуто почти 40 тысяч строительных контрактов на сумму свыше 1 трлн рублей. Себестоимость квадратного метра как для жилых, так и для нежилых объектов выросла. Для рынка жилой недвижимости это означает удорожание ипотечного кредитования и сокращение платежеспособного спроса. Даже продление государственной программы льготной ипотеки не даст прежних темпов", — заявил эксперт.
Версии о том, почему все так, уже не в тренде: про рост цен на стройматериалы во всем мире, коронакризис, повышенный спрос и прочее говорили весь прошлый год. Но совсем обойтись без анализа причин невозможно, и среди них некоторые традиционные получают новое звучание.
"Главным долгосрочным фактором ускорения инфляции остается медленное восстановление трудовой миграции: число трудовых мигрантов на конец года составило 7,1 млн человек против доковидных уровней в 10,0–10,5 млн человек. На этом фоне краткосрочные факторы (усиление внешнеполитической неопределенности и декабрьские внеплановые госрасходы лишь временно отразились на инфляции. Январское замедление инфляционных ожиданий населения (до 13,7% против рекорда в 14,8% в декабре) лишь немного сглаживает полуторакратное превышение допандемийных значений. Более того, инфляция по-прежнему превышает прогнозы ЦБ, несмотря на их неоднократные пересмотры", — считает экономист Газпромбанка Павел Бирюков.
Но вообще пока не страшно
"Сегодня ипотека выгодна даже при двузначных ставках, поскольку "фиксирует" стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать "на него", а не "против", как в случае с попыткой накопить на квартиру", — отметили в пресс-службе ВТБ.
Девелоперы из дорогих сегментов тоже не сильно обеспокоены. Там снижение спроса или пересмотр проектов если и случатся, то не из-за ключевой ставки, считают участники рынка.
"Рост ключевой ставки и следующее за этим удорожание ипотеки чувствительно прежде всего для массового сегмента первичного рынка, так как там фиксируется значительная доля сделок с заемными средствами. Для премиум-класса данные факторы несущественны. Пересматривать и корректировать проекты мы не планируем", — заявил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
В целом о пересмотре проектов не заявляет пока никто, и консультанты таких настроений тоже не видят.
"Мы ожидаем продолжения роста ключевой ставки как ближайшее время, так и далее в этом году. Но не ожидаем тренда на отказ от планов или переноса проектов на будущие периоды, нет таких настроений и среди девелоперов. Однако важно отметить, что девелопмент в условиях более дорого финансирования, а также серьезно выросшей себестоимости строительства выльется в дальнейший рост ставок аренды и цен продаж на новые площади — в минус строить никто не будет", — отметил директор отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев.
Хотя совсем проигнорировать один из главных экономических показателей все же вряд ли удастся.
"Повышение ключевой ставки, конечно, повлияет на целевые финансовые значения проектов застройки, но едва ли заставит нас, как, полагаю, и других застройщиков, полностью отказаться от планов их реализации. Важнее всего реакция покупателей на повышение ставок по ипотеке. Конечно, можно ожидать существенного сокращения спроса, если банки начнут выдавать ипотеку под 11–12% годовых, и это может уже более серьезно пересмотреть планы девелоперов (оптимизировать проекты, скажем)", — считает совладелец "Группы Родина" Владимир Щекин.
А что потом?
Эксперты ожидают выхода на плато по значению ключевой ставки — если не сейчас, на уровне предполагаемых 9,5%, то после следующего повышения до 10%. А к концу года — все же снижения.
"Несмотря на то, что инфляция и ожидания по инфляции остаются высокими, последние данные показывают ее снижение против пиков начала четвертого квартала 2021. Мы ждем, что пик повышения ключевой ставки придется на начало второго квартала 2022 и составит 9,5–10,0%", — дает свой прогноз старший экономист ВТБ Капитал по России и СНГ Александр Исаков.
Примерно так же оценивают перспективы в Сбере.
"В дальнейшем, как мы ожидаем, Центробанк повысит ставку в этом году хотя бы один раз. В базовом сценарии мы предполагаем, что на мартовском заседании он поднимет ее на 50 б. п., поскольку инфляция в марте все же должна замедлиться. Скорее всего, пиковые значения ключевой ставки будут достигнуты в первом квартале 2022 года, так как ЦБ намерен как можно быстрее вернуть инфляцию к целевому уровню", — надеется старший стратег по долговому рынку SberCIB Investment Research Игорь Рапохин.
В Газпромбанке смотрят на ситуацию даже с большим оптимизмом.
"По нашим оценкам, уже в ближайшие 2–3 месяца инфляция вернется на плато в 8,5% после временного всплеска в январе-феврале. Она продолжит замедляться по мере ужесточения фискальной политики, восстановления трудовой миграции и переключения населения с потребительской модели поведения на сберегательную. Мы считаем, что повышение ставки до 9,5% будет последним в этом цикле. Запас почти в 100 б.п. над текущей инфляцией будет достаточным. Ближе к осени можно ожидать первых шагов по снижению ключевой ставки", — прогнозирует экономист Газпромбанка Павел Бирюков.
К тому же рынок видел и не такое — и не остановился, напомнил руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев: "В 2017 году ключевая ставка была 10% (а ранее еще выше), поэтому любые изменения сказываются на рынке, но не останавливают полностью ни инвестиционную, ни девелоперскую активность".
Гораздо сильнее расходятся инфляционные ожидания. Годовая инфляция к декабрю 2021 года достигла 8,4%, что в два раза выше целевого показателя 4%, напомнила Надежда Коркка. И маневры с ключевой ставкой нужны не сами по себе, а как попытка ее сдержать.
"По нашим прогнозам, инфляция в 2022 году составит 5,6% по году и будет складываться из роста в районе 6,5% в продуктах питания и 4–4,5% в услугах и непродовольственных товарах", — считает Исаков.
Между тем, именно рост инфляции может сильнее повлиять на поведение покупателей недвижимости — а план по улучшению жилищных условий выполнять надо.
"Очевидно, что для потребителей повышение стоимости денег станет препятствием при принятии решения о покупке жилья. И этот психологический фактор может привести к охлаждению рынка. Однако для профессиональных игроков все немного сложнее. Инфляция и инфляционные ожидания могут стать подспорьем в реализации проектов. Ведь если высокая инфляция сохранится, то логично сегодня вкладываться в материальные активы с кредитным плечом. Главный риск для девелоперов и покупателей не в повышении ставки, а в том, что инфляцию не удастся взять под контроль и экономика впадет в рецессию. Тогда возникнет риск системного кризиса, в результате которого проекты будут замораживаться", — напомнил руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов.
Где новый психологический барьер для покупателей и девелоперов — пока не ясно. Рынок, похоже, очень надеется, что хуже уже не будет. Ну или не сильно. Или недолго.
