Чем грозят вторичному рынку недвижимости новые правила формирования выписок из ЕГРН
Москва. 12 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Одобренные Госдумой уже в трех чтениях изменения в закон о персональных данных запрещают отображать в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) имя владельца. Участники рынка рассказали "Интерфаксу", повысит ли это безопасность сделок или затруднит проверку юридической чистоты квартир.
Для чего сейчас нужна выписка из ЕГРН
Выписка из ЕГРН используется при подготовке к сделкам с недвижимостью и проверке юридической чистоты объекта. В ней отображается кадастровый номер, история права собственности и другие данные.
При этом если выписку заказывает собственник помещения, то в ней содержатся полные сведения. Когда выписку выдают кому-то со стороны, в ней нет большей части персональных данных. Помимо этого, в ЕГРН всегда фиксируется, кто и в какое время обращался за получением сведений, уточнила руководитель юридической службы "Инком-Недвижимость" Светлана Краснова.
"Выписка из ЕГРН помогает минимизировать риски для покупателя — благодаря ей можно удостовериться, что он приобретает квартиру именно у правообладателя (настоящего собственника)", — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
С введением нового закона изменится процедура подготовки к сделке, добавятся дополнительные шаги, которые придется предпринимать самому собственнику. В соответствии с новой нормой риелтор не будет иметь права помочь ему в этом, добавила она.
Что приняла Госдума
"Законом, прошедшим все три чтения, предусмотрено, что кроме паспортных данных, даты рождения, основания возникновения права (договор купли-продажи, наследство, дарение и т.д.), которые и сейчас не видны в выписке, заказанной любым лицом, кроме собственника и нотариуса, будут скрыты еще и ФИО собственника.
Выписку, содержащую эти данные может заказать теперь ограниченный круг лиц: нотариусы, кадастровые инженеры, супруги, владельцы соседних участков, сособственники по общей долевой собственности, арендаторы или арендодатели, обладатели сервитута", — пояснила юрист, соавтор Telegram-канала "Юристы pro недвижимость" Валентина Гайворонская.
Принятие закона объясняют тем, что на рынке недвижимости достаточно много криминала и желающих использовать данные о собственности не с благими целями. Однако действующие законы уже предусматривают наказание за причинение вреда людям или их собственности, отмечают опрошенные "Интерфаксом" эксперты.
При этом в новых условиях станут затруднены сделки в простой письменной форме, без участия нотариуса, считают участники рынка.
"Такие меры приведут к тому, что на рынке останутся только профессионалы — риелторы и нотариусы. Это один из важных шагов для обеления рынка", — считает Юлия Дымова.
Схожей позиции придерживается и Федеральная нотариальная палата (ФНП), последовательно выступающая за оформление сделок исключительно через нотариуса как гаранта их безопасности.
Впрочем, продавец жилья сам сможет упростить жизнь себе и партнерам по сделке: официально разрешить выдавать выписку в прежнем виде. Это будет зафиксировано в реестре и, по словам юристов и риелторов, они будут предлагать такой вариант на входе в сделку. Заявление можно будет подать в МФЦ, через портал Госуслуг, в личном кабинете на сайте Росреестра или даже по почте.
При желании согласие можно будет отозвать в любой момент.
Так согласие получат и кредиторы
При выдаче кредита или оформлении страховки банк, страховая компания и другие организации просят разрешить доступ к нужным данным через портал Госуслуг. Кто-то делает это, не особенно вникая, в других случаях кредит просто не оформят без такого доступа.
В любом случае банк, бюро кредитных историй, страховая компания и пр. доступ к сведениям о недвижимости через такой запрос получить могут. Механизм также предусмотрен новым законом. Правда, сейчас банки могут делать это без дополнительного согласия собственника недвижимости.
Данные за 300 (или 150) рублей
"Предусмотренные законом ограничения по доступу к данным ЕГРН не касаются тех, кто удостоверяет сделку нотариально. У нотариуса сохраняется право на получение сведений о правообладателе в полном объеме. Прежде чем оформить сделку, он, как и прежде, будет совершать все необходимые проверки, в том числе посредством направления прямого электронного запроса в Росреестр", — сообщили "Интерфаксу" в пресс-службе ФНП.
При этом проверка сведений в ЕГРН в рамках нотариального удостоверения сделки с недвижимостью бесплатна и является неотъемлемым этапом работы нотариуса, заверили в пресс-службе.
Кроме того, при необходимости покупатель тоже сможет получить данные из ЕГРН через нотариуса (в том числе онлайн), если заключит предварительный договор купли-продажи. Точнее — получить ответ на вопрос, точно ли продавец в договоре указан тот же, что в полной версии выписки, которую видит нотариус.
Согласно одобренным Думой поправкам в законы, стоимость такой услуги нотариуса в разных ситуациях составит от 0 до 300 рублей. При этом если нотариус сочтет, что оснований для предоставления таких данных нет, он обязан дать мотивированный отказ, который затем можно будет оспорить в суде.
Предполагается, что эти правила вступят в силу 1 марта 2023 года.
Какие проблемы могут возникнуть из-за новых правил
Пока законопроект прошел все три чтения в Госдуме и рассматривается профильными комитетами Совета Федерации. Затем его направят на подпись президенту. Участвующие в обсуждение комитеты Совфеда рекомендовали верхней палате парламента закон одобрить, хотя в отзыве комитета по бюджету и финансовым рынкам указан ряд потенциальных проблем.
Усложнится оформление и сопровождение ипотечных кредитов
"Устанавливаемый Федеральным законом механизм получения кредитными организациями выписок ЕГРН со сведениями, необходимыми для страхования залога или заключения договоров ипотеки, существенно усложняет процесс оформления и сопровождения ипотечных кредитных продуктов.
Сведения из ЕГРН используются кредиторами также для оценки финансового положения заемщика, отсутствие оперативного доступа к указанным сведениям может привести к снижению доступности ипотечного кредитования для граждан, увеличению риска невозврата предоставленных кредитов, повышению уровня просроченной задолженности и негативному влиянию на финансовую устойчивость кредитных организаций", — говорится в отзыве комитета на законопроект.
Вырастет стоимость ипотеки
Указанные риски, по мнению законодателей, повлекут рост стоимости финансовых услуг, увеличение размера процентной ставки по ипотечным кредитам, что также негативно скажется на доступности ипотечного кредитования для граждан.
Под угрозой окажется безопасность сделок
Также, по мнению комитета СФ по бюджету и финансовым рынкам, возможность получения сведений из ЕГРН о текущем собственнике, ограничении права или обременениях — один из ключевых механизмов полноценной проверки имущества контрагента в сделках с недвижимостью.
Именно на этом делают акцент и юристы, и риелторы.
"Стороны сначала изучают сведения об объекте и о самом собственнике (на предмет банкротства, судебных споров, например). Если сомнений данные сведения не вызывают, стороны готовятся к сделке.
Теперь чтобы проверить, принадлежит ли действительно объект продавцу, необходимо попросить собственника подать в МФЦ заявление-согласие на предоставление полных сведений, сходить с ним вместе в МФЦ и заказать выписку, чтобы удостовериться в ее подлинности, или обратиться к нотариусу, обосновав, зачем это надо — то есть предъявив исковое заявление или заключив предварительный договор купли-продажи, что не все готовы делать до первичной проверки", — рассказала юрист Валентина Гайворонская.
Все это увеличивает срок проверки и подготовки к сделке, хотя предыдущие годы рынок старательно шел к тому, чтобы сроки, напротив, сокращались.
"В случае внесения в закон указанных изменений рынок недвижимости откатится назад, действия покупателей и риэлторов будут зависеть от согласия продавцов на доступ к сведениям реестра. В случае отказа продавца мы вернемся к вынужденному изучению документов по всей цепочке сделок с объектом недвижимости, что неизбежно увеличит время проверки объекта недвижимости и стоимость услуг", — обратила внимание на потенциальные риски Светлана Краснова.
Зато мошенникам такие изменения могут существенно упростить жизнь и открыть новые возможности, опасаются участники рынка.
"Выписка из ЕГРН — одна из основных проверок, позволяющих выявить, кто является на сегодняшний день истинным собственником объекта недвижимости. На наш взгляд, это не та информация, которую нужно скрывать. Если примут закон, то отсутствие сведений о фамилии, имени и отчестве правообладателя объекта повлечет большую возможность для мошенничества и очень сильно усложнит работу добросовестным риелторам", — считает руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости "Миэль" Ольга Балбек.
Покупателю будет сложнее защищаться в суде
Кроме того, такие изменения противоречат духу гражданского законодательства вообще и усложнят участникам сделок отстаивание своих прав в суде, считают в "Инком-Недвижимости".
"Именно на публичности реестров основывается принцип добросовестности участников сделок, которым пронизывается сейчас все гражданское законодательство. Возможность обращения покупателя недвижимости к открытым и доступным сведениям реестра при оценке рисков приобретения недвижимости ставится во главу угла всеми судами, с возложением ответственности на покупателя, проигнорировавшего такую возможность", — отметила Светлана Краснова.
Сведения о залившем соседе сверху тоже будут недоступны
Усложнением сделок с недвижимостью потенциальные трудности не ограничиваются — выписки из ЕГРН заказывают и в других ситуациях.
"Кроме того, сложности возникнут и у тех, кто не планирует продавать или покупать недвижимость. Например, при взыскании ущерба (залил сосед сверху и пр.), задолженности (УК, ЖКС) или при разделе имущества бывших супругов уже после развода", — напомнила Гайворонская.
Ну, зато никто (кроме нотариусов, кадастровых инженеров, соседей, супругов, дольщиков и арендаторов) не узнает, какой классной "двушкой" в Мытищах вы владеете.
