Волна негативных трендов 2008 года не прошла и мимо российского рынка жилья
Пожалуй, рынок жилья, а не банковский сектор, пострадал от финансового мирового кризиса больше всего. О том, чем запомнился 2008 год, а также о прогнозах и надеждах 2009 года "Интерфакс-Недвижимости" рассказывают специалисты, участники рынка.
Генеральный директор группы компаний "Домостроитель" Алексей Смоленцев: "Хорошую квартиру на первичном рынке во II половине 2009 года будет найти непросто"
Ключевое событие уходящего года – резкое сокращение ипотечных программ, которое в сочетании с ухудшением финансового положения населения привело к падению платежеспособного спроса, в особенности на первичном рынке жилья. Дальнейшее судьба ипотеки и рынка недвижимости во многом будет завесить от оперативности предпринимаемых государством мер по выходу из сложившейся ситуации.
В конце февраля – начале марта ситуация на рынке станет прогнозируемой, появится определенность, как у потенциальных покупателей, так у и застройщиков. К этому моменту уже произойдет некоторая коррекция цен, величина которой будет обратно пропорциональна уровню ликвидности проекта. Снова повысится интерес к покупке жилья, при этом, в первую очередь на наиболее ликвидные проекты, что может подтолкнуть цены вверх. Не стоит забывать, что в связи со сложившейся ситуацией перспективные проекты были заморожены. А это значит, что летом, в условиях растущего спроса, мы столкнемся как с резким сокращением предложения, так и со снижением в среднем его качества – предложение к этому моменту будет уже сильно вымыто. Хорошую квартиру на первичном рынке жилья во второй половине 2009 года будет найти непросто.
Генеральный директор МИАН Нина Кузнецова: "Наметившаяся сегодня ценовая коррекция в первые месяцы 2009 года продолжится"
Событий, предшествующих кризисному периоду на рынке недвижимости, можно выделить не так много. Во-первых – это значительный спад строительной активности в Московском регионе (в Московской области отставание от результатов прошлого года исчисляется в пределах 10%, в Москве – почти в 2 раза). Во-вторых, это рублевый рост цен, который с января по сентябрь составил от 20% до 40% в зависимости от сегмента. В законодательной сфере - проект закона "О внесении изменений в закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", который установил выкупную цену на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
К самым главным событиям рынка относятся те, которые начали происходить осенью текущего года. В общем виде, это: кризис ликвидности у застройщиков и девелоперов; "заморозка" (либо перепродажа) ряда планируемых проектов, отставание от заявленных сроков; оптимизация расходов на персонал и общий cost reduction компаний; рост стоимости заемных средств на приобретение вторичной недвижимости, ужесточение условий ипотеки; фактически полное прекращение кредитования новостроек; начало корректировки цен во всех сегментах рынка; снижение спроса – как вследствие сокращения платежеспособности граждан, так и из-за ожидания возможного снижения цен.
В первой половине года участники рынка продолжат занимать выжидательную позицию, пытаясь сориентироваться в условиях новой реальности. Наметившаяся сегодня ценовая коррекция в первые месяцы 2009 года продолжится. По отдельным объектам возможно снижение цен до 50%. В первую очередь оно затронет переоцененное жилье, к которому относятся как панель 60-х гг постройки, так и несоответствующие заявленному классу квартиры категории элит- и бизнескласса.
Сокращение объемов строительства приведет к дефициту предложения новостроек, который станет ощутимым уже в середине 2009 года. Потенциальные покупатели, изначально ориентированные на приобретение квартиры на первичном рынке переориентируются на вторичное жилье. Этому будет способствовать возможность хорошего выбора (в том числе за счет выставленных на продажу "вчерашних" новостроек) инвестиционных квартир.
Оживление на рынке произойдет во втором полугодии 2009 г. – при условии, что ипотечный рынок сдвинется с мертвой точки.
Генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" Владислав Луцков: "В "идеальном сценарии" потребители должны только выиграть"
Основными тенденциями уходящего года станут стагнация рынка недвижимости и сокращение объемов жилищного строительства.
В условиях глобального финансового кризиса многие банки отказались кредитовать строительную отрасль и практически свернули ипотечное кредитование граждан. Уже сейчас наблюдается значительное снижение темпов ввода нового строительства, что в следующем году приведет к усилению дефицита предложения на первичном рынке. При этом девелоперы испытывают серьезные трудности с финансированием операционной деятельности, многие инвестиционные проекты заморожены. Результатом этих событий в ближайшее время станет серьезная стагнация отрасли.
В условиях тотального сокращения инвестиционных проектов на рынке недвижимости сократились и объемы консалтинговых услуг. Однако мы продолжаем вести ряд долгосрочных проектов, предлагаем рынку новые консалтинговые услуги, востребованные в сегодняшних реалиях рынка.
В целом, сейчас происходит смена ориентиров. Считаю, что в результате этого отсеются слабые и неэффективные проекты и компании. В условиях жесткой конкуренции часть компаний разорятся или будут поглощены. Но в итоге, в "идеальном сценарии", от этого потребители должны только выиграть.
Мы хотим пожелать всем в наступающем году сил, новых достижений и хорошего настроения!
Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман: "В следующем году мы, конечно, будем меньше строить"
Самое худшее в уходящем году – это, конечно, создавшаяся обстановка, когда мы с показателей положительной динамики перешли в отрицательную, теряем отдельные компании и объемы ввода жилья. Что касается положительных результатов, на мой взгляд, в 2008 году серьезное развитие получила стройиндустрия. У нас сегодня достаточно объектов, о которых мы будем говорить в 2009 году как о законченных.
Серьезное развитие также получило малоэтажное строительство, благодаря снижению цен на цемент и на металл. Кроме того, мы хорошо поработали в области законотворчества.
В следующем году мы, конечно, будем меньше строить. Но, если нам удастся получить финансовую помощь от государства, я думаю, что большинство строительных компаний мы сохраним.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: "В долгосрочной перспективе можно ожидать возобновления активности рынка"
Среди основных событий уходящего года можно назвать следующие:
- В августе правительством Москвы принято постановление "О дальнейшем развитии городской инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы", которое исключает возможность возведения в Москве новых высотных объектов (выше 75 м), не включенных в городскую комплексную инвестиционную программу "НКМ".
- В июне был принят новый Градостроительный кодекс Москвы. Большое внимание в документе уделено положениям о Генеральном плане столицы, а также "точечному" строительству. Особое внимание уделено вопросам взаимодействия с жителями, а также порядку информирования горожан о градостроительной деятельности.
- Существенное замедление темпов жилищного строительства в столице. За 9 месяцев 2008 г. в Москве было построено всего 1,62 млн. кв. м жилья, в то время как за аналогичный период прошлого года этот показатель составил 3,5 млн. кв. м.
- Начало снижения цен на недвижимость. Предоставление застройщиками скидок на квартиры в новостройках (до 30%), различные акции.
- Cнижение темпов роста ипотечного кредитования, ужесточение условий ипотеки (ставки по отдельным программам выросли с 8-12% до 18% годовых, что делает ипотеку практически недоступной).
- Рост ставок по кредитам для девелоперов: с 8-16% до 25% и выше.
- Заявление застройщиков о замораживании проектов, находящихся в предпроектной стадии.
Очевидно, что в сегменте жилой недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе стоит ожидать ценовой коррекции вниз во всех сегментах, которая будет обусловлена дисбалансом предложения и спроса. Объемы предложения будут значительно превышать объемы спроса: на вторичный рынок массово поступают инвестиционные квартиры, продавцы которых стремятся зафиксировать прибыль в ожидании падения цен, на первичном рынке застройщики также будут стремиться распродать как можно больше квартир, чтобы высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов. Спрос в то же время будет оставаться достаточно ограниченным, на что повлияет снижение доходов и уровня жизни, серьезное сокращение занятости среди платежеспособного населения, сужение возможностей ипотечного кредитования, а также "психологический фактор": покупатели в ожидании падения цен, покупку квартир, как правило, откладывают.
В кратко- и среднесрочной перспективе, до момента наступления относительной стабилизации на рынке и локализации кризиса, можно ожидать продолжения снижения цен, и в первую очередь, цен реальных сделок. В долгосрочной же перспективе можно ожидать возобновления активности рынка.
Генеральный директор "МИЭЛЬ DPM" Наталья Завалишина: "Интерес к зарубежной недвижимости у россиян не пропадет"
Наиболее значимая тенденция, на мой взгляд, это снижение активности покупателей во многих странах и вследствие этого снижение стоимости объектов. Такая тенденция характерна для рынка Испании, Латвии, частично затронула Францию и Великобританию. Вместе с тем, следует отметить, что поднялись и ставки по ипотеке, в среднем на 0,5 - 2%, увеличился и первоначальный взнос, который необходимо сделать, чтобы получить ипотечный кредит. Раньше в некоторых странах, например, в Испании, Чехии, на Кипре достаточно было располагать 30, иногда даже 20% для покупки апартамента. А на остальную часть можно было получить ипотечный кредит. Теперь первоначальный взнос должен быть не менее 50%. Конечно, в каждом отдельном случае возможны исключения, но общая тенденция, если мы говорим о тенденция, такая.
Вместе с тем есть и позитивные моменты - в ряде стран, таких как Болгария, Турция и ряде других, снижения нет, можно сказать, что кризис в них пока не сильно заметен. В Египте даже сохраняется рост.
Думаю, что интерес к зарубежной недвижимости у россиян не пропадет, т.к., во-первых, это определенная экономия на отдыхе, если рассматривать курортную недвижимость, во-вторых, цены во многих странах намного ниже российских, а возможностей для ведения бизнеса достаточно, к тому же есть возможность совмещать бизнес с проживанием в теплом комфортном климате, что россияне очень любят, и, в-третьих, это возможности для обучения детей, а в ряде стран можно совместить все вышесказанное.
Генеральный директор компании "Усадьба" Евгений Иванов:"До осени смена ценового тренда на повышательный маловероятна"
Уходящий 2008 год был для рынка городской элитной недвижимости неоднозначным. Первое полугодие характеризовалось стабильным спросом на элитные объекты, а также соответствующим ему предложением. В 2008 году предложение формировалось в основном за счет объектов, вышедших на рынок ранее, новых ярких интересных объектов в уходящем году практически не наблюдалось.
Август стал переломным месяцем в развитии рынка в 2008 году. Для сегмента элитной недвижимости лето 2008 года стало переходом от "рынка продавца" к "рынку покупателя". Основным фактором стагнации объемов платежеспособного спроса стало не сворачивание ипотечных программ, как в случае с жильем эконом-класса, а уход с рынка пессимистично настроенных покупателей и выжидательная позиция других покупателей в надежде на дальнейшее снижение цен.
Динамика цен на элитные объекты за период с августа 2007 по август 2008 года в целом характеризовалась ростом цен - в среднем на 20%. Были выставлены на продажу ликвидные объекты – наиболее популярные по площади квартиры (150–200 кв.м.), по ценам, сниженным на 50%, поэтому данные квартиры быстро нашли покупателей. Остальные участники рынка готовы снижать цену на 10–25%, если речь идет о реальном покупателе, однако цены в прайс-листах не меняют. Однако, снижение цен, как фактор, в большей степени подталкивает покупателей к выжидательной позиции в надежде на дальнейшее снижение цен и/или активный торг на понижение.
Более серьезным фактором торможения развития рынка является резко снизившиеся темпы роста объемов нового строительства, вследствие усложнения привлечения застройщиками заемного финансирования. К сожалению, мировой финансовый кризис сломил наиболее интересный и важный вектор развития территорий, расположенных внутри Садового кольца – это комплексная реконструкция кварталов старой застройки. Значительно отодвинулись по срокам перспективы формирования районов достаточно однородной и высококачественной жилой застройки вне уже сформировавшихся элитных мест, таких, как Остоженка.
Дальнейший отток капитала из страны, низкие цены на нефть 2009–2010 гг. и, соответственно, сокращение денежной массы создают макроэкономические предпосылки для снижения цен, обусловленного монетарным фактором. До конца года изменение цен на вторичном рынке недвижимости – минус 10 % по отношению к августу 2008 г., на первичном рынке – минус 25% по отношению к августу 2008 г. К середине 2009 г. эти показатели могу составить минус 20 % и минус 30 – 35 % соответственно. До осени 2009 г. смена ценового тренда на повышательный маловероятна.
Кризис - это новые возможности для любой конкурентоспособной и незабюрократизированной компании. В Новый год вступаем с оптимизмом относительно собственных успехов, в частности, и перспектив рынка элитной недвижимости, в общем. Именно оптимизма и еще удачи хочется пожелать всем нашим клиентам, партнерам, коллегам и читателям. А также хочется выразить надежду на то, что в этот непростой период в нашем профессиональном сообществе будет больше взаимопонимания: хуже всего, когда подводят партнеры, а не рыночные тенденции.
Беседовал Арсений Меситов
