Покупатели недостроенных квартир пытаются получить жилье через суд. В нынешней ситуации такие действия неэффективны, уверены участники рынка
Новая волна задержек ввода жилых домов породила следующую форму протеста – покупатели квартир в этих домах вместо митингов на Горбатом мосту идут в суды с требованием расторгнуть договоры с застройщиками. Задача у покупателей жилья – получить свои квартиры, застройщики говорят, что при существующем законодательстве получить квартиры через суд людям, отдавшим деньги за строящееся жилье, почти невозможно.
Темный лес в законодательстве
Срывы сроков сдачи объектов строительства в период кризиса из форс-мажора превращаются в рабочий момент. Новостройки, как в Москве, так и в регионах в ближайшие два года вряд ли будут сдаваться вовремя. Это обстоятельство вводит новые представления о том, что является закономерным в сложившейся экономической ситуации, а что – абсурдным.
Эксперты рынка обращают внимание, что в России на начало кризиса в законодательных актах касательно долгостроев никакой базы не имелось. Практики расторжения в судебном порядке договоров с застройщиками не было. Закон №214 "О долевом участии граждан в строительстве" нормально не работает. На практике более 90% денег частных соинвесторов вложено в московские стройки по вексельным схемам или по предварительным договорам купли-продажи. У граждан фактически нет выбора. Точнее некий выбор все же есть: покупай жилье по той или другой схеме, либо не покупай вообще.
Ждать, что во время кризиса несовершенная и в лучшие времена система будет срочно модернизирована – нереально. Законодательная сфера не может развиваться в условиях, когда экономика фактически заморожена.
В сегодняшних условиях необычно звучит вариант принятия закона о штрафных санкциях к застройщикам, которые заключают договора с соинвесторами не по 214-ому закону, ведь компании находятся на грани того, чтобы прекратить всякое новое строительство (по крайней мере, с участием денег покупателей).
Вопрос и в том, является ли 214-ый Закон в полном смысле абсолютной защитой покупателя от застройщика, ведь он содержит лишь общие положения. В документе сейчас нет четко прописанной процедуры расторжения договора долевого участия. И самое главное: в нем не прописано, при помощи какого конкретного механизма застройщик должен вернуть деньги дольщику по его законному требованию. У компании также достаточно призрачные указания к действию: то ли продать недостроенную, несуществующую еще квартиру (что является фантастикой), толи изъять деньги из другой стройки (где такие же дольщики ждут свои квартиры).
Нестабильность цены денег
Казалось бы, соинвесторам до проблем застройщика дела нет, последний должен выплатить компенсацию. Проблема в том, что теория законодательства весьма серьезно расходиться с практикой. Если нет внятного механизма реализации судебного решения, суду его выносить не целесообразно. Это репутационный риск для всей системы.
Можно банкротить компанию и распродавать ее имущество, но, во-первых, 214-ый закон такое действие не предусматривает, а во-вторых, встает вопрос распределения средств между собственниками неполученного жилья. Длительная процедура выполнения всех судебных формальностей обесценит даже ту часть денег, которую удастся "вытащить" из застройщика, признавшего дефолт.
В целом, кризис, инфляция – очень плохая среда для сутяжничества. Вернуть 100% средств, вложенных в строительство, даже выиграв суд, человеку, вряд ли удастся.
Единственное логичное объяснение судебным искам, считают специалисты, лежит в сфере не юридической, а эмоциональной. В настоящее время для граждан суд является инструментом воздействия на ситуацию, так же как митинги, коллективные письма должностным лицам и голодовки.
Причем лишиться квартиры в обмен на дешевеющие на глазах деньги никто не хочет. Рубль в настоящий момент уже потерял около 40% от своей цены. И это не предел, национальная валюта вполне может упасть еще на 15-20%. То есть, даже когда покупатель через суд или у продавца получит обратно свои деньги за квартиру, их у него в пересчете на потребительскую корзину будет почти в два раза меньше, чем тогда, когда он эту квартиру покупал.
Свободное падение
Такая арифметика очевидно невыгодна людям, это наталкивает на мысль, что призывы сдавать жилье обратно и забирать деньги – часть коммерческого плана спекулянтов, которые таким образом провоцируют продавать квартиры им и сейчас, поскольку понимают, что через пару лет на повторной продаже можно будет заработать на хлеб и икру.
Кризис может быть выгодным бизнесом. С самого начала экономического падения специалисты много говорили о благоприятном времени для передела рынков. Строительный бизнес – один из наиболее выгодных сегментов экономики. Отобрать его у пошатнувшихся компаний при помощи "народного гнева" – рабочая задача для рейдера. Суета с судебными исками, возвратами квартир – эффективный инструмент в нечистоплотной конкурентной борьбе.
Конечно, распространение слухов о несостоятельности компании, о задержках строительства, проблемах с дольщиками и пр. приводит к проблемам с партнерами и инвесторами, в том числе, иностранными, с которыми у ряда российских застройщиков до кризиса были масштабные проекты.
От этого страдают и застройщики и регионы, где эти проекты должны были начаться. Некоторые иностранные инвесторы и партнеры сегодня не спешат вкладывать деньги в российский рынок, наблюдая волну негатива вокруг строительства. Кроме того, потребляя такого рода информацию, банки повышают для строительной индустрии процентную ставку – за дополнительный риск. Все это приводит к тому, что и так замедлившееся строительство остановится окончательно, поскольку строить будет не с кем и не на что.
Изменения рынка могут начаться в июне
Позитивный момент - кризис заставил российских чиновников в спешном порядке принимать те решения касательно строительной отрасли, которых она ждала десять лет.
В конце зимы 2009 года Министерство регионального развития России представило программу по выводу строительной отрасли из кризиса. В качестве первоочередных мер, способных вывести рынок из стагнации, обозначено удешевление процедуры подключения новостроек к инженерным коммуникациям, уменьшение сроков регистрации прав на жилье и стимулирование развития ипотечного кредитования путем индексации процентных ставок для населения за счет госбюджета.
Что же касается риска по недострою каждого конкретного дома, то он сейчас находится в прямой зависимости от репутации компании застройщика. А репутация напрямую зависит от степени государственной поддержки, выделяемой компании. Из строителей компаниями, попавшими под государственное крыло (так называемый "Список Путина", составленный еще в конце 2008 года) стали ГК "ПИК", ГК "СУ-155", группа "ЛСР", "ДСК-1", "Главстрой", "Интеко". Это девелоперы, которые строят в одной только Москве свыше 90% всего возводимого жилья.
Для рынка очевидно, что застройщик, получивший "охранную грамоту" от государства, не будет сбегать со стройки, бросив объекты и соинвесторов на произвол судьбы.
Помимо федеральной власти у ряда строителей есть поручители и в лице московских чиновников. В частности, "СУ-155" является партнером столичной мэрии по реализации ряда социальных программ. В период экономической нестабильности подобное партнерство может оказаться единственной гарантией жизнеспособности рынков, а соответственно, и потребителей.
Участники рынка считают, что все вышеперечисленные правительственные меры начнут действовать уже к июню этого года. С этого момента все попытки спекулировать на кризисе будут обречены на провал, полагают они.
