Первый заместитель руководителя департамента городского строительства Москвы – о программе сноса некомфортного жилья
Снос ветхих пятиэтажек в столице еще не завершен, а городские власти уже готовят масштабную программу сноса 20 млн. кв. метров некомфортного жилья, рассчитанную на 15 лет вперед. Об объемах, сроках и рентабельности программы "Интерфакс-Недвижимости" рассказал разработчик программы, первый заместитель руководителя департамента городского строительства Москвы Владимир Хайкин.
Программа сноса некомфортного жилья - это логичное продолжение среднесрочной программы реконструкции, реновации, и капремонта территорий сложившейся застройки, принятой московским правительством в январе 2003 года. И эта программа давно вступила бы в действие, если бы в 2007 -2008 гг. не произошли кардинальные изменения в федеральном законодательстве, а в частности в земельном, градостроительном и жилищном кодексах. Они повлекли за собой необходимость трансформации основных положений программы.
Политика правительства Москвы в области жилищного строительства до IV квартала прошлого года исходила из обязательного условия строительства за счет городского бюджета, говорит руководитель столичного департамента строительства.
В сегодняшней ситуации мы должны понимать, что без привлечения инвесторов на рынок строительства жилья, мы не вытянем те объемы, которые город на себя взял. Все это и привело к изменениям нашей программы. Буквально на днях, как вам известно, мы "вышли" на заседание правительства города с первоочередными мероприятиями по сносу некомфортного жилья в Москве, а до конца этого года мы должны принять программу в целом на правительстве, и войти с ней в московскую городскую думу.
Согласно программе, до 2025 года в Москве планируется снести порядка 20 млн. квадратных метров некомфортного жилья. Однако мы не обязательно будем сносить эти 20 миллионов кв. метров жилья. Мы будем предлагать их для возможного сноса. А будут их сносить или нет, зависит в первую очередь от пожеланий жителей этих домов.
Под снос пойдут в первую очередь пятиэтажки, и дома этажностью меньшей, панельные и блочные пятиэтажки, которые не были отнесены к "сносимым" сериям. Но, безусловно, есть и некомфортные девятиэтажные дома, и мы их тоже планируем включать в программу. Проекты планировок, которые мы сегодня утвердили, иногда предусматривают возможность сноса девятиэтажек. Однако здесь есть несколько проблемных моментов. Во-первых, нужно четко понимать, что вопрос сноса мы должны согласовать с жителями, и снос пятиэтажного дома гораздо проще согласовать, чем девятиэтажного. Плюс ко всему, на месте пятиэтажного дома еще можно построить дом вдвое больше, но можно ли его построить на месте девятиэтажки?
Всего под снос могут попасть около 150-200 тыс. кв. метров девятиэтажного жилья. Но нужно понимать, что это панельные девятиэтажки, состояние которых значительно хуже, чем даже многих пятиэтажек.
Девятиэтажки, которые будут предлагаться к сносу, располагаются весьма равномерно по всей территории города. В том числе и в центре.
Уже сейчас идет активная комплексная реконструкция кварталов района Таганский. В части районов центрального округа комплексная реконструкция завершена. Поэтому сказать, что в центре ничего не делается – не правильно. Проблема в том, что в центре плохо как с рентабельностью сноса, так и с выходом новых площадей: там нельзя построить намного больше, чем сносится. Плюс - мы не имеем право переселять жителей в другие округа", - сообщил чиновник.
Таким образом, программа сноса некомфортного жилья затронет Центральный округ, но в меньшей степени, чем другие округа, более осторожно и более бережно.
Программа сноса некомфортного жилья своевременна. Во-первых, мы уже сейчас имеем объем, который можем предложить как инвесторам, так и городу. Это те первоочередные территории, которые уже утверждены, всеми согласованы и готовы для реализации. Это первые 16 районов, дома в которых пойдут под снос первыми.
По ним у нас есть полное понимание, что и как делать. В том числе, у нас есть понимание по хорошему выходу площади. Т.е. мы не только в этот же район переселим людей из их снесенных домов, но и получим дополнительный прирост жилплощади. Проектно-сметная документация на первые районы будет сделана в этом и следующем году, а на площадку выйдем не позднее 2011 года.
Кроме того, срок реализации нашей программы - 15 лет. Эти же сроки у нас являются официальными сроками действия московского генплана развития города. Именно генплан устанавливает, в каком году, где и что мы сносим и что строим. То есть эта программа четко увязана с генпланом Москвы.
Программа сноса некомфортного жилья – недорогая, неоправданных затрат бюджета не требует. Объясню. Мы должны в любом случае разрабатывать проекты планировок, это предусмотрено градостроительным кодексом. Здесь нет дополнительных затрат. Там где мы сносим, мы должны уложиться в 70-80% от рыночной стоимости цены за квадратный метр вводимого жилья. Такова позиция Комплекса экономической политики города. Это уже не затратная программа, и она окупается. Она должна быть рентабельной. То, что касается инженерии, транспорта, и социальных объектов, то мы все равно должны этим заниматься в рамках существующего генплана, вне зависимости от того есть эта программа или нет. Поэтому я бы не сказал, что программа дорогая, и что она требует дополнительных затрат, и что она обременительна для города. Кроме того, если бы мы считали деньги, то Москва до сих пор бы жила в коммуналках. Не было бы даже пятиэтажек. У нас есть социальные задачи – удовлетворить людей нормальными, человеческими условиями жизни. Нужно давать возможность москвичам переехать из 25 метровых квартир и из пятиметровых кухонь.
Однако цифру, цену проекта, я пока не могу назвать по одной простой причине. Есть себестоимость сноса и строительства. Я не могу назвать цифру строительства инженерных коммуникаций, социальных объектов, потому что я не знаю, сколько именно нам придется их построить. Я могу сказать только, что себестоимость строительства квадратного метра должна быть ниже рыночной стоимости "квадрата" в этом районе.
Если сегодня Минрегионом для Москвы установлена цена около 80 тыс. рублей за квадратный метр, то себестоимость строительства 1 кв. метра в среднем по городу в рамках программы не должна превышать 55 тыс. рублей за квадратный метр.
По первому этапу сноса и строительства есть несколько вариантов решения. Позиция Москомархитектуры, которую я поддерживаю, базируется на отношении коэффициента того, что строится, к тому, что сносится. Александр Викторович (главный архитектор Москвы Кузьмин – примечание "ИФ-Недвижимости") сказал, что если мы исходим из коэффициента реконструкции в среднем по городу 1,9, то нам нужно снести на первом этапе как минимум 5 млн. квадратных метрах жилья. Это для того, чтобы делать стартовые площадки и строить новые дома. Но если нам удается поднять этот коэффициент до 2,3, тогда мы можем снести только 4 млн.
Позиция Юрия Витальевича (первый заместитель мэра в правительстве Москвы Росляк – примечание ИФ) заключается в том, чтобы отталкиваться не от коэффициента реконструкции, а от стоимости квадратного метра. Тем не менее, обе позиции схожи. Ведь чем выше коэффициент, тем дешевле квадратный метр. Но нам на коэффициент 2,3 не выйти без корректировки региональных нормативов. Сейчас норматив ограничивается 25 тыс. кв. метров на гектар, что на сегодняшний день является одним из самых низких нормативов в мире. Более того, у нас никак города-миллионеры не отличаются от городских поселений в этом вопросе. И этот норматив не подразумевает, что бы сегодня в районах без снижения комфорта проживания, мы могли бы обеспечивать большой выход площади.
Одна из задач программы - до конца IV квартала 2009г. внести в правительство Москвы проект новых региональных нормативов, которые позволили бы, не снижая комфортности проживания, обеспечить больший выход площади. Как инженер, как специалист, который много лет этим занимается, считаю, что в принципе увеличение плотности застройки с 25 тыс. кв. метров на гектар до 27-28 тыс. – это то, что жители не заметят. А это уже дало бы нам коэффициент 2,4.
Сегодня средний по городу коэффициент реконструкции - 1,9. Следовательно, снося 20 млн. квадратных метров, мы получаем на их месте практически 40. Но стремиться нам нужно к повышению коэффициента, тогда на месте сносимого жилья может получиться больше нового.
Несмотря на кризис, рентабельность работы там, где она идет, есть. Поэтому, думаю, что если мы выставим наши предложения на аукцион, скорее всего они соберут много желающих. Особенно сейчас строителям нужно зарабатывать, строить и платить зарплату рабочим.
Беседовала Оксана Олишевская
