"Жилье Шредингера": стоит ли инвестировать в апартаменты

5 сентября 2022, 10:15

апартаменты

Фото: пресс-служба Москомархитектуры

О том, является ли формат по-прежнему привлекательным для инвестиций активом, рассуждают эксперты рынка

Москва. 5 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Апартаменты продолжают быть популярными на рынке новостроек Московского региона, хотя их и не будут приравнивать к жилью. Но остаются ли они таким же привлекательным активом для инвестиций как раньше, рассуждают опрошенные "Интерфаксом" эксперты рынка.

Счесть – не перечесть

По данным Циан.Аналитики, на первичном рынке в Московском регионе сейчас представлено 6,7 тыс. лотов в ЖК. Всего их доля достигает 7% от общего объема предложения. Много это или мало, судите сами. По словам руководителя Циан. Аналитики Алексея Попова, год назад покупателям было доступно 4,2 тыс. лотов. Хотя, в среднем, соотношение доли апартаментов к квартирам стабильно держится на протяжении последних трех лет.

При этом более трети апартаментов представлено в бизнес-классе, чуть менее трети выпало на долю комфорт-класса, комментирует управляющий директор "БОН ТОН" Валерия Цветкова. Она добавила, что доля премиального сегмента составляет 25,5% и стандарт-класса – 7,6%. По данным регионального директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольги Широковой, больше всего апартаментов вышло в массовом сегменте. Они в основном представлены проектами реконструкций советских административных или производственных зданий. В этой связи интересно, что в структуре предложения по количеству лотов лидерство принадлежит ЮВАО — его доля составляет 20,2% от общего предложения.

Дела "элитные"

По данным Knight Frank Russia, сегмент делюкс составляет треть первичного рынка элитной жилой недвижимости Москвы. Объем предложения сегмента увеличился за полугодие на 29% — в продаже было представлено порядка 410 лотов общей площадью почти 76 тыс. кв. м.

Объекты этого класса расположены в основном в центре Москвы. Ограниченный объем предложения обусловлен спецификой данного сегмента, где основополагающую роль играет престижность локации.

"К люксовой недвижимости предъявляются высокие требования не только в плане создания качественного продукта, но и формирования определенного имиджа проекта, подчеркивающего статус владельца. Среди важных аспектов – эксклюзивность и индивидуальность продукта. К разработке привлекаются известные бренды, архитекторы и дизайнеры с мировым именем, создаются определенные "фишки" проекта, особое внимание уделяется деталям, используется самые современные технологии инженерии и материалы", — прокомментировал региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев.

Отмечается, что сделки в этом сегменте идут умеренными темпами. Так, за семь месяцев было заключено порядка 100 сделок.

"У вас — товар, у нас — купец"

Управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка уточнила, что во II квартале спрос на апартаменты на столичном рынке снизился на 20,9% за год (3607 лотов против 2852). Но, по ее словам, почти половина от общего числа предложения на первичном рынке уже введена в эксплуатацию и не отражается в статистике сделок ДДУ.

Риэлтор Виталий Русаков пояснил, что сейчас наблюдается увеличение доли сделок по однокомнатным апартаментам — до 32%. В данном сегменте доля спроса (32%) превышает долю предложения (21%). Также Русаков добавил, что увеличение спроса зафиксировано по апартаментам студийного формата — с 34% до 37%, где доля предложения (42%) превышает долю спроса (37%).

По мнению директора по продажам ЖК "Заречный квартал" Светланы Капрановой, апартаменты продолжают пользоваться спросом по нескольким причинам. Так, по ее словам, доля клиентов, которым нужна прописка, равна примерно 15-20%. Треть покупателей приобретает апартаменты для последующей сдачи в аренду, еще четверть — в инвестиционных целях для последующей перепродажи.

Кроме того, эксперты рынка говорят об устойчивом спросе на формат сервисных апартаментов. "При этом рынок сервисных апартаментов в Москве только зарождается. На фоне сокращения торговой и гостиничной недвижимости все больше девелоперов рассматривают апарт-отели в качестве наилучшего использования земельных участков. В отличие от классических отелей, апартаменты распродаются в розницу частным институциональным инвесторам для получения пассивного дохода", — отметил директор по развитию сети апарт-отелей YE'S Антон Агапов.

Кроме того, эксперты считают тенденцией массовое появление апартаментов стандарт-класса после реконструкции старых зданий. Минимальный бюджет таких лотов составляет 4-4,5 млн руб. Такие апартаменты реализуются как правило уже с отделкой и по договору купли-продажи, что позволяет сразу оформить их в собственность. Поэтому в такие форматы потребители инвестируют с точки зрения дальнейшей сдачи в аренду.

Продать подороже

Эксперты называют апартаменты более привлекательным активами для инвестиций, нежели квартиры. Так, по мнению Коркки, на первичном рынке разница в стоимости квартир и апартаментов может достигать 15-20%, а в случае сдачи в аренду уровень арендной ставки одинаковый. Поэтому сроки окупаемости у апартаментов будут ниже.

"В условиях введенных ограничений на поездки за рубеж внутренний туризм будет расти, следовательно, спрос на недорогое, но качественное и новое арендное жилье, которое является выгодной альтернативой отелям, в столичном регионе будет возрастать. Приобретать апартаменты с целью последующей сдачи их в аренду довольно выгодный и перспективный бизнес со стабильным доходом", — полагает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.

Не провальной будет и попытка продать готовый апартамент. Доля спроса на апартаменты на вторичном рынке обычно меньше предложения. Поэтому срок экспозиции дольше в среднем на месяц. Однако даже минимально ликвидные лоты не держатся в продаже больше года, уверяет эксперт.

"Что касается вопроса, насколько быстро и выгодно можно продать апартаменты, то пока все зависит от позиции законодателей, могущих наконец — то определить правовой статус этого типа жилья. В среднем по рынку Москвы время экспозиции апартаментов на продажу раза в 2-3 выше, чем аналогичных квартир стандартного типа ", — придерживается такого же мнения Русаков.

По данным аналитиков, в этом году стоимость апартаментов в сравнении с прошлым годом выросла в московском регионе на 7-10%, несмотря на общую стагнацию цен на рынке недвижимости.

В чем секрет?

Секрет инвестиционной привлекательности апартамента, как правило, строится в интересных локациях, незначительной удаленности от центра города транспортной и инфраструктурной обеспеченности. Все это делает объект более интересным и востребованным. Эксперты рынка подчеркивают, что, поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. И это дает свободу для планирования пространства.

"Чаще всего апарт-комплексы имеют достаточно интересные архитектурные решения, в них предусмотрены пространства с обустроенными холлами. Очень важный элемент, отличающий апарт-комплексы от обычных ЖК – это наличие круглосуточного консьерж- сервиса, что крайне важно, например, для тех, кто приобретает апартамент с целью последующей его сдачи в аренду ", — поделился коммерческий директор "Сити-XXI век" Юрий Просвиров.

Но есть и финансовые нюансы, о которых не стоит помнить.

"Стоит не забывать, что ипотечные ставки при покупке апартаментов выше, чем в случае с квартирами. Не действуют программы с господдержкой, клиенты могут использовать только классические кредитные продукты", — напомнили в "Гранель".

Также покупателю апартаментов стоит помнить, что он может быть дороже в эксплуатации и при покупке нет возможности воспользоваться маткапиталом. Кроме того, выше налоговая нагрузка на собственника и коммунальные платежи, а также нет возможности для постоянной регистрации.


Интервью

Горячие
темы

Курс валют

USD

60,25

+ 0,85

EUR

58,24

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

257,693
($4,279)

Курс валют

USD

60,25

+ 0,85

EUR

58,24

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

257,693
($4,279)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,839,000
$312,680

1.485%

%

Подписка