Заработать на военных контрактах смогут лишь крупные строительные компании полного цикла, остальные рискуют разориться
Похоже, что главным источником финансирования жилищного строительства в мае-июне 2009 года стало Министерство обороны РФ. В апреле этого года правительство Москвы заключило с ведомством соглашение о продаже и строительстве в 2009-2010 гг. 90 тыс. квартир для военнослужащих.
На эти цели Минобороны планирует потратить в общей сложности около 100 млрд руб. Эта сумма автоматически делает Минобороны главным инвестором жилищного рынка в ситуации отсутствия банковского финансирования и сворачивания столичных программ по строительству социального жилья – с 2,5 млн. кв. метров до 725 тыс. кв. метров.
Лоббируя участие московских компаний в решении жилищного вопроса Минобороны, мэр Москвы, Юрий Лужков, по сути, перенаправил вектор активности своей строительной гвардии в капиталоемкий "военный сектор". Дивиденды альянса мэрии и силового ведомства очевидны: военным – квартиры, строителям – деньги и (или) возможность загрузить свои заводы и рабочих, многие из которых находятся на грани остановки и миграции соответственно.
Один в поле воин
Первоначально Министерство обороны собиралось приобретать жилплощадь исключительно на открытых аукционах. Однако такого количества готовых квартир нужного формата на рынке просто не оказалось. К тому же аукционы ажиотажа среди строителей не вызвали по причине низких стартовых цен. В прошедших 19 и 23 июня аукционах на закупку жилья участвовала всего одна компания – "СУ-155".
Соответственно, торги состоялись, и единственный продавец отдал единственному покупателю квартиры по стартовой цене.
В общей сложности военные получили 244 квартиры в 5 городах: Санкт-Петербурге (23 квартиры по 44,3 тыс. руб. за кв. метр), Калуге (59 квартир по 41,9 тыс. руб. за кв. метр), Калининграде (52 квартиры по 31,6 тыс. руб. за кв. метр), Нижнем Новгороде и Кстове (88 и 22 квартиры соответственно по 33 тыс. руб. за кв. метр).
Начальная стоимость лотов определялась согласно нормативам цен на жилье в российских городах, разработанных Министерством регионального развития РФ на 2-3 кварталы 2009 года (см. таблицу). Общая сумма лотов составила около 619 млн руб.
Насколько выгодно строителям заключать такие сделки? Ведь если в Нижнем Новгороде цена лота (33 тыс. за кв. метр) была где-то на уровне местного ценового минимума (39 тыс. за кв. метр), то в Санкт-Петербурге аукционная цена (44,3 тыс.) оказалась существенно ниже рынка (75 тыс. за кв. метр).
Похоже, что для того, чтобы заработать, строителям необходимо не только иметь готовое жилье в нужных объемах и нужном формате, но и география жилья должна быть достаточно широкой – чтобы возможные потери от цены продажи в одном регионе компенсировались в другом – тогда итоговая сумма сделок будет рентабельной.
По мнению аналитиков «Стройинформконсалтинг», рентабельность от продаж готового жилья военным может колебаться от 0% до 6-7% (при наличии диверсифицированного портфеля объектов).
Июньские аукционы - не первый альянс "СУ-155" и Минобороны. Компания уже передала несколько сотен квартир военным в тех городах, где работает. География получается обширная: Тверь (100 квартир), Нижний Новгород (66 квартир), Кстов (22 квартиры), Иваново (122 квартиры), Тула (60 квартир). В Москве это Щербинка (260 тыс. кв. метров жилья) и Кожухово (400 квартир), в Подмосковье – Серпухов (84 квартиры). В общей сложности в 2009 году "СУ-155" запланировала передать по федеральной «военной» программе "15+15", 7920 квартир.
Но почти 8 тыс. квартир это далеко не 90 тыс., которые требуется для Минобороны. Чтобы добрать остальной объем, ведомство провело тендеры на генподрядные работы для строительства жилья на принадлежащих ему участках. Аукционы такого рода заинтересовали куда больше участников.
Выиграть аукцион - полдела
Самые выгодные аукционы на выбор подрядчиков по застройке участков Минобороны состоялись в Подмосковье: под Подольском (75 домов, стартовая цена - 33,85 миллиарда рублей) и в Балашихе (24 дома, 17,2 миллиарда рублей). Здесь победителями стали компании "Мортон" и "Мосстроймеханизация-5". Они должны будут возвести более 1,4 млн кв. метров (22,5 тыс. квартир) для военных.
Последние из торгов прошли в середине июня в Санкт-Петербурге: первый - генподряд на строительство 49 домов в поселке Осиновая Роща (11,4 млрд руб.), второй - долевое соинвестирование Министерством строительства 2,231 тыс. квартир (3,256 млрд руб.). Конкурс выиграло входящее в группу ЛСР ЗАО "Домостроительный комбинат "Блок", которое взялось построить дома для военных по цене 29,2 тыс. руб. за кв. метр.
Указанная цена - это, по сути, себестоимость, по которой ДСК производит свои домокомплекты. Есть все риски того, что конечная сумма расходов на возведение домов будет выше. Ведь до сих пор не ясно, на чей бюджет лягут затраты на коммуникации - если на строителей, значит, бизнес для них превратится в благотворительность. Но даже, если, в лучшем случае, рентабельность будет нулевой, значит, контракт с Минобороны на строительство выгоден только возможностью спасти производственную базу, загрузив домостроительные комбинаты на полную мощность.
Помимо необходимости удержаться в рамках аукционной цены, у победителей тендеров на строительство может возникнуть еще одна проблема - им необходимо сдать большой объем жилья в сжатые сроки – в 2011 году. В одиночку с такими задачами можно не справиться - придется привлекать субподрядчиков.
Собственно, субподрядчиком (поставка и монтаж крупнопанельных конструкций) по балашихинскому проекту эксперты уже называют "ДСК-1" и "СУ-155", а по подольскому одним из субподрядчиков стройки может стать "Главмосстрой". Так что, кто на самом деле будет работать и зарабатывать на стройках для военных, покажет время.
Для многих миссия будет невыполнима
Рентабельность таких проектов зависит от возможности оптимизировать расходы за счет использования собственных производственных ресурсов. Ведь когда нарушены практически все рыночные механизмы, включая механизм ценообразования, выстраивать взаимовыгодные партнерские отношения с подрядчиками весьма проблематично.
Следовательно, необходимо все подрядные организации иметь в своей структуре. Очевидно, что предприятия полного цикла, к которым относятся упомянутые "Главмосстрой", "СУ-155", "ДСК-1", имеют больше шансов получить от альянса с Минобороны не только моральные, но и материальные дивиденды.
В зависимости от структуры компании рентабельность таких проектов составляет от 0% до 7%. Велика вероятность отрицательных величин.
По сути, Минобороны сработало как своеобразный "фэйс-контроль" для девелоперов, установив условия, невыполнимые для большинства.
О поддержке слабых или слабеющих компаний речи не шло, ведомство явно не собиралось брать на себя функции спасения строителей, оно просто вступило в альянс с теми, кто остался жив и эффективен после тестового кризисного полугода.
Правда, в 2011 году, когда ведомство будет принимать проделанную работу, список «военнообязанных» строителей может еще уменьшиться.
Средняя цена 1 кв. метра по субъектам РФ на 2 и 3 кв. 2009 года согласно приказу Минрегиона РФ (она же – стартовая цена лотов)
Область Цена 1. кв. м. (руб.)
Белгородская 25 700
Брянская 26 850
Владимирская 28 100
Воронежская 23 600
Ивановская 23 750
Калужская 41 950
Костромская 26 900
Курская 21 950
Липецкая 27 700
Московская 42 950
Орловская 24 150
Рязанская 28 550
Смоленская 24 550
Тамбовская 22 650
Тверская 35 900
Москва 73 800
Ленинградская 31 800
Новгородская 26 250
Санкт-Петербург 44 300
Краснодарский кр. 30 450
Нижегородская 33 000
Самарская 29 450
Красноярский кр. 33 550
Чукотский АО 30 100
