Рынок недвижимости Москвы и России будет полностью отыгрывать макроэкономический фон
В нынешних условиях, когда в среднем недвижимость уже подешевела примерно на треть (в долларовых ценах), как после дефолта 1998 года, неопределенность дальнейшего развития событий как никогда высока, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко.
По его мнению, скудная статистика, сформировавшаяся менее чем за год новых экономических условий, вряд ли может быть показательна.
По мнению аналитического центра IRN.RU, в нынешних условиях рынок недвижимости Москвы и России будет полностью отыгрывать макроэкономический фон, в меньшей степени страдая от своих внутренних параметров. Следовательно, прогноз рынка недвижимости сейчас сводится к прогнозу макроэкономического состояния, но именно здесь и нет никакой определенности, подчеркивает эксперт.
Среди экономистов и политиков в равной мере можно встреть как оптимистичные, так и пессимистичные настроения, ожидания, как скорого завершения кризиса, так и его прогрессирования еще долгие годы.
На рынке происходит чехарда и в результате практически невозможно понять, справилась ли экономика с основными проблемами и готова ли она постепенно начать расти или нет. Есть много аргументов "за" и "против" и сконцентрировавшись на одном из них можно вполне убедительно доказывать, что цены на квартиры в России непременно вырастут или наоборот - упадут.
Однако, по мнению IRN.RU, по сути, на рынке недвижимости сейчас есть всего 2 сценария развития событий и выбор одного из них будет полностью определяться макроэкономической средой.
Вариант по схеме 1999-2002 годов
Наверное, наиболее оптимистичный сценарий, описанный экспертом – постепенное восстановление по схеме 1999-2002 годов.
Этот же сценарий, по мнению О. Репченко, является и наиболее вероятным в нынешних условиях. Скорее всего, он и реализуется на практике при отсутствии каких-то новых серьезных потрясений, считает специалист.
Как и после дефолта 1998 года, в нынешних условиях за прошедший с начала кризиса год цены на недвижимость снизились примерно на треть и готовы стабилизироваться на этом уровне.
Разумеется, что ожидать новой волны роста уже с осени явно оптимистично – ведь, участники рынка имеют дело не с временной "передышкой" рынка, как это было в 2004 или 2007 годах, отмечает аналитик.
"При условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и количеству сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году", - говорит О.Репченко.
По его мнению, впоследствии цены могут начать постепенно отыгрывать потерянные позиции и через несколько лет вернуться на докризисный уровень. "Однако если интенсивного инвестиционно-ипотечного бума не повторится, то и стоимость недвижимости может еще долго не вернуться на прежний уровень, а находиться в колебательном режиме вблизи текущего уровня цен", - считает эксперт.
Сценарий "второе дно"
По оценке эксперта, в случае развития мирового финансового кризиса и возникновения новых потрясений недвижимость имеет все шансы продолжить падение.
"Если мировые цены на нефть снова упадут к 40$ за баррель или ниже, то это вызовет новую волну девальвации рубля, рост курса доллара, падение российского фондового рынка, а также новую панику в обществе", - рассматривает сценарии развития ситуации О.Репченко.
Разумеется, что в этих условиях, по крайней мере, долларовые цены на недвижимость продолжат снижение, считает эксперт.
Насколько глубоким может быть такое падение, зависит, в первую очередь, от глубины падения экономики и основных макроэкономических индикаторов, считают в IRN.RU. В этом случае цена на столичное жилье упадет, по оценке О.Репченко до ближайшего уровня поддержки – 2000$ за метр, образовавшийся во время стагнации 2004 года. Уже сейчас в Москве есть пример такой цены. Однако останется ли этот пример единичным или станет массовым, опять же будет зависеть от общего развития экономической ситуации в России, размышляют аналитики.
В перспективе, по прогнозу О.Репченко, на рынке недвижимости возможно умеренное удорожание на 10%-15%-20% в год в качестве противодействия инфляции для недвижимости вполне нормально.
"Тем не менее, закладываться сейчас на многократный инвестиционный прирост стоимости недвижимости, как и сбрасывать со счетов риск возникновения второй волны финансового кризиса, пока явно рано", - предостерегает аналитик.
