Эксперты рынка жилой недвижимости подводят итоги 2009 года, делают прогнозы на 2010 год
Эксперты, опрошенные "Интерфакс-Недвижимостью", считают трендом 2009 года небольшую стабилизацию цен и оживление спроса на рынке жилья. В целом игроки рынка не отмечают ярких событий на рынке жилой и загородной недвижимости в уходящем году, скорее их интересует само поведение рынка в условиях кризиса.
У специалистов нет единого прогноза развития рынка в 2010 году, но они предсказывают его дальнейшую активизацию, надеются на восстановление финансирования отрасли, возвращение инвесторов и снижение ипотечных ставок… Это при условии, что не появится второе дно рынка, замечают пессимисты.
Председатель совета директоров "Миэль" Григорий Куликов: Развитие финансирования отрасли – главное, что я ожидаю от будущего года
Самое главное событие на рынке – это само поведение рынка. Он не умер и не обрушился. В московском регионе сегодня многое начинает выправляться. То есть, рынок качнулся, затем определенным образом скорректировался, и показал в этом году большую уравновешенность, чем ожидалось.
Стабилизация положительно скажется на отрасли в 2010 году. Развитие финансирования отрасли – главное, что я ожидаю от будущего года. Сейчас готовность к финансированию в большей степени демонстрируют коммерческие банки, а вслед за ними уже начинают подтягиваться и банки с государственным участием.
В уходящем году накопился достаточно приличный отложенный спрос. Если брать среднемесячно, то обороты в 2009 году упали примерно на треть. Это падение оборотов дает нам эффект отложенного спроса. Колоссальный отложенный спрос сформировался и в ипотеке.
Я хотел бы подчеркнуть, что на рынке новостроек сегодняшний спрос уже фактически реализован. То есть, покупатели практически выбрали с рынка все жилье в стадии завершенного строительства. Люди перестали покупать жилье на низких стадиях готовности. Объем сделок может быть сегодня не столь велик, как в былые годы, когда покупали все подряд. Но спрос на завершенную, достроенную недвижимость достаточно хорош, также как и уровень сделок.
Президент корпорации "Инком" Сергей Козловский: На рынке загородной недвижимости "пропал" средний класс
Ярких событий на рынке загородной недвижимости в течение этого года не было. Основной тенденцией я бы назвал стабилизацию и постепенное оживление рынка ближе к концу года. За этот год рынок недвижимости прошел через низшую точку кризиса, практически полную остановку продаж и научился работать в новых условиях.
На рынке загородной недвижимости "пропал" средний класс, в этом году спросом у покупателей пользовались или самые дешевые предложения или очень дорогие. Рынок окончательно оформился как "рынок покупателя".
Я думаю, что участки без подряда, которые буквально "выстрелили" прошлой зимой, еще несколько лет будут популярными в эконом-классе. Но работать с ними надо крайне осторожно. С одной стороны, они дают возможность многим осуществить свою мечту и обзавестись домом в ближайшем Подмосковье (в этом "плюс" кризиса). С другой стороны, чрезмерное увлечение такими участками, невыполнение застройщиками взятых на себя обязательств, может дискредитировать рынок и отбросить его назад.
Еще один результат года – то, что государство обратило внимание на загородное жилье эконом-класса. Инициативы, которые звучат с разных сторон, дают, на мой взгляд, уникальный шанс для реализации в масштабах всей страны мечты обычных людей – достойно жить за городом. Возможности многих девелоперов, позволяют создавать современные поселки коттеджей и таунхаусов по цене в 30 тыс. рублей за метр. Я надеюсь, что многочисленные шаги, предпринимаемые в этом направлении, выльются в конкретные проекты.
Управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский: Пока цены на недвижимость не отыграли потенциал снижения
Основное событие на рынке жилья в 2009 году – осенняя активизация покупателей, в сентябре-октябре спрос вырос в 1,5-2 раза. Конечно, девелоперы начали подогревать эту тенденцию локальным ростом цен, либо отказом от ставших уже привычными скидок. С самого начала было понятно, что это маркетинговые ходы: рублевые цены вторичного рынка опускались, а новостройкам не удастся вырасти выше уровня "вторички". Сегодня спрос пошел на спад и девелоперы вспомнили о дисконте.
Что касается прогнозов, то пока цены не отыграли свой потенциал снижения, стабилизации рынка стоит ожидать не раньше весны 2010 года. Снижение предложения в течение нескольких следующих лет спровоцирует очередной рост цен на жилье. И если, на рынок вновь выйдут интересные ипотечные продукты, то цены могут вернуться к докризисному уровню.
Генеральный директор "Велес Капитал Девелопмент" Владлен Волошин: В 2010 году ожидается выравнивание платежеспособного спроса и стабилизация рынка, если только не будет второй волны кризиса
В течение 2009 года основными направлениями инвестирования были земельные участки без подряда, объекты эконом-класса и ликвидные предложения, появившиеся в результате кризиса. Около 80% сделок совершалось покупателями с целью решения жилищного вопроса или сохранения капитала, а не приумножения имеющихся средств. 20% рассматривались как долгосрочные инвестиции сроком окупаемости от 3 лет. Насколько оправдали себя эти вложения – покажет время.
В 2010 году ожидается оживление спроса. Приоритетными останутся те же направления инвестирования. Цены на рынке будут колебаться в пределах ±3-5% от нынешнего уровня. Большее внимание будет уделяться зарубежной недвижимости, цены будут снижаться даже там, где до сих пор удерживались на докризисном уровне (например, Австрия).
С приходом осени рынок жилой недвижимости стабилизировался, падение цен остановилось. При отсутствии очередных последствий финансового кризиса в I полугодии 2010 года цены зафиксируются. На рынке будут преобладать сделки купли-продажи земли и рост продаж в сегментах "эконом" и "горячих предложений". К концу года инвестиционная активность должна возрасти, что позволит девелоперам "разморозить" финансирование новых проектов.
Партнерские отношения девелоперов и банков останутся в рамках погашения кредитов, в том числе, в форме передачи объектов, а также кредитования «проверенных» девелоперов.
В 2010 году сохранится зависимость цен от курса доллара. Скорее всего, будет плавное выравнивание платежеспособного спроса, стабилизация, если не будет второй волны кризиса. Новые объекты на рынке не будут появляться вплоть до 2011 года, но дефицит вряд ли является реальной угрозой.
Председатель совета директоров "Кредитмарт" Джеймс Кук: Уже к лету 2010 года рынок ипотечного кредитования восстановится
Еще в самом начале кризиса известный инвестор Уоррен Баффет сказал: "Все циклично; рынок растет, а потом снижается, чтобы скорректировать себя самого. И потом он обязательно опять идет вверх". Я полностью согласен с этим высказыванием. На сегодняшний день большая часть банков уже восстановили ипотечные предложения. Сохранился и спрос на кредиты: в этом году к нам поступает в несколько раз больше обращений за кредитами, чем это было в предыдущем году.
Сегодня на рынке представлены ипотечные кредиты со ставками, начинающимися с 10% годовых в валюте. Если рассматривать не только фиксированные, но и плавающие ставки, можно обнаружить и более низкие значения. Сейчас уникальное время с точки зрения ценовых характеристик ипотечной сделки - низкий уровень цен на недвижимость и достаточно приемлемые процентные ставки, приближающиеся к своим докризисным значениям.
Финансовый кризис значительно повлиял на конъюнктуру рынка, банки стали более консервативными. Я думаю, что уже к лету 2010 года рынок ипотечного кредитования восстановится, продолжится плавный выход из кризиса, но резкого падения ипотечных ставок не будет. Можно предположить, что в следующем году ставки будут 10% годовых в рублях для вторичного жилья, для строящегося – 14-15%.
Первый вице-президент Capital Group Валентина Становова: В перспективе двух-трех лет новые проекты будут единичными
Ключевые события и тенденции, которые мы наблюдали в 2009 году, безусловно связаны с преодолением последствий экономического кризиса. Несмотря на негативные прогнозы, предсказывающие многолетний кризис, год завершается положительным трендом — рынок восстанавливается. С весны стабильно растет интерес покупателей к новостройкам. Данную тенденцию подпитывает также возвращение на рынок инвесторов, которые считают недвижимость наиболее надежным способом сохранения капитала с потенциалом роста.
На мой взгляд, у рынка большой потенциал для роста в 2010 году. Банки, у которых сейчас отмечается переизбыток ликвидности, готовы кредитовать новые девелоперские проекты. Кроме того, мы отмечаем рост интереса западных инвесторов к высоколиквидным девелоперским проектам.
Безусловно, тот период, когда рынок был фактически парализован, не пройдет бесследно. Очевидно, что в перспективе ближайших двух-трех лет новые проекты будут единичными, а резерв "готовых" домов недостаточен для насыщения спроса. На мой взгляд, дефицит — эта та тенденция, которая будет определять развитие рынка в будущем году, оказывая влияние на спрос и цены.
Безусловно, предсказать, какого именно уровня они достигнут в следующем году, невозможно, особенно в ситуации макроэкономической неопределенности, но оснований прогнозировать положительный тренд, на мой взгляд, более чем достаточно.
Беседовал Сергей Велесевич
