В 2010 году прямые инвестиции на европейском рынке недвижимости могут достигнуть 85 млрд. евро, но рынку от этого легче не станет, считают эксперты
Несмотря на некоторое оживление европейского рынка недвижимости после пиковой фазы кризиса, 2010 год в любом случае станет непростым для его участников, считают специалисты. Например, эксперты компании Jones Lang LaSalle в отчете Capital Markets Outlook 2010 – Uneven Terrain ("Прогноз европейского рынка инвестиций – 2010"), говорят, что год станет сложным для инвесторов, оживление деловой активности будет неравномерным, инвесторы столкнутся с трудностями при поиске активов, определению их стоимости и установлению ценовых уровней.
Аналитики уверены, что многие инвесторы и банки будут продолжать решать вопросы с залоговыми активами, а рефинансирование останется основной проблемой.
Директор европейского отдела рынка инвестиций компании Jones Lang LaSalle Крис Стейвли (Chris Staveley) считает, что объемы инвестиций во всех странах Европы в 2010 году останутся низкими по сравнению с долгосрочным трендом. В то же время он ждет роста инвестиций до 85 млрд евро (уровень 2002 года), что на 20% больше, чем в 2009 году.
"Несмотря на тот факт, что показатели арендного рынка остаются слабыми, - считает специалисты, - мы будем наблюдать рост инвестиций в сектор недвижимости. Инвесторы продолжат фокусироваться на качественных активах, количество которых ограничено. Это повлияет на снижение доходности, как это происходило в Великобритании во второй половине 2009 года".
К. Стейвли указывает, что "практически каждый аспект рынка проявит себя неравномерно в 2010 году, включая оживление экономики, банковское кредитование и спрос арендаторов, и рынок будет и дальше, вероятно, демонстрировать противоречивые события, например, повышение доходности на рынках, где происходит падение арендных ставок".
Однако, по его словам, настроение рынка является, бесспорно, более позитивным в начале 2010 года, несмотря на большое количество проблем, с которыми сталкивается отрасль. "Причинами этого являются ясность и уверенность в будущем, очевидное оживление во многих секторах экономики по сравнению с началом 2009 года, что вселяет надежду", - отмечает эксперт.
Председатель европейского отдела исследований JLL Найджел Робертс (Nigel Roberts) в свою очередь считает, что в 2010 году крупные рынки Франции и Германии продемонстрируют более высокий уровень ликвидности, чем в 2009 году. "Однако относительное ценообразование опять будет популярным, и поскольку цены в Лондоне и на других ключевых инвестиционных рынках станут слишком высокими для некоторых инвесторов на данном этапе развития рынка, они станут искать возможности в других странах Европы. Скорее всего, в странах Северной и Центральной Европы", - отмечает специалист.
В начале 1990-х годов восстановление рынка аренды отставало от восстановления рынка инвестиций на три года. Эксперты считают, что в этом рыночном цикле ситуация будет развиваться иначе, и офисные рынки, где цикл арендных ставок достиг более поздней стадии, такие как Лондон, Осло и Варшава, уже начинают достигать своего дна.
Н.Робертс ждет, что в 2010 году арендный офисный рынок будет восстанавливаться быстрее в данном цикле в связи с сокращением объемов строительства.
"По Европе в целом мы ожидаем их сокращение на 30% по сравнению с 2009 годом и это, в частности, ускорит выход рынка аренды из кризиса. Также, хотя оживление спроса будет медленным, мы считаем, что дно уже осталось позади. Мы ожидаем, что объемы аренды увеличатся на 15% в 2010 году по сравнению с 2009 годом (в 2009 году объемы уменьшились на 30% по сравнению с 2008 годом), хотя на протяжении следующих пяти лет темп роста спроса не достигнет даже исторических средних показателей", - говорит он.
Эксперты считают, что базовые ставки аренды на офисные помещения в Европе в 2010 году упадут в целом на 3%, однако медленное оживление спроса наряду с ограниченным предложением будут способствовать некоторому росту арендных ставок в 2011 году.
Исключение могут составить те рынки, которые были в большей степени скорректированы во время рецессии, и на некоторых из них может наблюдаться более быстрый рост в результате недостаточного предложения.
Торговые площади высокого качества (главные торговые улицы и торговые центры), по-прежнему пользуются спросом. Сегмент продемонстрирует устойчивость, и хотя базовые арендные ставки на главных торговых улицах упадут приблизительно на 2% в 2010 году, такие города, как Гамбург, Лондон и Мюнхен станут исключением, и там можно будет увидеть рост арендных ставок.
Базовые ставки аренды в основных торговых центрах по всему региону останутся стабильными. По сравнению с началом 2009 года у банков появилась более четкая стратегия в отношении залоговых активов. Данная ситуация будет только улучшаться в течение 2010 года, и банки начнут выставлять качественные активы на продажу. Хотя этот процесс уже начался, можно ждать еще большей активности банков в этом направлении по всей Европе.
Директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований JLL Владимир Пантюшин считает, что Российский рынок инвестиций в недвижимость также покажет рост в текущем году.
"Мы прогнозируем общий объем сделок на уровне $4 млрд, примерно на 60% больше, чем в прошлом году", - указывает эксперт. По его словам, отчасти это является чертой развивающегося рынка, где колебания превышают уровни развитых рынков как при падении (в 2009 году инвестиции снизились на 65%), так и при росте. Но в основном этот рост будет результатом стабилизации на арендном рынке, привлекательности ценовых уровней и необходимости многим банкам освободиться от активов.
Специалист отмечает оживление интереса инвесторов, как иностранных, так и российских. Тем не менее, основная доля сделок по-прежнему придется на российских инвесторов, уверен он.
