По мнению Colliers International, в 2010 году российский рынок коммерчесокй недвижимости продолжит стабилизацию
Москва. 29 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Общий объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости в России за 2009 год упал на 60% относительно показателей 2008 года, сообщается в отчете по инвестиционному рынку международной консалтинговой компании Colliers International.
В соответствии с исследованием, общий объем сделок за 2009 г. составил около $2,26 млрд.
В начале 2009 г. на инвестиционном рынке продолжали свое развитие тенденции конца 2008 г, основными чертами которых были сокращение банковского финансирования, рост вакантных площадей, снижение арендных ставок и, как следствие, низкая инвестиционная активность, говорится в материале компании. Во втором полугодии 2009 г., на фоне мер по ликвидации последствий глобального кризиса, наметилось небольшое оживление инвестиционной активности.
Крупнейшими сделками 2009 г. аналитики Colliers называют приобретение компанией "Нафта-Москва" контроля над бизнес-центром "Военторг" за $300 млн; приобретение "БИНБАНКОМ" большей части портфеля офисных зданий компании "Хорус Кэпитал" за $270 млн; сделка по продаже офисного центра Silver City западному фонду Evans Randall за 180 млн евро; продажа БЦ "Легион–II" Siemens за $150 млн.
Как отмечается в отчете, большинство сделок 2009 г. были совершены в отношении объектов офисной недвижимости. С торговой недвижимостью были проведены всего четыре сделки – это продажа двух ТЦ в Новосибирске ("Калина" и "Омега Плаза"), ТЦ "Тряпка" и ТЦ "Шоколад" в Москве и ТК "Грейт" в Санкт-Петербурге.
По данным Colliers, средний размер сделки значительно снизился. Если в 2008 г. был закрыт ряд сделок объемом $300-700 млн, то в 2009 г. сделок объемом более $300 млн на рынке не наблюдалось.
Основными покупателями на рынке были российские компании. "Западные инвестиционные фонды, составлявшие до кризиса более половины спроса, в основной своей массе были сосредоточены на локальных рынках и решении внутрикорпоративных проблем. Однако интерес к российскому рынку со стороны зарубежных инвесторов есть, и он постепенно растет. Основанием для такого предположения может служить сделка по покупке Silver City фондом Evans Randall", - отмечают аналитики компании.
По-прежнему интерес со стороны инвесторов был сфокусирован на Москве и Санкт-Петербурге. На протяжении всего 2009 г. рынок находился в ожидании появления большого количества обесценившихся активов, чего, по общему мнению, так и не произошло, говорится в отчете по инвестиционному рынку России.
Помимо сокращения интереса со стороны иностранного капитала, одним из существенных ограничений инвестиционного спроса явилось ужесточение денежно-кредитной политики банков, отмечают эксперты.
"Ставки по кредитам в первой половине 2009 г. были запретительными. Кроме того, во втором полугодии 2009 г. банки неохотно кредитовали девелоперов, однако, по сравнению с началом года, среднерыночные ставки несколько снизились. К концу 2009 г. ставки по кредитам находились на уровне 17-19% в рублях и 12-14% в валюте", - говорится в материале.
В течение всего 2009 г. девелоперы не стремились снижать цены на объекты недвижимости. "Причиной этому было, как нежелание пересмотра банками стоимости залогов, так и сохранявшееся ожидание восстановления рынка коммерческой недвижимости в целом" – поясняют специалисты компании.
Подобная тенденция, по мнению аналитиков компании, привела к тому, что ближе к середине 2009 г. девелоперы, находясь в тяжелом финансовом положении, были вынуждены расставаться со своими активами за долги. Так, например, по данным Colliers International, структурам "Альфа-Банка" отошли объекты "МИАН Девелопмент" Kopernik Group), банк "ВТБ" получил контрольные пакеты акций компаний "Система-Галс" и "Дон-Строй Инвест", "Сбербанк" стал совладельцем многофункционального комплекса "Город Столиц", возводимого Capital Group на территории "Москва Сити", и т.д. В результате активы меняли собственников, не появляясь на открытом рынке, говорится в исследовании.
Ставки капитализации по действующим офисным и торговым объектам, не испытывающим проблем с арендаторами, не поднялись выше 13%-15%. На конец 2009 г. разрыв между ожиданиями инвесторов и девелоперов значительно сократился и не превышал 2%.
"Есть основания полагать, что в 2010 г. рынок продолжит стабилизацию, однако всё будет определяться состоянием мировой экономики и уверенностью инвесторов. Для российского рынка в большей степени станет определяющим рост цен на энергоресурсы, дальнейшее снижение ставок по кредитам и возобновление интереса со стороны западных инвесторов", - заключают аналитики компании Colliers.
