Рынок загородной недвижимости восстанавливается. Но рост спроса, увеличение объема сделок и позитивные ожидания присущи только качественным проектам
Москва. 15 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Почти все брокеры столичного региона констатируют, что рынок загородной недвижимости растет уже несколько месяцев. Земельные участки без подряда и участки с подрядом теперь вне тренда. Покупатели переметнулись в сегмент более-менее дорогого и качественного загородного продукта, отмечают эксперты.
По их данным, подъем на рынке загородной недвижимости Московского региона наблюдается, начиная со второй половины 2009 года: сначала он затронул самые нижние сегменты, включая продажу земельных участков с подрядом и без (так некоторые инвесторы пытались окупить свои вложения в подмосковную землю). Далее всплеск продаж был отмечен в сегменте таунхаусов и наиболее ликвидных коттеджей, а уже в последние несколько месяцев специалисты наблюдают рост потребительского интереса к более дорогим предложениям - новым домам бюджетом от $800 тысяч до $1,3 млн и выше, а также в суперпремиальном сегменте (дома от $5 млн).
По данным специалистов компании Chesterton, первое полугодие запомнилось довольно серьезным ростом средней цены в сегменте таунхаусов (+10% с начала года) и в сегменте коттеджей бизнес-класса (+6%) в результате вымывания самых ликвидных предложений и урезании застройщиками скидок и спецпредложений.
Специалисты Knight Frank также говорят, что во втором квартале 2010 года наблюдался рост цен по основным направлениям премиум рынка Подмосковья. Так, по их данным, относительно предыдущего квартала цены на Рублево-Успенском шоссе выросли на 12,28%, на Новорижском на 10,86%.
В Knight Frank указывают, что разница в темпе роста цен между наиболее дорогими направлениями и более дешевыми достаточно велика. На Дмитровском шоссе во втором квартале 2010 года рост относительно первого квартала этого года составил – 6%, на Минском шоссе – 2,8%, на Киевском и Калужском шоссе цены остались на уровне первого квартала этого года.
Эксперты из Chesterton комментируют, что одним из факторов роста стало снижение потребительского интереса к земельным участкам с подрядом и без. Покупатели осознали, что данный вариант инвестирования в загородную недвижимость может быть чересчур хлопотным и затратным, в то время как ликвидность подобных вложений довольно низка, говорят они. Как следствие растет спрос не только в сегменте таунхаусов (бюджет – $400-600 тыс.), но и в сегменте коттеджей с бюджетом от $800 тысяч и выше.
«За последние два месяца мы наблюдали рост спроса на данный вид загородных объектов более чем на 30% (в клиентских звонках и запросах). Необходимо отметить, что несмотря на оживление спроса в среднеценовом сегменте, текущая динамика сделок не достаточна, чтобы абсорбировать имеющийся запас предложения в организованных поселках. При сохранении текущих месячных объемов (более 100 сделок в месяц) имеющееся рыночное предложение в новых девелопментах будет продаваться более 3 лет», - говорят специалисты компании.
По их данным, основное предложение загородных объектов среднеценового сегмента сосредоточено на Новорижском и Киевском направлениях, где наблюдается перепроизводство. Недооцененным загородным регионом является Можайское шоссе, которое менее освоено по сравнению с другими западными направлениями, но обладает сопоставимой транспортной доступностью и при этом близостью к инфраструктуре Рублевки. Несмотря на непререкаемое лидерство Рублевки в премиальном сегменте, эксперты наблюдают сдвиг интересов супербогатых россиян в сторону других направлений, обладающих другими преимуществами, прежде всего, возможностью для занятия спортом и активного отдыха (яхты и гольф). Завидово и Пирогово (несмотря на разницу в географии) являются наиболее показательными примерами развития такого рода проекта для состоятельных клиентов.
В Chesterton отмечают, что, несмотря на оживление спроса в среднеценовом сегменте, текущая динамика сделок недостаточна, чтобы абсорбировать имеющийся запас предложения в организованных поселках. При сохранении текущих месячных объемов (более 100 сделок в месяц) имеющееся рыночное предложение в новых девелоперских проектах будет распродаваться в течение минимум трех лет (и это при отсутствии новых потрясений на финансовых рынках).
Между тем, текущая ситуация рождает и позитивные эффекты: в условиях перепроизводства застройщики вынуждены конкурировать активной рекламой и маркетингом, специальными ценовыми предложениями, развивать инфраструктуру поселков и дополнительные услуги для клиентов, а также принимать участие в ипотечных программах ведущих банков. Все это будет позитивно сказываться на потребительском спросе и в итоге на продажах загородных объектов, говорят эксперты из Chesterton.
По их данным, это подтянет за собой существенное увеличение рыночных объемов во втором полугодии 2010 года (до +50% к среднемесячному количеству сделок в первом полугодии) как за счет сезонных факторов, так и увеличения платежеспособного спроса и интереса со стороны покупателей.
В Knight Frank же считают, что предложение на рынке загородной недвижимости в 2010 году продолжит пополняться в основном объектами эконом класса. Большая доля предложения будет приходиться на участки без подряда на обязательное строительство, ведь подобные объекты привлекательны для потребителей за счет довольно низкой стоимости. В дальнейшем плавный рост цен будет определяться факторами растущего спроса, в том числе связанного с сезонной активностью покупателей и отсутствием нового высококлассного предложения, которое может вызвать образование дефицита на рынке.
