Сегодня самым дорогим городом мира по покупке и аренде жилья остается Гонконг, Москва занимает предпоследнее 9 место
Москва. 8 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - В компании Savills сделали обзор-рейтинг 10 крупнейших городов - мировых центров, представляющих отдельный интерес для участников мирового рынка недвижимости с точки зрения покупки и аренды жилья.
В соответствии с индексом World Class Cities Index, включающим крупнейшие мировые центры жилой недвижимости, на который ссылаются аналитики Savills, с декабря 2005 года средние значения выросли на 77%. Причем, это произошло, несмотря на негативное влияние финансового кризиса, указывают эксперты.
По информации Savills Research, в первом полугодии 2011 года был зафиксирован показатель роста индекса, равный 6%, однако это средневзвешенное значение скрывает серьезные различия между развивающимися странами Нового Света и погрязшим в долгах Старым Светом.
Наиболее явное расхождение заметно между так называемыми старыми или развитыми городами, такими как Токио, Лондон, Париж, Сидней и Нью-Йорк (здесь показатели выросли на 32% с 2005 года), и новыми, или развивающимися центрами, такими как Шанхай, Сингапур, Гонконг, Москва и Бомбей (здесь за тот же период показатели в среднем увеличились на 123%). В границах Старого Света у наиболее высокоразвитых городов дела обстоят значительно лучше, чем там, где доступ иностранных покупателей к рынкам недвижимости ограничен, указывают специалисты.
"Становится очевидным, что от кризиса 2008 года, вызванного крупными задолженностями на рынках, в большей степени пострадали города Старого Света, нежели Нового. Самые большие потери понесли города, в большей степени открытые инвестициям из Нового света, особенно Лондон и Париж", - говорит глава департамента исследований рынка жилой недвижимости компании Savills Иоланда Барнс.
Рейтинг цен
По данным экспертов, в мировой премьер-лиге рынков недвижимости по сравнению с 2005 годом произошла определенная перестановка. Гонконг остается самым дорогим городом, и уровень цен здесь теперь на 107% превышает средний показатель по 10 крупнейшим городам. Гонконг также на 63% дороже Лондона, занимающего второе место в этом рейтинге. Далее следуют Токио, Сингапур и Париж. В Сингапуре за последние 5,5 лет был отмечен рост цен на 123%. Таким образом, с 7-го места в рейтинге, которое Сингапур занимал в 2009 году, в 2011 году он переместился на 4-ое.
По другую сторону рейтинговой таблицы располагается Бомбей, самый дешевый город в этой классификации. Здесь уровень цен на 43% ниже среднего значения для 10 крупнейших городов. Но именно он является самым главным претендентом на лидирующие позиции, так как демонстрирует самый значительный рост за указанный период (154%), опережая даже Шанхай (143%).
"Если рассматривать эти города по отдельности, то ценовая ситуация на рынках жилой недвижимости развивалась по различным сценариям. Так, в противовес стремительному росту рынков Бомбея, Сингапура и Шанхая, показатель для Нью-Йорка составил всего лишь 7%. Также сильно различались сроки и модели движения ценовых значений. Некоторые города демонстрировали стабильные темпы роста в течение всего периода исследования, в то время как другие переживали значительные взлеты и падения в различные моменты", - отмечается в рейтинге.
Аналитики Savills Research использовали принципиально новую методологию для анализа относительных значений. Новый индекс ранжирует города по относительной стоимости Savills Executive Unit (SEU), то есть корзины объектов недвижимости, предназначенных для определенной группы людей, которые могли бы начать свое дело или развивать его в любой стране, где затраты на недвижимость являются важным элементом ведения бизнеса. Все сравнения проводятся на основе относительных издержек SEU в каждом городе, с учетом некоторых сложностей, присущих сравнительному анализу недвижимости в континентальном масштабе.
Рейтинг рынков аренды: все по-другому
В рейтинге международной аренды Savills отображены и процессы, связанные с экспатриацией и международной релокацией в каждом из 10 городов-участников обзора. Показатели свидетельствуют о том, что из всех городов самые высокие арендные ставки - в Лондоне, а самые низкие - в Бомбее. "Для любого развивающегося бизнеса эти значения очень важны. Поскольку, в дополнение к затратам, связанным с арендой или покупкой офиса, именно они влияют на величину пособия на переезд и аренду жилья для иностранных менеджеров и, возможно, также на запросы местных сотрудников касательно уровня заработной платы", - поясняют аналитики.
"Спрос на аренду жилой недвижимости в пяти городах с самой высокой арендной ставкой, а именно, в Лондоне, Париже, Гонконге, Токио и Сингапуре, поддерживается за счет как корпоративного, так и местного спроса. Потенциальные покупатели недвижимости вынуждены делать свой выбор в пользу аренды в связи с кредитными ограничениями", - говорится в исследовании.
В соответствии с рейтингом, средние показатели арендных ставок, в принципе, изменились во всех 10 городах, но изменения не были столь значимыми, как на рынке купли-продажи, что фактически означает, что медленнее росла и доходность от аренды. "Разница между Старым и Новым Светом, касающаяся уровня роста арендных ставок, безусловно, существует. Однако она значительно менее выражена в сравнении с рынком купли-продажи, где инвестиционная активность влечет за собой увеличение стоимости недвижимости в Новом Свете. Это означает, что показатели доходности от вложений в недвижимость растут намного быстрее именно в этих городах. При этом, однако, можно сказать, что города Старого Света наиболее привлекательны для тех инвесторов, которые стремятся получить доход от сдачи в аренду", - отмечается в материале.
"Исследуемые города становятся ближе друг к другу, чем к внутренним рынкам стран, где они расположены, - говорит Барнс. - Дальнейшее развитие и будущие показатели будут зависеть от их привлекательности как в качестве места жительства и работы, так и в качестве объекта для инвестиций. Мы ожидаем, что усилия, предпринятые с целью некоторого охлаждения рынка в некоторых районах Нового Света, дадут результаты только во второй половине 2011 года. Поэтому, хотя мы и предполагаем, что в этом году цены здесь продолжат расти, этот рост, по всей видимости, будет более медленным и плавным".
В то же время, такие города Старого Света, как Токио и Сидней, могут воспользоваться отличным географическим местоположением для того, чтобы успешно привлекать средства китайских и других дальневосточных инвесторов. Но для того, чтобы запустить данный процесс, им придется открыть свои рынки, полагают эксперты.
