Отрицательных факторов, оказывающих влияние на рынок коммерческой недвижимости, сейчас больше, чем положительных - исследование
Москва. 10 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Арендные ставки на московском рынке коммерческой недвижимости по-прежнему гораздо ниже докризисных: Отличие средней цены аренды в августе 2011 года от арендных ставок образца августа 2008 года в различных сегментах составило от 27% до 38%, сообщается в исследовании консалтинговой компании RRG.
Исключением оказался торговый сегменте в центре Москвы: здесь расценки на аренду не "дотягивают" до докризисных лишь на 15%, отмечают аналитики компании.
Анализ динамики арендных ставок, сделанный специалистами консалтинговой компании RRG на основании еженедельного мониторинга вакантных коммерческих площадей столицы, показал, что именно в августе 2008 года арендные ставки в городе достигли своего максимума. Далее, с началом кризиса и отказом арендаторов от многих помещений, началось и снижение ставок.
Небольшим исключением стал торговый сегмент в периферийной части столицы: там максимум ставок пришелся на ноябрь. По мнению генерального директора RRG Дениса Колокольникова, "привилегированное" положение этих торговых помещений связано с периодом переезда многих ритейлеров из центра в более отдаленные и - как следствие - более дешевые локации. Однако, к концу осени 2008 года снижение арендных ставок началось и там.
"Ценовое дно", которого все так ждали на протяжении 2009 года, было достигнуто лишь летом 2010 - го. При этом минимальные значения арендных ставок во всех сегментах пришлись на один и тот же период - август 2010 года. И лишь самая дорогая - торговая недвижимость в центре - "оттолкнулась от дна" на два месяца раньше, в июне 2010. При этом основное снижение во всех сегментах пришлось на первый кризисный год - до конца лета 2009-го",- отмечается в исследовании.
По данным RRG, торговый сегмент в пределах Садового кольца дешевел не только быстрее, но и больше остальных: с сентября 2008 года по июнь 2010 года арендные ставки здесь снизились на 49%. При этом за пределами Садового кольца максимальное снижение средних ставок с ноября 2008 по июнь 2010 года составило 46%.
В офисном сегменте "центровые" площади потеряли в цене почти столько же, чем периферийные: 44% и 45% соответственно, а уровень арендных ставок на производственно-складские помещения снизился на 39%, говорится в обзоре.
Восстановление стоимости аренды торговых помещений в центре также происходило быстрее, чем в остальных сегментах. В настоящий момент, по данным компании, уровень арендных ставок ниже того, который был в августе 2008 года на 15% и составляет $1926 в год за кв.м.
По данным RRG, наибольшее снижение отмечено в офисном сегменте за пределами центра - 38%. Если в августе 2008 года средняя арендная ставка в этом сегменте составляла $765 в год за кв.м., то к августу 2011 года она уменьшилась до $467 в год за кв.м. При этом в первый год кризиса снижение составило 44%, а восстановление происходило с августа 2010 по август 2011 года. Но цены по сравнению с "дном" пока повысились лишь на 14%, отмечается в материале.
В соответствии с мониторингом, в центре снижение арендных ставок по офисам было меньше - 31%. При этом снижение с августа 2008 по август 2009 года было сопоставимым с объектами за пределами центра и составило 45%. Однако с августа 2010 по август 2011 года рост цен по "центровым" офисным объектам оказалось более существенным - 23%. На данный момент арендная ставка офисной недвижимости в центральной части составляет $775 в год за кв.м. против $1131 в год за кв.м. в августе 2008 года.
Арендные ставки на торговую недвижимость за пределами Садового кольца на сегодняшний день, по данным RRG, ниже докризисных на 32% и составляют в среднем $754 в год за кв.м.
По мнению Д.Колокольникова, вернуться к докризисному уровню коммерческая недвижимость в ближайшее время и даже в среднесрочной перспективе сможет вряд ли. "Эпоха интенсивного роста и заполнения пустующих ниш прошла. На фоне многолетнего дефицита качественных коммерческих площадей можно судить о переоценке докризисного рынка, в то время, как на данный момент, отрицательных факторов, оказывающих влияние на рынок коммерческой недвижимости, возможно, даже больше, чем положительных",- отмечает эксперт.
