Эксперты рынка жилой недвижимости подводят итоги 2011 года и делают прогнозы на 2012 год
Игроки рынка жилой недвижимости отмечают его восстановление, преодоление влияния кризисных явления и возвращение к докризисным показателям во многих аспектах. Аналитики фиксируют рост объема сделок, в том числе благодаря восстановлению ипотеки. Хотя платежеспособный спрос все еще низок, интересные предложения, особенно на первичном рынке в сегменте эконом класса, пользовались особой популярностью в 2011 году. Эксперты с опасением смотрят в будущий 2012 год, так как причины кризисных явления на Западе и в США пока еще не преодолены, но в тоже время ожидают от рынка стабильности и роста цен на уровне инфляции.
Генеральный директор "Релайт-Недвижимость", координатор Межрегионального партнерства риэлторов Олег Самойлов: "Нынешний год стал для вторичного рынка жилья столицы первым полноценным годом, когда влияние пережитого кризиса перестало ощущаться".
Нынешний год, без преувеличения, стал для вторичного рынка жилья столицы первым полноценным годом, когда влияние пережитого кризиса перестало ощущаться. В течение всего года платежеспособный спрос носил ярко выраженный характер, правда, его основной объем был сосредоточен в нижнем ценовом сегменте рынка. Вообще, все, что на "первичке", и на "вторичке" продавалось по привлекательным ценам, в 2011 году раскупалось, как мороженное в летнюю жару. Причем во многом активность спроса обеспечивалась благодаря ипотеке: по моим ощущениям, кредитные инструменты использовались примерно в 30% квартирных сделок, состоявшихся в столице в нынешнем году.
А вот столь же уверенно смотреть в перспективы будущего года я бы, признаться, пока остерегся. Несомненно, в первом полугодии текущая ситуация сохранится. Однако исключить будущих негативных перемен в экономике после того, как останутся в прошлом основные политические события, на мой взгляд, невозможно. Соответственно, в случае если эти перемены реально произойдут, рынку недвижимости, увы, в стороне от них остаться не удастся.
Генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая: "Если не произойдет никаких общеэкономических катаклизмов, в следующем году тенденция умеренного темпа роста цен продолжится".
В 2011 году количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья на первичном рынке сохранялось на уровне показателей 2010 года, который побил все рекорды даже докризисного периода. Наиболее высокие темпы продаж в этом году показали новостройки эконом- и комфорт-класса с возможностью покупки квартиры по ипотеке. Если сохранится относительная стабильность общеэкономической ситуации, развитие ипотечного кредитования может способствовать дальнейшему росту объемов продаж на рынке новостроек.
В этом году были введены ограничения по застройке территории города, наблюдалось сокращение объемов строительства и снижение объема предложения. В столице уже ощущается дефицит новых проектов, особенно в сегменте экономкласса. Если в следующем году в столице не упростится процедура получения разрешения на строительство и не выйдут новые проекты, ограниченный объем предложения будет способствовать росту цен.
В Московской области в этом году, напротив, наблюдался строительный бум. В следующем году тенденция переориентации застройщиков на возведение жилых проектов в Подмосковье продолжится. За счет активного строительства ожидается существенное увеличение объемов ввода жилья, которые могут превысить докризисные значения. Московская область привлекает застройщиков более упрощенной процедурой получения исходно-разрешительной документации и возможностью реализации крупных проектов комплексного освоения территории.
Рост среднего уровня цен на рынке новостроек Москвы за 2011 год составил около 10%. Если не произойдет никаких общеэкономических катаклизмов, в следующем году тенденция умеренного темпа роста цен продолжится. В 2012 году можно ожидать роста средневзвешенной цены предложения в Москве до 12-15%, в Московской области до 7-10%.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: "В 2012 году в сегменте аренды существенных изменений ожидать не стоит - рынок в отсутствии внешних потрясений традиционно стабилен".
Основной тенденцией уходящего 2011 года на рынке элитной аренды в Москве стало возвращение к докризисным характеристикам, как в отношении объемов нового предложения, так и в отношении сезонных изменений. В предыдущие годы рынок был сильно зависим от кризисных трендов: 2009 г. отметился резким переходом игроков рынка купли-продажи на рынок аренды в условиях кризиса, 2010 год - их постепенным возвращением обратно. Данные процессы оказывали значительное влияние и на объемные показатели рынка, и на его динамику. А 2011 год восстановил характерный для сегмента баланс спроса и предложения.
То же самое касается и ценовых показателей - уже в первом полугодии 2011 года цены предложения восстановились до своего докризисного пика августа-сентября 2008 г., а размеры предоставляемых скидок вернулись к стандартным показателям - 3-5%.
Еще одной значимой тенденцией стал рост доли экспатов - основной целевой группы сегмента, постепенно возвращающейся в Московский регион. Уже к концу 3 квартала 2011 г. эта доля достигла докризисного уровня - 70%.
В 2012 г. в сегменте элитной аренды существенных изменений ожидать не стоит - рынок в отсутствии внешних потрясений традиционно стабилен. Рост уровня арендных ставок можно прогнозировать в пределах 10-15%.
Президент корпорации "Инком" Сергей Козловский: "Спрос на рынке загородной недвижимости стал резко полярным. Эта тенденция будет развиваться еще 2-3 года".
После кризиса, спрос на рынке загородной недвижимости Московского региона стал резко полярным. Востребованы стали либо элитные коттеджи, либо доступный эконом-класс. Эта тенденция будет развиваться еще 2-3 года. При этом максимальный интерес будут вызывать проекты высокой степени готовности - покупатель хочет быть застрахованным от того, чтобы его поселок не "растворится в воздухе".
В уходящем году девелоперы стали делать ставку на качество: например, участки без подряда выходят на рынок уже с полным набором коммуникаций. В существующих проектах застройщики пытаются расширять инфраструктуру.
Мы видим, что новые проекты стали появляться менее интенсивно. В 2011 году вышло около 100 новых поселков. Это на 30% меньше, чем в прошлом году. Сейчас в Московской области в активной продаже порядка 650 организованных поселков.
В этом году средние цены на элитные дома достигли уровня в 70 млн рублей. Основной спрос и далее сохранится в районе Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. Хорошие, готовые элитные поселки будут дорожать здесь на 15-20% в год.
Эконом-класс в этом году получил интересное развитие за счет квартир в жилых комплексах малой и средней этажности. В следующем году спрос в эконом-классе еще на 15-20% сместится от участков без подряда в сторону качественного и доступного жилья. В среднем по рынку стоимость домовладения будет не более 18 млн руб., средняя стоимость участков останется на уровне 3 млн рублей.
Выбор у покупателя становится больше, конкуренция - острее. Если будет развиваться дорожная инфраструктура, то такое изменение в ментальности еще больше подстегнет развитие "одноэтажной Москвы".
Что же касается территорий "новой Москвы", то говорить о заметном изменении рынка здесь пока преждевременно. Посмотрим, что из себя будет представлять план развития района. Пока рост цен в нем носит в основном точечный или спекулятивный характер.
Директор по стратегическому развитию УК "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина: "Цена на участки без подряда в 2012 году может вырасти на 15%".
В 2011 году на рынок Московской области вышло много новых проектов с участками без подряда по ценам на 25-30% ниже рынка. На старте проекта девелоперы демпинговали. Благодаря чему аналитики фиксировали общее снижение средней стоимости участков, а разница в ценах на загородном рынке достигала 30% между новым предложением и среднерыночной ценой. На самом же деле, на рынке было много проектов, цены на которые по итогам года выросли на 10-15%. Это готовые или почти готовые поселки. Доля таких проектов с начала года составляла 15% от всего объема рынка участков без подряда, а к концу года выросла до 20%.
Доля сделок с участками без подряда на первичном загородном рынке Подмосковья в 2011 году составила 80%. В 2012 году она уменьшится незначительно - до 70%. Участки без подряда все еще остаются флагманом рынка. Количество проектов в этом формате выросло вдвое по сравнению с 2009 годом, когда все считали, что "бесподрядные поселки" переживают пик спроса. Оказалось, что это не так. Многие девелоперы пробовали в этом году начинать продажи в поселках с домами, но, не увидев достаточного спроса, были вынуждены вернуться к участкам без подряда.
Цена в этом сегменте в 2012 году может вырасти на 15%. Проекты, массово начатые девелоперами в 2010-2011 году, будут достроены к концу 2012 года. Естественно, по мере их готовности будет расти цена предложения.
Генеральный директор компании "Гео Девелопмент" Максим Лещев: "В 2012 ожидать уверенных заявлений о строительстве новых городов на территории Московской области и иных мега-проектов".
Рынок земли до сих пор находится в стадии формирования. Несмотря на то, что большинство земельных участков находятся в собственности, значительное количество территорий не имеют товарного вида, не оформлены в надлежащем виде, являются объектом залога или предметом каких-либо споров. Сделок на этом рынке по-прежнему не много.
Общая капитализация рынка земельных ресурсов Московской области экспертно оценивается специалистами компании "Гео Девелопмент" в $50 млрд.
В Московской области концентрируется значительное число девелоперских проектов по строительству многоквартирных домов. Очевидная причина - заморозка большинства девелоперских проектов на территории Москвы и как следствие - перемещение за МКАД.
Прослеживается тенденция развития Московской области в основном на юг. Причем формирование "Новой Москвы", как идеи, произошло позднее, чем стремительная активизация девелоперов в данной локации. Подготовка мастер-плана займет ориентировочно 2 года и только после этого станет ясно, какие преимущества и сложности может принести. В любом случае, децентрализация Москвы расценивается как преимущество, поскольку развитая инфраструктура и наличие цивилизации при ином восприятии границ Москвы прибавит преимуществ.
В 2011 году было заявлено о создании новых мегапроектов. Понимая свойства рынка и действия некоторых игроков, стоит в 2012 ожидать уверенных заявлений о строительстве новых городов на территории Московской области и иных мегапроектов.
В 2012 спрос на крупные земельные участки будет только расти, особенно на актуальные территории, расположенные на первых линиях федеральных трасс в 15-ти километровой зоне от МКАД. Земельных участков под строительство ритейл-парков ограниченное количество и чем их меньше, тем они дороже. Уже сейчас их не более 50-ти с ценой доходящей до $100 тыс. за сотку.
Земельные участки без подряда будут пользоваться еще меньшим спросом, что повлечет за собой понижение цен на розничные наделы и деление поселков на качественные и некачественные с значительной разницей в стоимости. Поселки, обладающие очевидными преимуществами, несмотря на изменение потребностей рынка, по-прежнему будут популярны.
Председатель совета директоров компании "АРИН" Андрей Тетыш: "Нестабильность курса валют и кризисные настроения влияют на рынок недвижимости, однако ситуация 2008 года вряд ли повторится".
В течение года средневзвешенная цена кв. метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге менялась незначительно: сейчас кв. метр стоит порядка 77 665 руб. Жилье на вторичном рынке с начала года падало в цене, а летом цена кв. метра стала расти. В ноябре средневзвешенная стоимость кв. метра составила около 85 500 руб.
Безусловно, нестабильность курса валют и кризисные настроения влияют на рынок недвижимости, однако ситуация 2008 года вряд ли повторится. Сегодня мы придерживаемся достаточно консервативных прогнозов по поводу повышения стоимости жилья. В среднесрочной перспективе пока можно говорить лишь о росте цены кв. метра сравнимом или равном уровню инфляции. В следующем году жилье, скорее всего, подорожает не более чем на 2-5%.
2011 год показал существенное увеличение количества выданных ипотечных кредитов. В частности за первое полугодие было выдано чуть больше кредитов, чем за весь 2010 год. Однако нестабильность экономической ситуации привела к тому, что банки стали сокращать ипотечные программы: заканчивать различные скидочные акции, увеличивать процентную ставку, сроки рассмотрения заявок, а также ужесточать условия выдачи кредита.
По-прежнему заметна тенденция перетекания спроса на первичный рынок. Большинство последних запросов по этому сегменту были направлены на продажу квартир. А вот покупок было больше на первичном рынке, в частности потому, что, реагируя на нестабильность курса валют, люди стали чаще инвестировать в жилье.
