Эксперты рынка коммерческой недвижимости подводят итоги 2011 года и делают прогнозы на 2012 год
Эксперты, опрошенные порталом "Интерфакс-Недвижимость", считают основным трендом 2010 года восстановление и рост во всех секторах коммерческой недвижимости. В 2011 г. большое влияние на рынок коммерческой недвижимости оказали законодательные инициативы правительства Москвы, а также ревизия заключенных городом инвестиционных контрактов. В результате, в том числе и кризисных явлений, на рынке наблюдается резкое сокращение объема вводимых площадей.
У специалистов нет единого прогноза развития рынка в 2012 году, все будет зависеть от макроэкономических показателей и влияния кризисных явлений.
Генеральный директор Colliers International Максим Гасиев: "В этом году было открыто рекордно низкое количество торговых центров за всю историю развития рынка торговой недвижимости в Москве".
В 2011 г. большое влияние на рынок торговой недвижимости оказали законодательные инициативы правительства Москвы. Продолжилась ревизия заключенных городом инвестиционных контрактов. В результате проверок были отменены многие крупные проекты торговых центров. Также власти Москвы ограничили строительство крупных проектов в центре города. Все это усилило дефицит торговых площадей, созданный небольшим вводом ТЦ в 2011 г.
В этом году в Москве было открыто 5 торговых центров общей площадью 444 380 кв. м (GLA - 158 540 кв. м), что является рекордно низким показателем за всю историю развития рынка торговой недвижимости в Москве. Открытие многих торговых центров было перенесено на следующий год.
К началу 2012 г. торговая площадь качественных торговых центров Москвы достигнет 3 061 210 кв. метров арендных площадей. Общая площадь торговых центров - 6244 310 кв. м.
Ограниченное предложение торговых площадей и растущий спрос со стороны ритейлеров держали уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2011 г. на минимуме (до 100 % заполняемости в наиболее успешных ТЦ). В среднем по Москве уровень вакантных площадей снизился до 3 %.
Ставки аренды в течение года росли, и по некоторым торговым центрам почти достигли докризисного уровня.
В 2012 г. заявлено к открытию 16 торговых центров общей площадью 966 530 кв. м (торговая площадь - 488 300 кв. м). Однако, как показывает практика, не все торговые центры будут открыты в срок. Поэтому предложение следующего, 2012 г., скорее всего, будет существенно меньше.
Руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова: "Волатильность европейских рынков и предстоящие выборы президента РФ могут существенно повлиять на уровень спроса на офисные помещения".
На сегодняшний день мы наблюдаем небольшой объем ввода новых офисных площадей в Москве. В первую очередь, это связано с кризисом 2008 года, когда резко прекратилось финансирование новых проектов. В 2011 году мы не ожидаем выхода на рынок более 700 тыс. кв. метров офисных площадей, в 2012 году планируется порядка 350 000 кв.м, из которых 7% придется на центральный деловой район. Для сравнения, в течение 2008 и 2009 годов на рынок вышло 1,6 млн и 1,8 млн кв. метров, соответственно. Нынешние объемы ввода новых офисных площадей можно сопоставить с 2003 - 2005 годами. Доля свободных офисных площадей составляет 14,5%, данный показатель еще не достиг докризисного уровня, 5%.
По нашим прогнозам, доля свободных площадей будет уменьшаться, и в 2012 году составит 7%. В конце 2012 - начале 2013 годов рынок почувствует дефицит офисных площадей. На сегодняшний день спрос на офисные помещения Москвы стабилен, но еще не достиг докризисного уровня. В 2012 году мы считаем, что спрос на офисные помещения останется стабильным, он будет находиться на уровне 2010 - 2011 годов.
Конечно, нельзя забывать о волатильности европейских рынков и предстоящих выборов президента РФ, эти факторы могут существенно повлиять на уровень спроса.
В настоящее время ставки аренды на офисные помещения в сегменте класса А Прайм активно повышаются. В 2010 году средняя ставка на подобные помещения составляла $900 за кв.м в год, по состоянию на сегодняшний день ставки составляют $1200 за кв.м в год. По нашим прогнозам, в 2012 году ставки аренды на офисные помещения класса А Прайм в среднем составят $1300 за кв.м, не исключено, что максимальные ставки будут достигать $1500 за кв. м. Средняя ставка на помещения класса А составит $820 за кв. м., для класса В - $480 за кв. м.
Директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила: " 2011 год доказал, что сегмент стрит-ритейла является наиболее стабильным среди всех форматов торговой недвижимости".
По результатам 2011 года объем предложения в сегменте стрит-ритейла составил порядка 1200 помещений. При этом 21% от общего числа экспонируемых на рынке торговых площадей приходится на долю Ленинского проспекта, 18% - на Тверскую улицу и еще 14% - на Кутузовский проспект. Остальные 47% составляют предложения по аренде и продаже на 56 торговых магистралях Москвы.
Совокупная площадь уличных помещений, участвовавших в сделках по аренде торговой недвижимости, превысила 8,5 тыс. кв. метров, что составляет 19% от общего объема заключенных договоров в данном рыночном сегменте.
Стабильно высоким спросом помещения в стрит-ритейле пользуются и в сегменте купли-продажи. Инвесторы активно рассматривают торговые площади стоимостью $3-5 млн. 2011 год доказал, что данный сегмент является наиболее стабильным среди всех форматов торговой недвижимости.
Минимальный скачок цен в сегменте стрит-ритейла составил 15%, а на "топовых" торговых коридорах (например, Петровке, Кузнецком мосту и Тверской улице) аренда выросла на 20-30% и практически вышла на докризисный уровень.
В 2012 году мы прогнозируем дальнейший рост арендных ставок и стоимости помещений в сегменте стрит-ритейла, а также увеличение ротации арендаторов на основных торговых коридорах Москвы. Мы ожидаем большого количество сделок по купле-продаже помещений в стрит-ритейле в 1-ом квартале 2012 года, так как наметился определенный отток собственников, которые опасаются, в первую очередь, политических рисков. Среди них - иностранцы и экспаты, по тем или иными причинам возвращающиеся на родину. Уже сейчас количество сделок в данном сегменте возросло на 15-20%, и такой же темп сохранится в первом полугодии 2012 года.
Глава филиала Raven Russia в России Игорь Богородов: "Российский рынок складской недвижимости в 2011 году по многим показателям приблизился к докризисному уровню".
Российский рынок складской недвижимости в 2011 году по многим показателям, таким как спрос на склады класса А, величина арендных ставок и вакантных площадей, приблизился к докризисному уровню. Уходящий год был рекордным по объему транзакций в Московском регионе (около 1 млн кв.метров реализовано за прошедшие 11 месяцев).
Впервые за последние два года в секторе складской недвижимости мы увидели крупные (по меркам российского рынка) инвестиционные сделки с участием иностранного капитала, хотя их было значительно меньше, чем в офисном и торговом секторах.
Восстановление складского рынка в России происходило более быстрыми темпами, чем в той же Западной Европе. В силу дефицита складских площадей класса А и более высокой доходности Московский регион на текущий момент остается наиболее привлекателен с точки зрения инвестиционных вложений. Другие регионы России пока значительно отстают по уровню своего развития от столичного рынка.
Сравнивая стабильные рынки большинства европейских городов, где наблюдается достаточно серьезная конкуренция среди складов класса А, западные инвесторы видят в России более высокий потенциал развития девелопмента в долгосрочной перспективе.
Текущие ставки капитализации на московском рынке составляют 12-13% и почти в два раза превосходят показатели того же Лондона (6,25%), Цюриха (6,50%), Женевы (6,50%), Парижа (7,0%), Франкфурта (7%).
Последние политические события в России увеличивают риски вложений для западных инвесторов: несмотря на долгосрочную возможную выгоду, они могут пересматривать свои стратегии в будущем из-за рисков политической нестабильности (как отмечается S&P), рассматривая и такую возможность, как выход из российских активов, прежде всего, заметный по фондовому рынку.
Данные тенденции для рынка недвижимости означают то, что принятие решений замедлится, и будет происходить переоценка рисков: на рынке финансирования это, прежде всего, отразилось в увеличении ставок по кредитам и, в целом, в доступности финансирования.
Западные банки уже к концу 2011 года сократили лимиты кредитования для России, повысили требования к качеству финансируемых объектов. Если в начале 2011 года средние ставки западных банков по рефинансированию качественного складского объекта класса А на московском рынке были ниже LIBOR + 6,5%, сейчас можно говорить уже о плавающей ставке в 8%.
Исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ Марина Усенко: "Рост выручки в гостиницах в 2012 году ожидается слабым по причине ограниченной возможности повышать тарифы".
Восстанавливаться от влияния кризиса гостиничный рынок Москвы начал еще в 2010 году, когда большинство отельеров всеми силами старались увеличить загрузку объектов, поступившись ради этого ценой номера. Так, еще в прошлом году загрузка гостиниц уровня 3-4 "звезды" превысила докризисный уровень, а загрузка люксовых отелей по итогам этого года превысит показатель 2007-2008 года и, по прогнозам Jones Lang LaSalle Hotels, составит более 67%. Наиболее сложная ситуация в сегменте самых недорогих гостиниц - "эконом" и "бюджет". Загрузка этих объектов по-прежнему примерно на 20% ниже докризисного уровня.
Нарастив поток гостей, в 2011 году владельцы отелей начали поднимать цены. Так, за 10 месяцев этого года средняя стоимость проживания в качественных отелях в Москве в долларах увеличилась на 11,3%, в рублях - на 6%. По итогам года наибольший рост цены за номер по сравнению с 2010 годом, мы прогнозируем в сегменте luxury - примерно до 12,3 тыс. руб. за ночь. Однако в объектах эконом-класса она упадет на 22% - до 2,5 тыс. руб. за ночь. Отмечу, что вне зависимости от сегмента сегодняшняя средняя стоимость проживания значительно отстает от рекордного уровня 2008 года.
Рост цен сдерживается как неполным восстановлением крупнейших экономик мира и России, так и вводом новых объектов: в 2011 году на гостиничный рынок Москвы вышло 1 300 номеров, из которых порядка половины приходится на верхнеценовой сегмент.
При этом туристов в городе больше не стало, и если в течение рабочей недели отели заполняются за счет делового туризма, то на период пятницы-воскресенья большинство объектов сталкиваются с нехваткой гостей. Несмотря на позитивные результаты осеннего периода деловой активности в московских гостиницах, прогнозы на 2012 год пока довольно осторожные. В связи с экономической нестабильностью в Европе уже сейчас наблюдается снижение потока деловых туристов.
Так или иначе, рост выручки в гостиницах в 2012 году ожидается слабым по причине ограниченной возможности повышать тарифы для различных групп клиентов.
К тому же не стоит забывать, что 2012 год - это год президентских выборов в России, а как показывает "исторический опыт", любые политические события в нашей стране способны на какое-то время парализовать бизнес. Как правило, в месяц выборов, а также за месяц до и месяц после в городе наблюдается абсолютное туристическое затишье.
Президент GVA Sawyer Вера Сецкая: "Проектное финансирование от западных банков сегодня невозможно".
Ключевым вопросом во взаимоотношениях с банками в этом году была возможность получения проектного кредитного финансирования под девелоперские проекты. Проектное финансирование подразумевает выделение кредитной линии под залог строящегося проекта, будущих денежных потоков от него и акций предприятия-владельца проекта без дополнительного обеспечения кредита в виде иных активов застройщика.
Несмотря на заявляемую банками готовность предоставлять проектное финансирование, следует отметить возросшие требования к качеству финансируемых проектов, и особенно к маркетинговым характеристикам проекта в плане гарантий обеспечения будущих финансовых потоков от проекта. Возросли и требования к качеству заемщика, что не удивительно после столь высокого уровня дефолта заемщиков по своим обязательствам во время кризиса. Процентные ставки по кредитам возросли к концу года, что явилось следствием ухудшения общей финансовой ситуации на мировых рынках и появлением угрозы второй волны кризиса. Сегодня возможна ставка от 9 до 11% годовых в зависимости от условий кредита.
Наиболее активным игроком в области проектного финансирования, по моему мнению, остается Сбербанк. Достаточно активен в этой сфере и Альфа банк.
Проектное финансирование от западных банков сегодня невозможно.
Генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов: "Даже в случае второй волны кризиса рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжит развитие по инерции, и итоговый рост арендных ставок по итогам года составит также 7-10%".
Стабильность и плавный рост стали основными тенденциями 2011 года в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Объем предложения, цены, сроки экспозиции объектов - изменение всех этих параметров в течение 2011 года остается незначительным и связано с сезонностью, колебанием курса валют, ситуацией на европейских рынках и т.п. Рост спроса на торговую недвижимость наблюдался в течение всего года.
В течение 2011 года арендные ставки на торговые помещения, как в торговых центрах, так и в формате стрит-ритейл, плавно выросли на 7-10 %. Более резкое повышение арендных ставок - до 15-20% произошло только на отдельных торговых коридорах у станций метро Московская, Ленинский пр., Технологический ин-т, Просвещения пр., а также весь Невский проспект. Это связано с тем, что ликвидное предложение уступает объему спроса на недвижимость в этих районах со стороны крупных сетевых операторов.
В 2012 году к вводу в эксплуатацию, с учетом перенесенных проектов, запланировано около 340 тысяч кв.м торговых площадей, это на 60 % больше итогового показателя 2011 года. Заявленные планы развития ритейлеров и переход операторов общепита на долгосрочные договора приведет к росту спроса на торговую недвижимость, поэтому даже в случае второй волны кризиса рынок продолжит развитие по инерции, и итоговый рост арендных ставок по итогам года составит также 7-10%.
Главной тенденцией офисного рынка Санкт-Петербурга в 2011 году стало поступательное восстановление, которое продолжалось и во втором полугодии, несмотря на ожидание второй волны общемирового кризиса. Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге формировался преимущественно за счет ротации арендаторов, увеличения компаниями арендуемых площадей. В целом по рынку арендные ставки продолжили постепенно расти. Средний рост уровня запрашиваемых арендных ставок по бизнес-центрам класса A составил - 8% в рублях, по классу B - 10% в рублях.
В случае сохранения стабильной экономической ситуации в РФ, на рынке офисной недвижимости ожидается дальнейшее поступательное развитие, продолжится плавное сокращение вакансии безнес-центров. Запланированный объем нового предложения составит около 200 тысяч кв.метров, что на 54 % выше итогового показателя 2011 года. Рост арендных ставок на офисные помещения класса A в 2012 году составит 8-9%, класса B - 10-12%.
