Цены подогревает потенциальная инвестпривлекательность и практическое отсутствие новых проектов
Москва. 21 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - За два года, прошедшие с момента присоединения к столице новых территорий, новостройки в "новой" Москве заметно перегнали в цене областные аналоги. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что такой перекос связан с определенными ожиданиями, в том числе и инвестиционными.
Цены
По данным информационно-аналитического центра "Пересвет-Инвест", средняя цена кв.м. в городах "новой" Москвы во 2 квартале 2014 г. превысила показатель Подмосковных городов примерно на 25%.
По данным ГК МИЦ, средневзвешенная цена предложения на новостройки в "новой" Москве по итогам второго квартала составила 108,2 тыс. руб./кв. м. На втором месте по уровню цен находится Одинцовский район - 105,2 тыс. руб./кв. м. На третье место по цене вышел Мытищинский район со средней ценой 101,8 тыс. руб./кв. м. В Подмосковье кв. м. стоит в среднем 84,6 тыс. руб.
Эксперты других компаний оценивают среднюю стоимость квадратного метра в новостройках на территории "новой" Москвы в интервале 93-98,3 тыс. руб., что обусловлено различной методикой подсчета. При этом, по общим оценкам, прирост цены за квартал в Подмосковье составил 3%, а в "новой" Москве - 10%, что связано с выходом на рынок нового проекта бизнес-класса ЖК "Рассказово", а также новых корпусов в проектах на активной стадии строительства.
"Цена предложения на первичном рынке "новой" Москвы увеличилась за счет роста строительной готовности корпусов и выхода в продажу объектов на средней стадии строительства", - соглашается генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.
По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", по итогам первого полугодия 2014 г. в Новомосковском округе квадратный метр в среднем стоит 99 500 руб., в Троицком - 67 700 руб.
Минимальный бюджет предложения (1,68 млн руб.) представлен в эко-районе "Борисоглебское". За такую сумму продается однокомнатная квартира площадью 33,6 кв.м (50 тыс. руб. за кв.м). Самая дорогая квартира реализуется в ЖК "Дубровка", при площади 174,5 кв.м она стоит 31,402 млн руб. (150 911 руб. за кв.м).
По словам маркетолога компании "Пересвет-Инвест" Ксении Гришковец, средняя стоимость квартир в июне 2014 г. в городах "новой" Москвы составила 6 190 727 рублей, что ниже показателей мая на 3,3%. Средняя цена квартиры во 2 квартале 2014 г. составила 6 189 785 рублей, что выше первого квартала на 4,2%. Средняя стоимость квартиры в городах "новой" Москвы превышает аналогичный показатель в городах Подмосковья на 35%.
Предложение
Эксперты довольно заметно разошлись в оценке количества корпусов, выставленных сейчас на продажу на первичном рынке "новой" Москвы - от 250 (500 тыс. кв. м.) до 1000 корпусов (2,6 млн. кв. м). Однако все они единодушны в том, что количество адресов к концу второго квартала увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В частности, за полгода в реализацию поступили новые корпуса в таких проектах, как город-парк "Первый Московский", город-парк "Переделкино Ближнее", ЖК "Бунинский", "Бутовские аллеи", "Татьянин парк", "Новые Ватутинки", "Прима-Парк", эко-районе "Борисоглебское", ЖК "Андерсен", "Зеленая Линия". Стоит еще раз отметить, что все это - существующие проекты. Новый объект на рынке только один - "Рассказово".
"С конца 2013 г. объем предложения в "новой" Москве уменьшился на 13,4%, что связано с высокой инвестиционной привлекательностью недвижимости присоединенных территорий и, как следствие, активными продажами в новостройках", - отметила директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова.
В МИЦ считают, что объем нового предложения снизился еще и в связи с тем, что поступивших на рынок объектов, выраженных в количестве корпусов, практически в два раза меньше, чем в 1 квартале 2014 г. Это связано с тем, что в продажу выходили в основном многоэтажные корпуса, в отличие от 1 кв. 2014 г.
В "Метриум Групп" отметили, что большинство комплексов "новой" Москвы (70,6%) возводится в Новомосковском округе, на них приходится и основная часть квартир (79,4%). Соответственно, в Троицком округе реализуется 29,4% проектов и 20,6% квартир.
Что касается состава предложения по типу домов, то в июне 2014 г. преобладали квартиры, реализуемые в монолитных домах, их доля составила 60,4%. Доли панельных и кирпичных домов составили 19,8% по каждому из типов.
По данным МИЦ, в распределении по классам в количестве корпусов и в суммарной площади квартир доля предложения комфорт-класса составляет 67% от общего объема предложения, доля эконом-класса - 23%. По сравнению с 1 кварталом 2014 года объем предложения в домах эконом-класса сократился в количестве корпусов и суммарной площади квартир. В сегменте комфорт-класса, наоборот, отмечен рост объема предложения: + 29% в количестве корпусов и +43% в суммарной площади квартир.
По данным "Метриум Групп", в течение полугодия существенно (на 16,2%) выросла доля предложения, приходящегося на дома средней этажности. В июне она составила 30,3%. Тем не менее, наибольшая часть квартир по-прежнему реализовывалась в многоэтажных корпусах (44,5%).
"На территории ТиНАО высока доля крупных комплексов, строительство которых ведется в несколько очередей. Так, например, окончание строительства ЖК "Новые Ватутинки" планируется в 2018 г., "Москва А101" - в 2018 г., "Первый Московский" - в 2018 г., "Переделкино Ближнее" - в 2019 г. Таким образом, масштабные комплексы могут обеспечивать объем предложения в "новой" Москве еще несколько лет подряд", - уверена А.Соколова.
Кроме того, как напоминают эксперты, в 2014 г. было анонсировано несколько перспективных проектов в "новой" Москве, отличающихся масштабностью. Так, стало известно, что компания "Мосрегионстрой" планирует построить около 2,3 млн кв.м недвижимости (в т.ч. 1,35 млн кв.м жилья) на участке площадью 225 га, расположенном рядом с деревнями Голенищево, Середнево и Бурцево. "Авгур Эстейт" может возвести 1,7 млн кв.м недвижимости, из которых 1 млн кв.м составит жилье, рядом с поселком Коммунарка. ГК "МИЦ" выкупила в "новой" Москве два участка, на одном из которых может быть реализован микрорайон площадью 500 000 кв.м, на другом - 150 000 кв.м.
Интерес застройщиков к территории ТиНАО еще раз подтверждает высокую инвестиционную привлекательность этих земель. Открытие продаж только в одном новом проекте за полугодие обусловлено приостановкой выдачи разрешений на строительство в связи с пересмотром инвестконтрактов, которая возобновилась лишь во второй половине 2013 г., уверены в "Метриум Групп".
Спрос
"Новая" Москва не стала исключением и аналогично всему Московскому региону продемонстрировала рекордные показатели спроса в первой половине 2014 г. Как отметила А.Соколова, особенно ярко эта тенденция проявилась в январе-апреле. В наиболее успешных проектах объем сделок увеличился в 1,5-2 раза. Однако к началу лета темпы продаж скорректировались. В ГК МИЦ также отмечают снижение активности всех игроков по итогам 2 квартала 2014 года не только на первичном рынке жилой недвижимости "новой" Москвы, но и Московской области в радиусе до 15 км от МКАД. Такое снижение обусловлено длительными майскими праздниками и началом сезона отпусков, когда активность участников рынка традиционно снижается, а также снижением потребительского спроса после всплеска, имевшего место в 1 квартале 2014 года.
По итогам полугодия в распределении по бюджету покупки основной объем спроса приходится на квартиры стоимостью до 3,5 млн руб. Наибольшим спросом пользуются квартиры в ценовом диапазоне от 3,0 до 3,5 млн руб.
В дифференциации по количеству комнат в квартире основным спросом пользуются однокомнатные (50%) и двухкомнатные квартиры (42%). В распределении по площадям наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м и двухкомнатные площадью 60-70 кв. м.
В целом, лето традиционно считается периодом затишья на рынке недвижимости, поэтому ожидать существенного его роста (как с точки зрения выхода новых проектов, так и объемов продаж) в ближайшие два месяца не стоит, уверены эксперты "Метриум Групп". Новый виток в развитии рынка может произойти в 2015 г., когда должна быть готова основная градостроительная документация - территориальные схемы развития "новой" Москвы и генплан. К этому же периоду выйдут на реализацию комплексы, разрешение на строительство которых было получено в конце 2013 - начале 2014 гг.
