Эксперты ратуют за "обеление" этого сегмента, но боятся регуляторных изменений
Москва. 14 декабря. ИНТЕРФАКС – Вопрос регулирования растущего рынка краткосрочной аренды в России сегодня широко обсуждается как на законодательном уровне, так и среди экспертного сообщества сферы недвижимости, организаций по поддержке малого и среднего бизнеса и представителей сервисов поиска и бронирования такого жилья. Участники дискуссии озвучивают свои сценарии развития этого сегмента и пытаются найти оптимальные варианты для его деятельности.
Портрет в интерьере
"На рынке краткосрочной аренды обращается около 318 тыс. объектов от 159 тыс. арендодателей со средней стоимостью проживания около 3,4 тыс. рублей в сутки. (…) В сегменте краткосрочной аренды занято свыше 337,2 тыс. человек. 98% жилых объектов краткосрочной аренды в России принадлежит напрямую собственнику или его семье. 8% всех объектов принадлежат им с обременением в виде, например, ипотечных кредитов или залогов", – говорится в исследование рынка краткосрочной аренды Центра стратегических разработок (ЦСР), опубликованном на его сайте.
Аналитики пришли к выводам, что 46% арендодателей сдают посуточно жилье, которое раньше купили для собственного проживания, 30% – купленное как инвестицию, 24% – доставшееся в наследство. Через механизм субаренды сдается только 2% жилых объектов.
Площадь среднего сдаваемого объекта, по информации ЦСР, составляет 45 кв.м. При средней стоимости проживания 3,4 тыс. рублей в сутки цена посуточной аренды гостевых домов может превышать 5,6 тыс. рублей. Стоимость апартаментов равняется примерно 4 тыс. рублей в день, в диапазоне 2–3 тыс. рублей может обойтись аренда комнат. В высокий сезон посуточная аренда дорожает примерно на 21%, выяснили в центре.
"В среднем гости проживают в отдельном объекте 18 дней в месяц. Сильнее всего загружены апартаменты - 19 дней, меньше всего комнаты - 17 дней. В высокий сезон срок загруженности жилых объектов возрастает на 19%. В России в среднем в жилые объекты краткосрочной аренды гости заезжают не чаще 5 раз в месяц", - добавляют в ЦСР.
Общий объем доходов арендодателей ЦСР оценил в 231,2 млрд рублей (около трети от объема всего гостиничного рынка), при этом на сопутствующие расходы арендаторов – транспорт, питание, развлечения – приходится еще 422,7 млрд рублей.
Заместитель генерального директора Центра стратегических разработок Лора Накорякова на организованном "Ведомостями" 13 декабря "круглом столе", посвященном теме регулирования рынка краткосрочной аренды, уточнила, что на сегодняшний день организация оценивает его в 230–250 млрд рублей. По ее словам, к 2026 году рынок может удвоиться и достичь порядка 500 млрд рублей оборота, на нем может появиться до 1% относительно всех занятых в экономике РФ. Что касается налогов, то сейчас, по сведениям Накоряковой, в бюджет страны поступает 4,4 млрд рублей.
"Относительно 250 млрд оборота, возможно, покажется немного, но причина основная – это, по нашим данным, "обеленность" этого сектора, то есть налоги платят 30- 35% арендодателей. Если допустить гипотезу, что рынок будет "обеляться", а мы в это верим и эту тенденцию видим благодаря в том числе цифровым сервисам (...), то эти 4 млрд будут расти. Даже без резкой тенденции роста "обеления" налоги могут дорасти до 9 - 10 млрд рублей", - заключила она.
Накорякова также заявила, что тенденция к "обелению" присутствует и "достаточно динамичная". "Сейчас "обелено" 32% — это те, кто платит налоги, в основном, за счет самозанятости, поэтому мы верим в этот инструмент", - заверила эксперт.
Тенденция к "обелению"
Кроме того, исследование рынка краткосрочной аренды (до 30 суток) в этом году представила общественная организация "Опора России". Оно построено на онлайн-опросе 799 арендодателей и 603 арендаторов "Авито Недвижимости" и "Циан", а также на данных Федеральной налоговой службы (ФНС) РФ. Результаты главным образом отражают усредненный портрет арендодателя, сдающего лишь одну однокомнатную квартиру или дом, стоимость аренды которых не превышает 3 тыс. рублей.
"Рынок аренды жилья в РФ "обеляется", доля белого бизнеса больше, чем серого. В категории краткосрочной аренды доля легального сектора составляет 76%, при этом 15% из тех, кто сдает как частное лицо, не имеющее официального статуса, собираются стать самозанятыми", - отмечается в сделанных выводах.
Основной причиной, по которой принявшие участие в опросе не регистрируются как самозанятые названо то, что они не видят преимуществ в этом статусе.
"22% респондентов, не являющихся самозанятыми, отмечают, что не могут использовать НПД (налог на профессиональный доход – ИФ), так как не подходят под требования для самозанятости, а четверть опрошенных не знала о существовании такого режима или испытывает трудности при оформлении статуса. Это говорит о необходимости повышать информированность арендаторов о возможностях использования специального налогового режима при регистрации в качестве самозанятого", - подчеркивается в исследовании.
По мнению его авторов, в отличие от этой меры, ужесточение государственного регулирования не приведет к "обелению" рынка аренды. Они также считают, что необходим пересмотр процедуры оформления статуса самозанятого в пользу ее упрощения, особенно для посуточных арендодателей. Нежелание арендодателей заключать договоры аналитики в первую очередь объясняют тем, что те не видят смысла в закреплении договоренностей на бумаге и, как следствие, рисков их нарушения, и тем, что они не хотят тратить усилия на оформление договора, что свидетельствует о неудобстве процедуры.
Способы регулирования
Напомним, что в ноябре Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект, регулирующий краткосрочную аренду жилья в многоквартирном доме. Согласно документу, если арендатор, который снимает жилье посуточно или на короткий промежуток времени, нанес вред общедомовому имуществу, то он и собственник несут ответственность перед жильцами МКД. Как писал ранее в своем телеграм-канале первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, ко второму чтению законопроект будет серьезно дорабатываться, в частности, предполагается рекомендовать добавить поправку, чтобы решение о том, можно ли сдавать посуточно квартиру, принимали 75% собственников, проживающих в одном подъезде.
Член президиума "Опоры России" Михаил Рыженков на "круглом столе" "Ведомостей" отметил, что, согласно проведенному организацией опросу, "проблема соседских отношений есть, но, кажется, это не проблема краткосрочной аренды".
"(…) Есть ли какая-то существенная разница между соседями-собственниками и соседями-краткосрочниками? Мы увидели, что ее практически нет. (…) Это общая проблема, которая должна решаться для всех", - считает Рыженков.
Он подчеркнул, что к регулированию этого рынка стоит подходить аккуратно, руководствуясь принципом "не навреди".
Член комитета Госудумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Якубовский в свою очередь напомнил, что второе чтение законопроекта пройдет в весеннюю сессию, поэтому есть время для внесения предложений по поправкам. Депутат акцентировал внимание на теме безопасности услуг по краткосрочному найму.
"Здесь должна быть регуляторика и присутствовать, в первую очередь, конечно же, "обеление" (рынка – ИФ). Но, на мой взгляд, "в черную" и "в серую" никуда не уйдет. Скорее всего, мы все-таки будем принимать решение, что должна быть обязательная регистрация по месту пребывания, отсюда обязательные договора. Это, конечно, даст толчок к развитию онлайн-сервисов (…)", - озвучил он свою позицию.
Один из путей решения вопроса с регулированием рынка Якубовский видит в цифровизации.
"Мы должны максимально уйти в "цифру" и дать возможность, с одной стороны, людям зарабатывать, платить налоги, максимально чтобы это было b2b, не было никаких проблем: один внес свои паспортные данные в приложение или в сервис, а другой там тоже есть, снял, все это прошло автоматически, (...) квиток у него появился. (...) Придется еще какие-то изменения в миграционных документах принимать, чтобы это все было "в цифре", но это все реально сделать", - полагает он.
Кроме того, депутат предложил подумать о "бесшовной" истории с точки зрения рейтингов", привязанной к Госуслугам, чтобы они были одинаковыми на всех платформах. По его словам, это касается и арендодателей, и арендаторов.
Руководитель направления по работе с госорганами сервиса "Домклик" Артем Терпячий призвал не забывать, что регулирование в первую очередь коснется тех арендодателей, кто уже работает "в белую" и платит налоги.
"Поправки, которые сейчас находятся в Госдуме, регулируют только отношения Жилищного кодекса. Сегодня на "круглом столе " прозвучали вопросы регулирования и миграционного учета, и взаимодействия профильных ведомств, Минцифры и МВД. Мы предлагаем подходить комплексно к регулированию этого вопроса и одними поправками в Жилищный кодекс не ограничиваться. Нам нужно больше времени, чтобы клиенты стали активнее пользоваться онлайн-платформами. Потому что это абсолютно "белый" бизнес (…). Главное - не навредить, чтобы сохранить те темпы колоссального роста "обеления" рынка. Призываем всех задуматься, прежде чем что-то запрещать", - выразил он свою позицию.
