Столичные власти уверены, что представители малого и среднего бизнеса найдут интересное применение "подземным" площадям
Москва. 19 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Столичные власти выставили на продажу 80 городских подвалов. О том интересны ли бизнесу помещения подобного формата, создадут ли подвалы конкуренцию традиционным офисным, торговым и складским помещениям, и как появление подобных площадей отразится на рынке коммерческой недвижимости, "Интерфаксу" рассказали эксперты отрасли.
В департаменте города Москвы по конкурентной политике уверены в успехе данных торгов, поскольку спрос на подобные помещения довольно высок. Цена квадратного метра в подвальном помещении ниже на 30%, чем в помещениях первых этажей. Однако рынок в целом довольно скептично настроен к подобному формату. Эксперты считают, что, в первую очередь, подвалы могут быть интересны малому и среднему бизнесу, а это, прежде всего, предприятия сервиса.
"Ставка аренды на 50% ниже рыночной позволяет надеяться на высокий интерес со стороны малого бизнеса"- считает Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора группы компании RRG.
Эксперты не видят в подвальных помещениях серьезных конкурентов традиционному формату офисов или магазинов. Основная причина - недовольство жильцов, как отмечает Ирина Могилева, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.
"Кафе или продуктовый магазин здесь не обустроишь - слишком много нормативов, да и жильцы могут быть недовольны. Перспектива офиса тоже сомнительна - люди не могут работать в подвале", - говорит эксперт.
Солидарен с Ириной и Александр Устинов, управляющий офисной недвижимостью RD Management: "Особенностью подвальных помещений в первую очередь является отсутствие естественного освещения, что делает их малопривлекательными для офисных арендаторов".
Хотя при этом Александр Устинов считает, что в таких помещениях можно и нужно открывать рестораны, аптеки, супермаркеты, фитнес-центры и кинотеатры.
"Удобно расположенные подвальные и цокольные помещения неизменно пользуются спросом у операторов кафе и ресторанов, их можно переоборудовать под магазины любого профиля, разместить офисы и мастерские", - говорит Эвелина Ишметова.
На самом деле все очень зависит от конкретного проекта и уже существующей там инфраструктуры, объясняет Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга компании CBRE.
"Чаще всего площади в жилых комплексах эконом-класса подлежат продаже, в то время как для проектов более высокого уровня, где управляющая компания должна обеспечивать своим жителям определенный набор элементов инфраструктуры, девелопер сдает площади в аренду. В этом случае, управляющая компания также контролирует качество услуг, предоставляемых арендаторами, и имеет возможность их заменять, если оно не соответствует требованиям", - поясняет она.
В целом, говоря о помещениях, на цокольных и первых этажах все площади можно разделить на офисные площади, торговые площади (к которым также относят кафе и рестораны) и предприятия сервиса (химчистки, салоны красоты, спортивные клубы, аптеки и т.д.). Разместить здесь можно, практически все. "Дело ограничивается только фантазией" - говорит Эвелина Ишметова.
По мнению Полиной Жилкиной, лучше всего располагать в подвалах жилых домов предприятия сервиса, поскольку помещения в цоколе ЖК небольшой площади, да и с жителями вопросов не будет возникать.
"Подвалы лучше использовать под склады и кладовки для индивидуального хранения вещей. Их можно продавать непосредственно жильцам или предпринимателям, которые готовы инвестировать в арендный бизнес, а потом сдавать эти площади физлицам. Таким образом, подвалы могут составить конкуренцию формату складов self storage, который начал развиваться в России относительно недавно, но еще не набрал форму", - уверена Ирина Могилева.
Она считает, что склады и кладовки в доме более перспективны, чем self storage комплексы с не самым лучшим расположением.
"Зачем жителю центра хранить вещи на выселках, если можно спуститься вниз в подвал и взять, что нужно - коляску, инвентарь, коробку? Думаю, в любом доме найдется желающий купить или снять пять метров в подвале под кладовку. Если московские власти предоставят первоочередной выкуп жильцам - инициатива будет иметь успех" - считает И. Могилева.
Подводя итоги, можно сказать, что, по мнению экспертов рынка недвижимости, подвальные помещения пользуются спросом у достаточно узкой аудитории, поэтому конкуренции для БЦ и ТЦ пока нет. Город же, напротив, в успешной реализации помещений не сомневается.
"За 2013 год реализовано 50 помещений, с начала этого года пока 25. Но если учесть, что пик продаж в прошлом году пришелся на октябрь-ноябрь, то надеемся, что выставленные на торги помещения будут проданы. По сравнению с прошлым годом гораздо шире предложение - при желании можно найти подходящее помещение в любом из административных округов Москвы", - прокомментировал руководитель департамента Геннадий Дегтев.
При этом он отметил, что представители малого и среднего бизнеса весьма креативны, и находят интересное применение приобретенным площадям.
Он подчеркнул, что уровень конкуренции на торгах по приватизации подвальных помещений растет. В прошлом году превышение аукционной цены над стартовой составило в среднем 16%, в этом году показатель увеличился до 50%.
Дегтев отметил, что покупкой подвальных помещений интересуются в большей степени физические лица. Наибольший интерес инвесторов наблюдается к небольшим подвальным помещениям до 100 кв. м.
