По их мнению, переток депозитной массы в недвижимость должен перекрыть снижение спроса, а уменьшение доли ипотечных заемщиков может компенсироваться залоговыми кредитами
Москва. 29 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Существующая экономическая и политическая ситуация может, как это ни парадоксально, оказать положительное влияние на рынок жилой недвижимости, отметили участники круглого стола "Геополитический кризис: есть ли плюсы для рынка недвижимости", прошедшего в рамках выставки "Недвижимость" в ЦДХ.
Как отметил руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко, несмотря ни на что, активная жизнь на рынке недвижимости продолжается. И, для того, чтобы понимать, как она будет развиваться дальше, необходимо трезво оценить существующие и возможные вызовы.
Так, по данным эксперта, около трех лет цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости Москвы варьировалась вокруг $5 тыс. Но с середины 2012 года это был понижающий тренд - цена опустилась ниже этого психологического уровня, И, скорее всего, снижение продолжится.
Этому будет способствовать сложившаяся совокупность факторов. Первый фактор, это стагнация экономики. Ситуация характеризуется оттоком капитала и потенциальным повышением налогов. Кроме того, дорогая ипотека, которая будет дорожать и дальше, будет сдерживать рост цен.
Второй фактор - исчерпанный спрос будущих периодов - спрос, обусловленный паникой конца 2013 года, когда начался отзыв лицензий у банков, в мае пошел на спад. Сейчас активность рынка ниже среднего, так как те, кто хотел "сбежать" в недвижимость, уже это сделали.
Третий фактор, способствующий снижению цен, это отсутствие дефицита предложения. За последние два года объемы строительства выросли даже без учета новой Москвы и апартаментов, которые не попадают в официальную статистику. Так что фактор дефицита рынок поддерживать не будет.
Кроме того, новые форс-мажорные факторы геополитического и макроэкономического характера в течение ближайших лет скорее всего будут иметь место. Пока не очень понятно, какую степень влияния они будут иметь, но будут наверняка. Этот фактор даже может оказаться основополагающим, подчеркнул О.Репченко.
Он отметил, что в рассматриваемых условиях как всегда можно выделить оптимистичный и пессимистичный сценарии. Так оптимистичный, по его мнению, предполагает сохранение существующего уровня или небольшую коррекцию долларовых цен вниз на 5-10%. Негативный сценарий предусматривает падение до уровня 2009 года - на 20% (до $4 тыс за кв.м.). Есть и вероятность падения до уровня 30-35%.
Примечательно, отмечает эксперт, что рублевые цены при этом демонстрируют рост. Их динамика будет симметрична ослаблению рубля. Уже по итогам этого года прирост рублевых цен будет примерно 5%, а снижение долларовых - примерно 10%.
О.Репченко выразил надежду, что эта ситуация не будет катастрофичной для застройщиков, поскольку они "живут" в рублевых ценах. А значит недостроев удастся избежать. Что касается покупателей, то те из них у кого сбережения хранятся в валюте, могут даже выиграть на этой ситуации.
Не стоит забывать и о том, что нас, скорее всего, ожидает повышение уровня инфляции. Как отметила главный экономист "Альфа-банка" Наталья Орлова, инфляционные риски - это самое важное, что может произойти в ближайшие годы. По ее прогнозам, к середине следующего года инфляция может достичь 10%. На этом фоне население будет стараться спасти сбережения и может продолжить инвестировать в недвижимость. Изменение структуры сбережений обусловит и пенсионная ситуация. Так что переток депозитной массы в недвижимость перекроет снижение спроса, вызванное снижением доходов, заверила эксперт.
В свою очередь представители девелоперских компаний также выразили надежду, что обеспеченный спрос сохранится на рынке в достаточных объемах. Так заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов, отметил, что рост ставок по ипотеке (а в том, что он будет, никто из экспертов сомнения не высказал) вызывает вопросы о наличии платежеспособного спроса в будущем. Поэтому активно развиваются специальные залоговые программы банков, которые выступают альтернативой кредитованию.
Гендиректор "Главмосстрой-недвижимость" Павел Лепиш еще более оптимистично смотрит в будущее. По его мнению внутри страны накоплена огромная денежная масса. Кроме того, возвращаются средства из зарубежных банков. Эти факторы могут обеспечить платежеспособный спрос. Однако, далеко не во всех проектах. Руководитель компании подчеркнул, что спрос в Московской области, скорее всего, будет снижаться, во всяком случае в тех городах, которые не отличаются комфортной средой. Кроме того, площадки не обеспеченные инфраструктурой, также однозначно пострадают. По его мнению, спрос сместится в Москву, проекты станут интереснее, поскольку конкуренция повышается. Кроме того, застройщики будут соблюдать сроки и оберегать репутацию.
О том, что сложная геополитическая ситуация может пойти рынку напользу, говорил и гендиректор ООО "Магистрат" Алексей Болдин. По его мнению, спрос продолжает генерироваться и сейчас, и наступившей осенью он еще проявится. Эксперт согласился с тем, что продолжение ограничения доступа к финансам, повышение ставок и повышенная инфляция оттянет средства, которые могли бы быть направлены на покупку недвижимости, но существуют и другие факторы, которые формируют потребительское поведение. Например, политика импортозамещения не способствует сбережению денег - средства заставят работать. Во всяком случае, до конца года спрос будет высоким. Но следующий год скорее всего станет тяжелым, особенно для "плохих" проектов.
В этой связи заместитель гендиректора Urban Group Леонард Блинов считает необходимым бороться за потребителя, предлагая качественный продукт по максимально доступной цене, а также расширение продуктовой линейки.
Как резюмировали участники круглого стола, в сложной геополитической ситуации стратегия и застройщиков и покупателей должна быть умеренной, с оглядкой на риски. Тогда рынку удастся не просто сохранить баланс, но и выйти из кризиса на качественно новом уровне."В любом случае, вызовы всегда интересны", - отметил О.Репченко.
