Некоторые эксперты считают, что объектом культурного наследия как фамильным сервизом логичнее любоваться, чем пользоваться каждый день
Москва. 6 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В российской столице идет активная работа по реставрации объектов культурного наследия. Как сообщил на пресс-конференции 1 октября руководитель департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский, реставрационные работы ведутся в столице на 448 объектах.
Он отметил, что в последние годы отмечается существенный приток инвесторов в сферу реставрации. "С каждым годом количество инвестиционных проектов по реставрации городских памятников растет", - сказал А.Кибовский.
Но с точки зрения инвестора, объекты культурного наследия – довольно специфичный вид недвижимости, при работе с которым нужно помнить о массе нюансов. Какие особенности необходимо учитывать при управлении подобными объектами, в чем сложность их эксплуатации, а также как чаще всего используются исторические объекты "Интерфаксу" рассказали эксперты рынка недвижимости.
Основным преимуществом объектов культурного наследия является месторасположение и ценность. "Арендные площади в Москве, а особенно с локацией в историческом ядре, всегда были чрезвычайно востребованы и, несмотря ни на какие экономические кризисы, своего спроса никогда не потеряют. В связи с запретом на точечную застройку девелоперы все чаще обращают свое внимание на такой вид недвижимости, как особняки", - считает Андрей Кротков, генеральный директор УК Zeppelin.
Согласен с экспертом Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties, он считает, что на сегодняшний день в Москве осталось не так много исторических зданий, а полноценно приспособленных под современное использование – еще меньше.
Несмотря на весомые преимущества, эксперты отмечают и ряд сложностей при работе с усадьбами. "Объекты культурного наследия можно сравнить с доставшимся по наследству, стоящим в шкафу антикварным сервизом – хрупким, старым, драгоценным. Каждый день пить из него чай не рационально, а в качестве водруженной на полку памятной вещицы он будет радовать всех домочадцев", – считает Юлий Борисов соучредитель и генеральный директор архитектурного бюро UNK project.
Но утилитарную значимость объекта можно и усилить. Генеральный директор компании Vesper Борис Азаренко считает, что самое главное - гармонично совместить в одном объекте ценные исторические элементы и современную инженерную "начинку".
Но и на этом пути есть свои подводные камни. "Восстановление зданий-памятников, равно как и их обслуживание, – это очень трудоемкий и специфический процесс. Абсолютно все мелочи требуют детального согласования с экспертами из госорганов и другими компетентными структурами. И понять необходимость проведения того или иного вида работ, их общего объема и необходимости привлечения специалистов нужного качества и зачастую узкой специализации можно только на практике. Поэтому уровень расходов на содержание таких объектов порой невозможно спрогнозировать", - говорит Д. Тарасов.
Ю.Борисов видит сложности также в несовершенстве и жесткости законодательной базы, и, как следствие, дороговизне и долгих сроках реализации. "Всем известна история с выставочным залом "Манеж", который попросту сожгли и воссоздали заново с современным техническим оснащением. По той же причине был снесен Военторг – опять же незаконно, и гостинца "Москва". Памятники советского конструктивизма периода 20-40-х годов достаточно плохого качества строительства (все девелоперы об этом знают), поскольку в то время много экспериментировали не только с формами, но материалами", - комментирует эксперт.
Существующие охранные обязательства и обременения затрудняют традиционные способы монтажа современной инженерной инфраструктуры, присоединяется А.Коротков. Он отмечает, что замены коммуникаций не избежать - старые либо пришли в полную негодность, либо отсутствуют вовсе, поэтому приходится нести дополнительные затраты на проектно-изыскательскую работу и согласования.
Несмотря на все вышесказанное, во всем мире, да и в России довольно много примеров успешной реконструкции и эксплуатации объектов истории и культуры.
"В Выборге есть памятник советского функционализма – библиотека Алвара Аалто, названная в честь всемирно известного финского архитектора. Ее бережно реконструировали, что позволило расширить функциональное предназначение от библиотеки до общественного центра, - рассказывает Ю.Борисов. - Другой хороший пример – Московский планетарий. Инвестор поставил перед архитекторами задачу увеличить площадь, чтобы окупить реконструкцию. Но по закону памятник архитектуры нельзя видоизменять, добавляя этажи или пристройки, а также запрещено осваивать под ним подземное пространство. Проектировщики нашли вход их этого положения: здание подняли на домкрате, за счет чего образовалась стилобатная часть с дополнительными помещениями".
Б.Азаренко отмечает проект St.Nickolas - памятник культуры и истории "Шереметьевское подворье" возле Кремля, в котором гармонично сочетаются архитектурные элементы и современные системы, необходимые для удобства.
В целом, по мнению экспертов, в историческом особняке может расположиться что угодно. В России, если речь идет о коммерческом использовании, то, чаще всего, это офисы или апартаменты. "Такие особняки – это идеальная площадка для проведения презентаций, конференций, организации статусных мероприятий, галерей, ресторанов или, опять же, штаб-квартир компаний, которым важна имиджевая составляющая бизнеса", - считает Д.Тарасов.
"В мире объекты культурного наследия чаще всего используются под апарт-отели, рестораны и магазины. Например, в голландском городе Маастрихте построенная в 1294 году церковь была приспособлена под книжный магазин Selexyz. Облик здания и его интерьеры не были изменены, дополнительно появились только книжные полки", - напомнил Б.Азаренко.
Но, что бы ни появилось в здании объекта культурного наследия - это всегда событие. Правда, реконструкция, как правило, существенно влияет на пул арендаторов, чем и усложняет последующую эксплуатацию, резюмировал А.Кротков.
