Специалисты ожидают снижение спроса и не исключают роста цен на жилье
Москва. 16 января. ИНТЕРФАКС — Некоторые российские банки с января этого года ввели новые правила, по которым субсидировать льготную ипотеку с господдержкой придется также и застройщикам. Как такая мера может отразиться на рынке жилья, приведет ли она к развитию конфликта между девелоперами и кредитными организациями, "Интерфаксу" рассказали эксперты рынка.
Что произошло?
С января 2024 года ряд крупных банков страны ввел новые условия выдачи льготной ипотеки на покупку квартиры в новостройках. Напомним, что льготными программами, на которые распространяются эти требования, являются "Господдержка", "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека", "Арктическая ипотека", "Ипотека для IT".
"Согласно изменениям в законодательстве, с 23 декабря 2023 года вступает в силу ряд изменений в условиях ипотечного кредитования с господдержкой. Чтобы сохранить доступность ипотечных госпрограмм для клиентов, в Сбере было принято решение продолжать выдачу льготной ипотеки с применением субсидирования от застройщиков — партнеров банка. (…) Если кредитный договор подписан 11 января 2024 или позже: по таким заявкам выдача кредита будет проводиться только с применением субсидирования от застройщика", — сообщалось в блоге "Домклик" Сбера в конце декабря.
Позже о подобном решении заявили ВТБ и Альфа-банк.
"В условиях сокращения правительством субсидии на 0,5 п.п. по всем госпрограммам с конца 2023 года выдачи льготной ипотеки де-факто стали для банков убыточными. Наша рентабельность по ним в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная. В этих условиях у нас было только два варианта решения проблемы. Первый – прекратить выдавать убыточные кредиты, то есть фактически всю льготную ипотеку. Понимая, что ипотека остается основным инструментом покупки недвижимости для населения, мы не пошли по этому пути и решили текущий вопрос совместно с аккредитованными застройщиками", – объяснил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Однако не все кредитные организации пошли на такой шаг. Специалисты предполагают, что другие банки не ввели комиссии лишь пока, либо имеют меньшие операционные затраты по направлению ипотечных программ с господдержкой. А вот Банк.ДОМ.РФ, к примеру, однозначно проинформировал партнеров о том, что решил не взимать комиссий за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм. "Интерфакс" направил запрос о предоставлении комментариев в несколько кредитных организаций, которые на сегодняшний день тоже не прибегли этой мере, но ответа не получил.
Однако на сложившуюся ситуацию отреагировали застройщики, регулятор, представители строительных объединений и аналитики рынка.
Как изменятся цена "квадрата", спрос и предложение?
Экспертное сообщество почти сразу же назвало одним из наиболее вероятных вариантов развития ситуации повышение девелоперами стоимости квартир для покупателей, если они приобретаются по одной из программ с господдержкой.
"Для покупателей, желающих оформить ипотеку в банках, которые ввели допкомиссии, стоимость жилья может увеличиться на 5-8% в зависимости от доли кредита в стоимости квартиры. Увы, в текущих условиях, застройщики вынужденно будут перекладывать допкомиссию по ипотеке с господдержкой на покупателей или заранее ориентировать клиентов оформлять ипотеку в других банках. Такие действия, увы, приводят к увеличению разрыва между стоимостью на первичном и вторичном рынками недвижимости, который невозможно сократить из-за разницы ставок на ипотеку в рамках проводимой ЦБ денежно-кредитной политикой", — считает руководитель финансово-экономического управления "Главстрой" Александр Ситников.
Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Татьяна Боева подчеркивает, что каждый застройщик будет самостоятельно определять политику в области продаж — включать возникающие издержки в стоимость квартир или нет.
"Новые условия льготной ипотеки могут отразиться на стоимости квартир, такие риски нельзя исключать. Например, при льготном кредите в 6 млн рублей субсидия девелопера составляет около 7,5%. Но общий тренд будет понятен в целом после реакции антимонопольных органов на решения банков и формирования взвешенной позиции в профессиональном сообществе с учетом мнения регулятора", — добавляет она.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков опасается, что увеличение цены приведет к еще большему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства.
"По данным из открытых источников, объем ввода МКД и без этого в 2024 году планируется на 20% ниже, чем 2023 году. Снижение рентабельности на 6-7% на сегодняшний день точно является критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков", — полагает Глушков.
Эксперты брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO спрогнозировали рост стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости Московского региона на 8-13% и снижение количества экспонируемых лотов на 10-15% к концу года. Они отмечают, что на цену "квадрата" в том числе повлияет "ипотечная комиссия" от банков.
"Дорогие кредиты в совокупности с увеличением размера первоначального взноса, а также с возможными инфляционными скачками приведут к тому, что цены на жилье будут выше, его количество сократится, а спрос обвалится на 25-30% к концу 2024 года", — резюмирует соучредитель DOLGOV PRO Михаил Долгов.
В компании CORE.XP тоже уверены, что допкомиссия может привести к сокращению спроса на новое жилье из-за повышения ипотечных ставок на первичном рынке недвижимости.
"Подъем средней ставки к отметке 8% к середине текущего года может привести к сокращению спроса в ипотечном сегменте по итогам 2024 года на 13-18% г/г.", — говорится в ее исследовании.
При этом в сегменте недвижимости без привлечения кредитных средств в компании не исключают стабильного спроса на уровне предыдущего года.
"Таким образом, общее снижение рынка недвижимости в России может составить 8-12% в 2024 году. В условиях сокращения спроса цены на недвижимость приостановят рост. Вместе с тем, возможное сокращение нового предложения для балансировки рынка может позволить удержать цены на первичном рынке недвижимости по итогам этого года около текущих уровней", - комментирует директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев.
Возможен ли компромисс и что думает регулятор?
Несмотря на возникший резонанс, некоторые эксперты уверены, что конфликта между кредитными организациями и девелоперами не будет.
"Не стоит ожидать развития какого-либо конфликта между банками и застройщиками, которые многие годы до этого укрепляли партнерские взаимоотношения. Банки не скрывают, что причина ввода комиссий - изменение механизма компенсации "выпадающей" процентной ставки и размеров резервирования после 23 декабря 2023 года. Компромисс может быть достигнут за счет внешнего вмешательства регулятора – как ЦБ РФ, так и ФАС – или путем добровольного снижения величины комиссии со стороны банков, так, чтобы это не привело к существенному росту стоимости сделки", — делится своим мнением Ситников.
"Конечно же, всегда можно найти компромисс, мы как раз сейчас видим этот непростой процесс: 11 января в ФАС уже поступили жалобы некоторых застройщиков, 12 января появилась новость о том, что Банк ДОМ.РФ не будет вводить комиссий. Какой именно компромисс будет достигнут, сказать достаточно сложно, так как это вопрос не столько повышения средней цены проекта, сколько устойчивости проектов и компаний в целом", — говорит Елизавета Родина, руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой".
В свою очередь Горшков сообщил, что ВТБ сотрудничает с абсолютным большинством застройщиков России, среди которых и крупнейшие девелоперы.
"Подавляющая их часть заявила о готовности работать по новым условиям, со всеми компаниями мы находимся в постоянном контакте. Главное, что мы сохраняем для заемщиков широкий выбор объектов недвижимости", – заверил он.
При этом заместитель президента-председателя правления ВТБ упомянул, что "тем не менее сложившаяся ситуация для рынка – нездоровая".
"В этой связи мы предлагаем вернуть размер субсидии кредиторам на 1 п.п., до значения в 2,5 п.п., что сделает развитие рынка предсказуемым и понятным для всех участников. Плюс сделать ипотеку с господдержкой более адресной, к примеру – для социальных категорий населения, кому действительно нужна поддержка при покупке квартир. Главное - сохранить баланс между комфортными параметрами для заемщиков (прежде всего, льготных категорий), нагрузкой на федеральный бюджет и рентабельностью банковского бизнеса", – заключил Горшков.
В понедельник свое видение ситуации озвучил Центробанк. По оценке регулятора, введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой создает риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования.
Банк России будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов, чтобы завышенные цены не приводили к системным рискам. Для кредитов с низким уровнем обеспеченности залогом предусмотрены повышенные требования к капиталу банков. ЦБ также предложил оператору программы АО "ДОМ.РФ" для выравнивания ситуации рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.
