Эксперты рынка недвижимости рассказали о том, каким будет новое массовое жилье
Москва. 18 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - В столице с 2016 года прекратится строительство панельных домов старых серий. В рамках работы по модернизации типовых серий жилых домов в начале октября московские власти рассмотрели проекты, разработанные архитекторами по заказу крупнейших застройщиков ОАО "Домостроительный комбинат №1", концерн "КРОСТ", ОАО "ПИК-Индустрия", ОАО "Компания "Главмосстрой". Если в декабре текущего года эти проекты будут приняты (а по планам именно в эти сроки должно быть принято решение), строить по новым и модернизированным сериям панельных домов в Москве могут начать уже в 2015 году. О том, каким будет новое жилье, и какие сложности могут возникнуть при реализации проектов по новым сериям, рассказали "Интерфаксу" участники рынка.
Почему в России не любят панель?
Дешевые панельные дома советского периода были предназначены для быстрого расселения коммуналок и создания дополнительных мест для проживания. Квартиры в таких домах не могли похвастать удобными планировками, большими площадями или высокими потолками, а фасады этих домов выглядели непривлекательно. Все это привело к падению покупательского спроса и тому, что сегодня только 14% реализуемых на рынке корпусов возводится по панельной технологии строительства.
Для сравнения, в постсоветский период доля панельного домостроения составляла 50%, а в советское время 90%. В среднем, по словам руководителя департамента аналитики и консалтинга компании НДВ-Недвижимость" Елизаветы Гудзь, с 2010 года панельное жилье занимает около 12% рынка новостроек столицы. И эта доля имеет тенденцию к снижению.
Между тем, как напоминает коммерческий директор ЮИТ Московия, Сергей Китаев, в Северной Европе значительную часть новых домов строят из панели (например, в Финляндии доля таких домов составляет 40%), и это вовсе не обязательно эконом-класс.
Дело в том, что при производстве панелей для строительства применяются технологии, которые делают будущий дом надежным, прочным, энергосберегающим и красивым. Примерно по такому же пути планируют "отправить" и отечественное домостроение, модернизировав существующие производства и создав новые серии качественных и удобных домов. Они должны отличаться разнообразием функций первых этажей, варьированием этажности, возможностью свободных планировочных решений, разнообразием фасадных решений, градостроительной грамотностью планировки квартала и открытыми благоустроенными общественными пространствами.
По мнению С.Китаева, такой подход является единственным способом для российских девелоперов повысить статус и популярность панельного домостроения. Панельное строительство дешевле и быстрее других способов возведения здания, само по себе это уже существенное преимущество. Если же больше внимания уделять визуальной стороне и инновациям, то негативное отношение к этому типу строительства вполне может измениться, уверен эксперт. Модернизация индустриальных технологий призвана сохранить конкурентные преимущества панели и исправить ее недостатки, согласились в компании ПИК.
"Я уверен, что если мы найдем способы хорошо, эффективно и комфортно решать вопросы застройки через панельное домостроение, то ее доля может вернуться", – заверил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Не только красота
Между тем сообщество застройщиков, возводящих массовое панельное жилье, уже давно идет по пути прогресса, либо уже существенно модернизировав старые серии, либо введя в строй новые серии панельных домов, разработанных в соответствии с последними архитектурными требованиями и тенденциями. Так, по словам заместителя управляющего "ЛСР. Недвижимость - Москва" Владимира Третьякова, в новой серии, разработанной компанией, заметно сокращены общественные площади в пользу жилых, первые этажи отданы под объекты социально-культурного назначения. В ГК ПИК разрабатывают новый продукт с яркими, выразительными фасадами. Модернизированную серию компания планирует вывести на рынок уже в следующем году. Ведутся работы по запуску новой серии с улучшенными планировками и в московском отделении финского застройщика ЮИТ.
Кстати, именно планировки всегда были камнем преткновения в споре противников панели с ее защитниками. Именно с точки зрения функционала пространства монолиту сложно конкурировать с "панелью", которая стоит при производстве меньше, строить из нее можно быстрее. Как отмечает генеральный директор Торгового Дома Промышленность Концерна "КРОСТ" Андрей Калугин, планировки, которые были заложены в большинстве старых серий, конечно, не отвечают современным требованиям потребителей.
"Но крупнопанельное домостроение сегодня кардинальным образом отличается от того, которым оно было даже десять лет назад. Так современные технологии нашего производства, фабрики "МАЖИНО", позволяют создавать здания со свободными планировками, интересными фасадными и интерьерными решениями, переменной этажностью. Мы не ограничены рамками серии. Качество такого жилья по всем показателям очень высокое. При чем мы говорим не только о жилых зданиях, но и о детских садах и школах, паркингах и других объектах. Используя инновации, можно в короткие сроки производить комплекты зданий с адресной архитектурой", - подчеркнул А.Калугин.
В частности, он рассказал, что сборный железобетон при индивидуальном подходе предоставляет большие возможности простыми и экономичными способами добиться оригинального облика зданий.
"Например, используя элементы архитектурного бетона. Интересные ограждения, цветные и ажурные вставки, использование клинкерной плитки или мозаики, фактурные изображения - все это придает индивидуальность не только фасадам, но и входным группам, межквартирным холлам. Кроме того, когда мы предлагаем комплекты зданий заказчику, то одновременно представляем различные варианты фасадных решений", - подчеркнул эксперт.
Чем лучше, тем дороже
Среди вопросов, которые вызывают у столичных властей новые перспективные серии, одним из основных является "стоимость тех квадратных метров, которые будут возведены после модернизации". Удорожание часто связывают с неизбежной, но дорогостоящей модернизацией производств.
"Модернизация предприятий, действительно стоит огромных средств, но она необходима. Нам проще, потому что у КРОСТа изначально было самое новейшее оборудование. Стоимость квадратных метров формируется из целого ряда факторов, поэтому давайте говорить о панельном домостроении в целом. Конечно, всем очевидно, что чем больше сил и средств вкладывается в проект, тем выше цена квадратного метра. Но в итоге создается качество среды совершенно другого уровня", – подчеркнул А.Калугин.
Бытует на рынке и такое мнение, что дорогостоящую модернизацию можно было бы не проводить, ограничившись применением новых технологий строительства фасадов. Мол, это и дешевле и эффект тот же. Но эксперты считают такой путь порочным.
"Разумеется, обновление фасадных решений менее затратно, чем разработка новых серий. Но суть вопроса заключается в том, что город также не устраивают устаревшие планировки. Эту проблему модернизацией фасадов не решить", - напомнил В.Третьяков.
Тем более, что, по данным эксперта, рост стоимости проектов будет значительным лишь в том случае, если новые требования властей повлекут за собой необходимость технического перевооружения предприятий. Если же на имеющемся оборудовании можно будет производить железобетонные панели нового форм-фактора, то роста цен быть не должно, отмечает он.
Кстати, и модернизация модернизации рознь. Одни компании модернизируют одну-две линии, а другие – строят новые заводы и, соответственно, затраты у них разные, отметили в компании ПИК. Как правило, расчетные сроки по строительству нового завода в среднем составляют от 2,5 до 3 лет. Инвестиции зависят от масштаба. Например, для завода мощностью до 0,5 млн кв. м может потребоваться около 3 млрд руб. (на участке с существующей инфраструктурой). Такие затраты при хорошей загрузке предприятия окупаются довольно быстро.
Местная специфика
Москва, как говорится – далеко не вся Россия. И специфика некоторых регионов вносит значительные коррективы в градостроительные инициативы. Так министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, выступая на международном форуме "Открытые инвестиции", отметил, что Минстрой разработает поправки в законодательство, которые ограничат применение устаревшей продукции домостроительных комбинатов в Москве, но смягчит требования для регионов.
"Настроения на рынке совершенно разные, и если Москва и Санкт Петербург нуждаются в более современном жилье, то есть регионы, где по-прежнему остра проблема с объемами. Здесь требования мы будем, безусловно, смягчать", – пообещал М. Мень.
Это вовсе не значит, что в регионах будут "штамповаться" устаревшие серии. Как пояснил В.Третьяков, за последние 10-15 лет многими вертикально-интегрированными строительными компаниями разработаны собственные современные панельные серии домов. Проектировались они с учетом последних архитектурных тенденций и градостроительных требований. И, если они по каким-то причинам не подходят под требования правительства Москвы, то их использование в регионах может быть целесообразным.
