Корпоративная недвижимость крупных компаний в наши дни также уязвима как имущество мелких ООО – эксперты
Москва. 24 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Негативная тенденция захвата корпоративной недвижимости актуальна и в наши дни, решили эксперты в ходе обсуждения судебно-правовой практики в сфере управления корпоративной недвижимостью на конференции REMIC 2014.
"Корпоративная недвижимость крупных компаний не менее уязвима, чем мелких ООО", - заявила Юлия Врублевская, генеральный директор компании "Интерцессия".
Как же защитить себя и недвижимость своей компании от рейдерского захвата? По мнению экспертов, в этом нет ничего сложного, главное - знать способы захвата.
По мнению Ю. Врублевской, существует три способа захвата корпоративной недвижимости: несудебные, судебные и дополнительные.
Наиболее простым и эффективным способом рейдерской атаки на недвижимость является отчуждение недвижимого имущества на основании следующей схемы: агрессор изготавливает протокол общего собрания акционеров компании-жертвы о смене генерального директора, и регистрирует его в налоговой инспекции. Далее новоявленный генеральный директор, представляющий агрессора, в кратчайшее время совершает сделку по отчуждению недвижимого имущества на подставную компанию, и регистрирует переход права собственности на объект недвижимости в местном органе по регистрации прав на недвижимое имущество.
Очевидно, что первая сделка по отчуждению недвижимости не будет единственной: имущество сначала выводится на одну или несколько "серых" компаний, которые играют роль промежуточных звеньев. Здесь оно не задерживается, а немедленно продается или обменивается. Из таких сделок образуется цепочка, в конце которой объект недвижимости окажется в собственности какой-либо оффшорной подконтрольной агрессору компании, защищенной титулом добросовестного приобретателя.
Отчуждение недвижимости может реализовываться различными способами. Это может быть прямая продажа объекта, либо его мена, возможна продажей долей компании собственника, либо внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другой компании.
К несудебным способам захвата недвижимости также относится вывод недвижимого имущества через его правовое обременение - залог. Чаще всего при использовании данного механизма компания-агрессор покупает право требования к собственнику недвижимости у банка, который выдал кредит под залог недвижимого имущества.
Далее агрессор находит формальное основание для предъявления требований о досрочном погашении кредита (например, нецелевое использование кредитных средств), и обращает взыскание на предмет залога. Здесь возможны два пути: первый – это реализация предмета залога на торгах на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое также изготавливается агрессором. Специализированная организация, которая будет проводить торги, выбирается также рейдером, поэтому имущество продается по минимально возможной цене и в кратчайшие сроки в другую подконтрольную компанию.
Другой, более длительный и надежный с правовой точки зрения способ – предъявление кредитором иска в суд по основному обязательству с одновременным обращением взыскания на предмет залога. После получения исполнительного листа кредитор предъявляет его к исполнению в соответствующую службу суда, которая выбирает специализированную организацию для проведения торгов, и имущество продается. Насколько удачно будут проведены торги и насколько лояльной будет специализированная организация – вопрос, как известно, личных контактов, считает эксперт.
Особенностью данной схемы является то, что залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Это означает, что даже при наличии других кредиторов, претендующих на недвижимость, залогодержатель находится в более выгодном положении.
Существуют также судебные способы присвоения недвижимости – когда собственность выводится с помощью исполнительного производства. Первым шагом реализации данной схемы является установление значительной кредиторской задолженности компании-собственника недвижимости перед агрессором, что достигается получением решения одного из региональных судов, причем собственник чаще всего и не догадывается о существовании такого судебного процесса.
С исполнительным листом кредитор обращается к судебному исполнителю, который накладывает арест на недвижимое имущество и организует его реализацию на торгах, где выигрывает компания, подконтрольная инициатору вывода недвижимости.
Вывод активов по данной схеме крайне сложно оспаривать, так она "легитимирована" вступившим в законную силу судебным актом. Бывшему собственнику остается оспаривать законность проведенной реализации имущества судебным исполнителем или пытаться пересмотреть решение суда в надзорном производстве или по вновь открывшимся обстоятельствам.
Зачастую захватчики выбирают не один конкретный способ, а целый спектр вариантов, применяя еще дополнительные ограничения, усложняющие возможность возвращения недвижимости. Это может быть ипотека, продажа долей в праве собственности, передачу объекта в аренду нерезидентам, реконструкция и т.д.
Конечно, у захвата недвижимости есть свои недостатки и риски, но недобросовестные компании и частные лица, все-таки, продолжают заниматься подобной деятельностью. В таком случае стоит помнить, что, в первую очередь, компанию-агрессора ждет уголовная ответственность, а также риск того, что убытки, причиненные компании, придется возмещать.
Несмотря на хитроумные схемы защитить свою недвижимость можно. Система защиты должна строиться на передаче недвижимости на различных основаниях в пользу компаний-держателей, обременение имущества арендой на длительный срок, установление жестких процедур совершения сделок с недвижимым имуществом в организации, когда для совершения такой сделки помимо подписи генерального директора необходим еще ряд обязательных условий и др. Выход есть даже, если злоумышленникам удалось захватить вашу недвижимость. В этом случае необходимо начать уголовный процесс, назначить судебную экспертизу, оспаривать торги и судебные акты.
