Коммерческая, рублевая…

25 декабря 2014, 17:50

Одним из главных трендов на рынке коммерческой недвижимости Московского региона стали рублевые ставки

Москва. 25 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Все сегменты коммерческой недвижимости Московского региона настигли экономические потрясения. В той или иной степени в объектах снизились ставки и выросли вакансии. О том, что именно происходило в офисной, торговой и складской недвижимости, а также что ждет эти рынки в будущем, рассказали "Интерфакс-Недвижимость" эксперты рынка.

Офисы: меняйся или умри

"Ключевым событием года для рынка офисной недвижимости стало появление рублевых ставок аренды на офисы класса А впервые за более чем 20-летнию историю развития рынка коммерческой недвижимости в России", — рассказывает Михаил Миндлин, партнер, руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

С подобным мнением согласен и Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS. Он пояснил, что собственники представили ставку в рублях не по собственной воле: волатильность валют повлияла на увеличение доли вакантных площадей, а это, в свою очередь, вынуждает собственников не только предоставлять более привлекательные условия аренды, но и номинировать запрашиваемую ставку аренды в национальной валюте.

При этом эксперты компании Colliers International отмечают рекордные объемы нового качественного предложения на офисном рынке. "По предварительным оценкам в 2014 г будет введено более 1,3 миллиона кв. м, что на 46 % превысит результаты за весь 2013 г." — говорит Владимир Сергунин, региональный директор департамента по развитию бизнеса Colliers International.

"Кроме количественных изменений на рынке офисной недвижимости Москвы, сегодня происходят и качественные. Девелоперы уделяют все больше внимания не только качеству объекта, но и развитию инфраструктуры прилегающих территорий, что характерно для деловых районов развитых рынков мировых столиц. На рынок выходит все больше объектов, сертифицированных в рамках международных систем оценки энергоэффективности. Так за 2014 г. объем предложения "зеленых офисов" увеличился почти на 40%", — отмечает В.Холопов.

Что касается прогнозов, то, по мнению, М. Миндлина, в 2015 году владельцы офисной недвижимости будут находиться в условиях жесточайшей конкуренции за арендаторов, при этом, находясь под давлением долларового долга и высоких налогов на недвижимость. "2015 год будет годом новых бизнес-моделей и пройдет под девизом "меняйся или умри", — заключил эксперт.

Торговая недвижимость: большой и еще больше

Экономические передряги в наибольшей степени отразились на рынке торговой недвижимости, считает генеральный директор Colliers international Россия Николай Казанский — ведь конкуренция среди девелоперов торговых центров становится все острее. На Москву приходится почти четверть всего предложения торговых площадей в России (5,6 млн. кв. м GLA).

В 2014 году в российской столице открылось 17 торговых центров с площадью более 800 тыс. кв.м GLA. При этом среди открытых объектов явно прослеживалась тенденция к "гигантомании" — увеличилась средняя площадь ТЦ в Москве, рассказывает Анна Никандорова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International.

"Так, если в 2013 году она составляла около 17 тыс кв. м., то в 2014 году, она выросла почти в 1,5 раза и составила 48 тыс кв.м. В первую очередь это было достигнуто благодаря открытию крупнейшего в Европе ТРЦ "Авиа Парк", а также суперрегионального ТРЦ "Вегас" и 5 региональных ТРЦ", — говорит она.

Открытие этих проектов прошло на фоне общей нестабильной экономической ситуации и галопирующих темпов ослабления рубля совсем не так, как ожидалось, считают участники рынка.

"Большое количество незанятых арендаторами помещений стало почти стандартной картиной для столичного рынка. Можно даже сказать, что ни один крупный торговый центр в Москве не открылся на должном уровне, налицо явное перенасыщение рынка недвижимости города торговыми площадями", — говорит Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости, Knight Frank.

В настоящее время вакантность в торговых центрах Москвы достигает 6%, однако она с большой долей вероятности будет увеличиваться, сетуют участники рынка.

Не прибавляют оптимизма и изменения в законодательстве, произошедшие в этом году, считает Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.

"Снизили порог для размера офисных и торговых помещений, которые будут облагаться налогом на имущество с 2015 года с 5 тыс. кв. м до 3 тыс. кв. м в Москве и до 1 тыс. кв. м в Московской области. В результате, резко расширился список объектов для налогообложения по новым правилам", — отмечает эксперт.

По ее мнению, пересмотр кадастровой стоимости коммерческой недвижимости в Москве в очередной раз приведет к росту налоговой нагрузки.

Подтверждает слова коллеги и Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости, Knight Frank: " Расчет налога на имущество на основе кадастровой стоимости для многих девелоперов означает повышение налоговых отчислений в два и более раз".

Ритейл: не паркуйся, не кури

Сложная ситуация, связанная с внешней политикой, в первую очередь оказала свое влияние на этот сегмент

Эксперты отмечают уход с рынка международных брендов, таких как River Island, Esprit, New look, Seppala, Camaieu. Кроме того, произошла оптимизация портфелей большинства ритейлеров на фоне девальвации рубля и снижения платежеспособности населения.

"Это привело к освобождению площадей в ТЦ и высокой ротации, что предоставляет работающим на рынке и новым ритейлерам возможность занять хорошие площадки на выгодных условия", — считает О.Дзюба.

При этом, эксперт отмечает, что контрсанкции (запрет на импорт некоторых продуктов), введенные Россией, привели к росту потребительских цен, и вкупе с девальвацией рубля это стало причиной снижения покупательной способности. Это, в свою очередь, приводит к снижению товарооборотов ритейлеров и их способности платить арендные ставки.

Несмотря на сложную ситуацию последних месяцев и уход ряда операторов с рынка, ритейлеры продолжали проявлять интерес к России, отмечает А.Никандорова.

"С начала года на российский рынок вышло более 25 новых операторов различных сегментов, в том числе в октябре произошел долгожданный выход американской сети одежды Forever 21", — говорит она.

Что касается стрит-ритейла, то однозначно негативное влияние на сегмент произвели не только экономические потрясения, но и решения властей разных уровней. Так запрет на парковку на популярных ранее "торговых" улицах, а также расширение зоны платной парковки до ТТК привело к снижению количества посетителей у операторов некоторых профилей, например, магазины одежды и обуви, в которых предполагается длительное времяпрепровождение, рассказывает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл, Knight Frank.

"В частности, отсутствие парковки как таковой существенно сократило клиентский трафик магазинов, расположенных на Тверской улице. Как следствие, произошел отток арендаторов, снижение арендных ставок и ротация арендаторов с замещением на торговых операторов из более дешевого ценового сегмента, ориентированных на пешеходов", — отмечает она.

Кроме того, по ее словам, во вновь организованных пешеходных зонах на Маросейке, Пятницкой и т.д. торговля также чувствует себя не лучшим образом, т.к. сезон активных пешеходных прогулок в России относительно короткий — в осенне-зимний период люди предпочитают проводить время в торговых центрах. При этом, у ресторанов, расположенных в пешеходных зонах, поток клиентов увеличился, но, под влиянием экономических факторов средний чек снизился. Так что объективно можно будет оценить ситуацию спустя некоторое время.

Второе событие, оказавшее влияние на сегмент стрит-ритейла, а именно на операторов общепита, это запрет на курение в ресторанах и кафе. В первые 3-4 месяца после введения ограничения рестораторы ощутили отток клиентов, но впоследствии ситуация несколько выровнялась. Изменился портрет посетителя кафе, появились семейные обеды, но на прежний уровень посещаемость заведений общепита вряд ли вернется.

"В целом в 2014 году доля вакантных помещений увеличилась в среднем на 3-5%, достигнув среднего значения 7%. В среднем снижение ставок аренды в сегменте street-retail составило 20-25%, в некоторых случаях падание достигло 40%", — заключает В. Камлюк.

Складская недвижимость: от дефицита к профициту

Складской сегмент на протяжение последних лет демонстрировал самые хорошие показатели заполняемости и поглощения. Это сподвигло девелоперов на строительство новых объектов. В итоге в 2014 году в Московском регионе построено рекордное количество складов — около 1,6 млн кв м — максимум с за всю историю сегмента.

Не удивительно, что на этом фоне эксперты CBRE отметили рекордные всплески в показателях вакансии. Если для офисов двузначная вакансия уже стала привычным явлением, то для складского сегмента, который характеризовался острым дефицитом площадей, всплеск вакансии к 8% стал более, чем неприятным фактом.

Из общего объема введенных в 2014 г. площадей свободными на дату ввода оставались около 40 %, а из введенных в четвертом квартале — порядка 51%. Естественно, что при таких показателях ввод следующего года будет скорректирован.

"В следующем году большой объем складов не будет построен. Дай бог будет построено тысяч 500. Мы также не знаем, сколько будет вторичных вакансий", — говорят в Colliers International.


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка