Участники рынка рассказали, какие меры предпринимаются, чтобы этого не произошло
Москва. 16 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Еще в конце 2014 года, когда стало ясно, что экономический кризис отразится на строительной отрасли в полной мере, эксперты заговорили о неизбежном банкротстве нетвердо стоящих на ногах застройщиков, появлении замороженных строек и срыве сроков строительства. Все эти факторы могут привести к появлению покупателей, чьи надежды будут обмануты или как их называли раньше – обманутых дольщиков. О том, что нужно предпринять, чтобы минимизировать риски их массового появления, рассказали "Интерфаксу" участники рынка.
Поверх подселенной соломки
Казалось бы, для предотвращения появления новых обманутых дольщиков сделано все: принят 214-ФЗ, защищающий интересы покупателей строящегося жилья, в открытом доступе находятся горы материалов, поясняющих по каким документам можно покупать, а по каким не стоит и т.д. Но, тем не менее, вопрос не закрыт. Попробуем разобраться почему.
Как рассказал агентству президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин, к проблеме появления обманутых дольщиков может привести только приостановка запущенных в реализацию проектов (по которым проходят сделки и регистрируются ДДУ). Основная причина приостановки, по мнению генерального директора компании "Главстрой Девелопмент" Ивана Богатова – в риске недофинансирования строительства. Эксперт напоминает, что не менее 50% стоимости строительства застройщики получали от продаж жилья на ранних стадиях. Сегодня продажи сильно упали, потому что, как минимум, стала недоступной ипотека. И в тоже время застройщики не имеют возможности кредитовать в банках свои проекты на тех условиях, которые бы отвечали их финансовой модели. В этой ситуации многие застройщики окажутся в ситуации вынужденной остановки, особенно по объектам завершенностью менее 50%. В лучшем случае это грозит удлинением сроков строительства, в худшем - невозможностью завершить объект в принципе, прогнозирует вице-президент ГК "КОРТРОС" Михаил Семёнов.
Однако есть на рынке и оптимисты, которые считают, что стакан наполовину полон. Так, гендиректор "Домус финанс" Анна Чижова отмечает, что сейчас ситуация гораздо лучше, чем в 2008 году. Застройщики меньше закредитованы, большинство из них работает по 214 ФЗ. "Мы не ожидаем массовой заморозки строительных проектов. Скорее можно говорить о риске того, что проекты не будут сданы в срок", - подчеркивает она. С этой позицией в принципе согласен и вице-президент ГК "КОРТРОС", который, основываясь на опыте прошлых кризисов, не ждет ничего сверхъестественного. "Местные власти уже научились бороться с этими проблемами – если масштабных банкротств в стройсекторе не будет, то всегда найдется более крупная компания, которая достроит объект", - уверяет он. Этот тезис подтверждают и в ГК ПИК. руководитель департамента по связям с общественностью Наталья Михна подчеркивает, что компания продолжает развитие масштабных проектов комплексной застройки в Москве, Московской области и регионах России, причем строит в соответствии с графиком как жилые, так и социальные объекты.
Надежду, что массового появления обманутых покупателей можно будет избежать, вселяет и то, что наученные опытом 2008-2009 гг. покупатели сегодня более осторожны. Как отмечает В.Воронин, уже в декабре их выбор новостроек на этапе котлована, где цены наиболее привлекательны, сместился в сторону новостроек на самой активной, либо высокой стадии готовности.
Властное решение
Готовы внести свою лепту в превентивную борьбу с проблемой обманутых покупателей и столичные власти. Так в начале февраля в Москомстройинвесте сообщили об усилении контроля за деятельностью застройщиков в непростой экономической ситуации, чтобы не допустить нарушения прав граждан-участников долевого строительства.
Помимо остановки и нарушения сроков строительства, столичные власти беспокоит возврат застройщиков к серым схемам реализации квартир в обход 214-ФЗ, нецелевое использование привлеченных денежных средств граждан, что неминуемо приведет к появлению новых обманутых дольщиков. Попытки обойти 214-ФЗ участились, отмечают в ведомстве, даже со стороны крупных застройщиков. Это вполне объяснимо, ведь в существующих условиях им довольно сложно выдерживать цены и сроки в период строительства, что предусмотрено этим законодательством.
Комитетом разработан ряд антикризисных мероприятий, направленных на нивелирование этих угроз.
"В случае необходимости будут организованы дополнительные проверки, в том числе проведение так называемых "контрольных закупок", - сообщили в пресс-службе ведомства.
Кроме того, по предложению Управления Федеральной налоговой службы по г. Москве, все застройщики, привлекающие деньги граждан (по аналогии со строительными компаниями) могут быть переведены в одну межрайонную налоговую инспекцию № 45.
В свою очередь прокуратура г. Москвы готова взять на особый контроль исполнение этих мероприятий, а также расследование возбужденных уголовных дел и рассмотрение материалов Москомстройинвеста в отношении лиц, привлекавших денежные средства граждан в нарушении 214-ФЗ.
Власти подчеркивают, что намерены не допустить того, чтобы инвесторы пострадали в сложной экономической ситуации. Однако они ожидают от застройщиков также более ответственного подхода в части соблюдения законодательства. "Нельзя допустить возврата к серым схемам. Будем наказывать вплоть до приостановки строительства. Лучше не начинайте строить, если не чувствуете в себе сил закончить", - обратился к застройщикам руководитель Москомстроинвеста Константин Тимофеев.
Кнут и пряник
Естественно, что в сложившейся ситуации бизнес ждет от властей не только ужесточения контроля, но и помощи. И эта помощь не заставляет себя ждать. Так, 10 февраля мэр поручил правительству Москвы предпринять все меры, чтобы поддержать строительный бизнес в городе. "Речь идет и о поддержке ипотечного кредитования, и о рассрочке по арендным платежам за землю для вновь начинаемых строительных объектов, об ускорении и удешевлении процедуры технологического присоединения, регистрации недвижимости, уменьшении административных барьеров и ускорении выдачи разрешений на строительство", - пояснил градоначальник.
Достаточно ли этого? Для кого-то да, для кого-то нет. Так, по мнению И.Богатова, власти могли бы попытаться организовать целевое заемное финансирование застройщиков, попавших в ситуацию с нехваткой средств на достройку дома, возможно, целевым образом субсидировать ставки или предоставить гарантии банкам. Также возможно – помочь банкам с фондированием для строительных кредитов в странах и организациях, не присоединившихся к санкциям. Это – тяжелый механизм, требующий принятия решений на уровне федерального правительства, отмечает гендиректор «Главстрой Девелопмент».
По мнению вице-президента компании RED Development Ольги Кузнецовой, государство, могло бы оказать поддержку не только крупным застройщикам, но и среднему бизнесу. "Крупные застройщики, как правило, имеют поддержку со стороны ведущих банков, и даже более – они являются совладельцами девелоперского бизнеса. У средних компаний финансовые ресурсы ограничены, а проекты преимущественно возводятся на заемные средства. Самый очевидный вариант поддержки для таких девелоперов - государственные кредиты с низкими процентными ставками и различные налоговые льготы.
Еще один важный момент, который негативно сказывается на рынке - неопределенность со статусом апартаментов, доля которых сейчас на первичном рынке составляет около 40%. Городу необходимо ускорить процесс решения этого вопроса, отмечает эксперт.
Хорошей мерой в существующей ситуации Н.Семикова считает обеспечение строителей государственными контрактами, которые позволят загрузить производственные мощности.
Увы, ожидают застройщики от властей и "запретительных" мер. Так, по мнению И.Богатова, могут принять некий дополнительный регламент: перед выдачей разрешения на строительство жилья для продажи могут истребовать гарантии наличия полной суммы, необходимой для постройки дома. Это могут быть банковские гарантии, поручительство от владельцев бизнеса или еще какие-то инструменты. Этот путь гораздо проще, и хоть он и противоречит градостроительному кодексу, как это грустно не звучит, сегодня это наиболее очевидное решение, сетует эксперт.
Как бы то ни было, власти и бизнес слышат и слушают друг друга. Возможно, это приведет к позитивным результатам.
"Государство может оказать поддержку, а бизнес-сообщество рекомендовать инструменты и участвовать в разработке механизмов государственно-частного партнерства, чтобы поддержка государства действовала наиболее эффективно, принося мультипликативный эффект на занятость и налоговые поступления", - резюмирует вице-президент ГК "КОРТРОС" Михаил Семёнов.
Бизнес-план
Что же еще могут на этом фоне сделать застройщики кроме как взаимодействовать с властями? На самом деле многое. В.Воронин призывает коллег концентрироваться на текущих объемах. Н. Михна добавляет, что, прорабатывая новые проекты, компаниям необходимо взвешивать каждое решение, просчитывать все возможные риски и оценивать маржинальность своих проектов.
Если не хватает ликвидности, а кредит недоступен, то в первую очередь придется снизить ожидания по доходам, привлечь под дисконтированный объем будущих квартир финансового партнера, предлагает И.Богатов.
"С точки зрения компании попавшей в затруднительное положение – очевидно надо искать деньги или партнеров для достроя, так как время в данном вопросе играет против застройщика. Цена продажи зафиксирована, а расходы растут со скоростью обгоняющей инфляцию",- согласен М.Семенов.
В целом от бизнеса сейчас требуется хладнокровие, умение подстраиваться под меняющийся спрос и способность повышать эффективность, снижая издержки, подвела итог А.Чижова. Тогда и дольщики будут целы, и застройщики не будут голодать.
