В условиях продуктовых санкций сельхозрынки приобретают все большую популярность
Москва. 12 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Структуры, близкие к ресторанной группе Ginza Project Вадима Лапина и Дмитрия Сергеева, выкупили у ГУП "Мосимущество" Даниловский рынок за 425 млн руб, сообщили "Ведомости" в начале марта.
Это почти в пять раз дешевле стартовой цены (2,96 млрд руб. - ИФ), по которой мэрия в 2012 году впервые выставляла объект на продажу. По условиям сделки, Ginza придется вложить еще не менее 800 млн руб. в реконструкцию рынка, где планирует создать аналог мадридского Mercado San Miguel. Причем покупатель обязан превратить действующий рынок в современный сельскохозяйственный, иначе у города будет возможность вернуть себе объект.
Выгодный формат
Строительство сельхозрынка в современных условиях представляется не совсем однозначным. Обременение это или конкурентное преимущество? Эксперты сошлись во мнении, что у подробного формата в большом городе есть светлое экономическое будущее.
"Сельхозрынки всегда были и остаются популярным местом совершения покупок для москвичей, что позволяет их собственникам получать стабильные денежные потоки", - отмечает Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE.
По словам эксперта, рентабельность рынков достаточно высокая – она составляет порядка 30%. Связано это, в первую очередь, с меньшими затратами на строительство, даже с учетом требований по капитальным строениям. К тому же, расходы на содержание рынков тоже существенно ниже, чем у собственников ТЦ. Поэтому с точки зрения финансовой модели развитие рынков является достаточно привлекательным.
Но не все так радужно
"Барьером для инвесторов выступает недостаточно развитая законодательная и нормативная база по строительству и реконструкции рынков, а также недостаток хороших площадок для их размещения", - говорит В. Гаврилов.
По мнению Марины Малахатько, директора по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL, есть и другие препятствия для инвесторов. Например, помимо рынков в Москве существуют ярмарки выходного дня, которые являются их прямыми конкурентами в летнее время года, небольшие экомаркеты типа LavkaLavka или аналог эконом-класса "Фермач", множество вариантов эксклюзивных интернет-магазинов на любой вкус и кошелек с доставкой по Москве и области. Кроме того, многие сетевые операторы осознали потребность покупателей в свежей продукции и расширяют зону "фреш" внутри гипермаркетов и супермаркетов. На подходе фермерские лавки с приготовленной продукцией в ресторанных зонах торговых центров, как это сделано в некоторых ТЦ сети Westfield в Лондоне и США.
Однако говорить о том, что все рынки однозначно выгодны было бы преувеличением.
"Все зависит от конкретных площадок и их характеристик: насколько конкурентно местоположение рынка (например, если рядом строится профессиональный ТЦ с гипермаркетом, рынку будет сложно выжить), налажены ли связи с поставщиками и производителями продукции, готов ли инвестор контролировать качество и поддерживать репутацию бренда, а также инвестировать в строительство или аренду, выстраивать логистику", - делится эксперт.
В отличие от коллег Александр Вусов, руководитель отдела по оценке бизнеса и активов консалтинговой группы "Апхилл", считает, что формат рынков все же более устаревший, сейчас их место занимают более выгодные форматы, например, те же ярмарки выходного дня, о которых было сказано выше.
Свежесть прежде всего
Тем не менее, когда говорят о рынках, первая ассоциация – это свежая качественная продукция. И объекты, которые предлагают такую продукцию, несомненно, будут востребованы.
"Нужны именно обновленные сельхозрынки, с хорошей внутренней конкуренцией по ценам, не криминализированные, как большинство продовольственных рынков Москвы", - полагает управляющий партнер M9 development Максим Морозов.
По его мнению, в Европе и США развитие городов ведет к тому, что рынки заменяют оптовые гипермаркеты типа Metro, но даже в них бывает трудно найти очень свежие и качественные продукты. Согласна с мнением коллеги и М. Малахатько, которая добавляет, что в условиях "продуктовых" санкций рынки для рестораторов стали еще важнее.
"Такие рынки представляют собой очень важный канал продаж для мелкотоварного фермерского производства, которому очень трудно пробиться со своей продукцией в крупную сетевую розницу", - отмечает В. Гаврилов.
Кстати говоря, идея продажи свежих продуктов от производителей уже демонстрировала множество различных проявлений.
"В 2013 году мы зафиксировали резкий рост интереса девелоперов к подобным форматам розничной торговли, одновременно мы наблюдали активное развитие всех возможных концепций рынка – от сетевых экобазаров, начало которым положила компания "Ростик Групп" ("Росинтер"), до эксклюзивных проектов, таких как рынок в универмаге "Цветной", - рассказывает М. Малахатько.
При этом, она отмечает, что не все хорошие начинания в области распространения эко-продукции демонстрируют эффективность: тот же "Мираторг", позиционировавший себя как производитель полного цикла, закрывает магазины, а "Экобазар" Росинтера пока развивается довольно медленно – на текущий момент открыты две площадки. Впрочем, по мнению эксперта, у последнего высокие шансы на успех в Подмосковье, ведь цивилизованно организованные рынки даже в ближайших к Москве городах почти отсутствуют, а уровень жизни примерно тот же, что и в мегаполисе.
У руля, но без ветрил
В собственности города на сегодняшний день находится не более 20% рынков, и власти продолжают искать инвесторов для их реконструкции, говорит В. Гаврилов.
"С функциональной точки зрения городу, безусловно, логично передавать этот бизнес в частный сектор, т.к. функции городского правительства заключаются отнюдь не в собственной экономической деятельности", - полагает эксперт.
Согласен с мнением коллеги и А. Вусов, который считает, что государству выгодно отдавать рынки в частные руки, поскольку "раскрутить" подобный объект самостоятельно для города не представляется возможным.
"Частное управление рынками намного эффективнее, чем государственное, это показывает и мировая практика, но развитые рынки ведут активную борьбу с наличным денежным обращением, а рынок сейчас – это источник большого объема наличных денег. Удастся ли перевести рынки на безналичный расчет и оплату картами – это вопрос технологии и капзатрат", - отмечает М. Морозов.
В. Гаврилов добавляет, что правительство должно сохранять жесткий контроль над этим направлением экономической деятельности в части доступности арендных ставок для мелкотоварных производителей, физического наличия для них мест для торговли, контроля качества продукции.
"В противном случае рынки могут превратиться в очередное место для торговли импортом, и не будут решать социальных задач обеспечения населения доступными овощами и фруктами и развития рабочих мест", - заключает эксперт.
Финансовый вопрос касается не только арендных ставок и наличного оборота, но и банковского кредитования.
"Так или иначе, и Ginza, и PNN Group, и все остальные крупные компании, желающие развивать этот бизнес, должны где-то кредитоваться. В этой связи, я думаю, мы не увидим в ближайшие годы большого размаха экспансии: для банков/фондов это совершенно новый продукт, пока непонятный, трудно управляемый (УК должна держать под контролем более 150-300 мелких предпринимателей) и сложно прогнозируемый", - отмечает М.Малахатько.
Да и доходы, по ее словам, от аренды или товарооборота тоже несравнимы с сетевиками. В Москве гипермаркеты площадью от 9 тыс. кв. м имеют средний товарооборот от 18 млн руб. в день. Более или менее успешные супермаркеты площадью 2,5 тыс. кв. м – от 6 млн руб. в день и посещаемость более 5 тыс. человек в сутки.
Однако необходимо отметить, что в целом рынки – это хорошая альтернатива сетям для тех людей, которые ищут качество и настоящий выбор. Число таких вдумчивых потребителей в Московском регионе ежегодно растет, считает эксперт.
